购房者签定购房合同后，怎样才能行使解约权？
导读：
程律师：
今年3月，我与高河某房地产开发公司签订一份《商品房买卖合同》，购买住房80平方米，总房款25万元，合同约定首付5万元，其余款项通过银行按揭贷款的方式支付，合同签订后，我实际支付了首付款5万元，但在办理银行按揭过程中，银行在查询我的信用记录时，发现我以前的信用卡有透支未还的不良记录，拒绝办理银行按揭手续，导致我无法按原《商品房买卖合同》来履行，请问程律师，我能否解除《商品房买卖合同》？
怀宁 刘女士
刘女士：
很理解你在购房时遇到的烦恼！经常遇到购房者已经缴纳了首付款或是已经偿付了一定的按揭，但由于主观或是客观的原因，购房者需要退掉已买的房屋情况，这个时候，购房者应该怎样处理呢？
《合同法》 第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
既然你与开发商签订了《商品房买卖合同》，该合同就对你和开发商具有法律约束力，任何一方都不能擅自解除，否则，便是违约！你作为购房人已经支付了首付款，但由于银行拒绝办理银行按揭手续，导致你无法按原《商品房买卖合同》来履行，希望解除《商品房买卖合同》，建议你综合考虑，谨慎行事。
《合同法》 第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
如果你和开发商签订的《商品房买卖合同》约定如果无法办理银行按揭贷款时，你有权解除合同，那么，你可以依据该条款来单方面行使合同解除权而无需承担违约责任。如果没有该约定，那么，你根据实际情况看自己是否具备法定解除权，法律依据为《合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
如果你既不具备法定解除权，又没有约定解约权，则此时你要求解除买卖合同实际上是一种违约行为，依法要承担违约责任。鉴于你在付款等方面确实存在困难，建议你通过与开发商友好协商，并支付一定的补偿金或违约金，一般情况下，开发商是可能同意解除买卖合同的；
在此，本律师提醒广大购房者在签订合同前仔细研究买卖合同的有关约定，别忘约定一定条件下的解约权，避免自己被动。即便依法行使解除权，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
安徽国誉律师事务所 程玉伟 律师
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引用法条
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