把住宅小区控制权交给全体业主──兼谈美国法中住宅小区车库
概言之，美国法中，小区业主对小区范围内的全部土地拥有权利。美国法律如此规定，正是为了防止小区业主以外的他人取得对小区范围内土地的权利，防止业主在生活中受制于小区业主以外的他人
有关住宅小区车库及停车位、会所、绿地的归属问题，我国法律没有作出明确界定。虽然前不久推出的《物权法》草案对此有所涉及，不过依旧未能给予一个明确的解答。产权规则是市场经济一切游戏规则的基础，住宅小区车库及停车位、会所、绿地归属的模糊，不仅造成了住宅商品房交易和管理秩序、物业管理秩序的混乱，而且使广大业主的利益受到了严重侵害，并由此引发了大量的群体性纠纷，矛盾激化时有发生。
笔者以美国对住宅小区车库及停车位、会所、绿地归属的制度安排为例，来谈谈有关看法。
美国作为发达的市场经济国家，其区分所有物业产权法律制度已经十分成熟，这种成绩其实也是通过多年的实践逐渐形成的。美国统一各州法律全国委员会在 1977年公布《统一区分所有物业产权法》，到1980年，美国已有12个州基本全盘采用该法，其他州的立法也大量地吸收了该法的内容。各州新一代物业产权法出台后，有关开发商不向业主移交小区控制权、将小区的共有部分（如车库及停车位、物业管理用房等）占为己有的种种问题得到了有效解决。
清晰界定所有建筑与设施归属
为了防止房地产开发商利用对住宅小区的控制权，寻租牟利，侵害和剥夺广大业主的财产权利，并避免由此引发的大量争议和纠纷，美国法律对开发商必须于何时、以何种方式向小区全体业主移交小区的控制权，作出了强制性规定，小区控制权属于小区内的全体业主。
美国法律将住宅小区划分为专有部分和共有部分这样两个部分，业主对专有部分拥有独立的所有权，与其他业主一起对共有部分拥有共同所有权。换句话说，在美国的住宅小区里，房屋单元为业主专有财产，除房屋单元以外的小区的全部是小区内全体业主的共有财产。小区里的所有建筑与设施分为专有和共有两类，小区内的任何建筑与设施不是专有部分，就是共有部分，反之亦如此。
将小区所有建筑与设施归属都做了清晰界定，小区内绝对不允许有既不属于业主专有，也不属于业主共有的“飞地”存在，这就避免了许多不必要的争执。
目前公布的我国《物权法》草案第76条规定，“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”
“建筑区划”一词含义比较模糊，没有区分商业用地规划、市政工程规划、住宅小区规划、军事国防建筑规划这几种不同建筑规划。通常而言的“业主”一般应为住宅小区里的商品房所有权人。笔者建议，本条中的“建筑区划”应明确界定为住宅小区建筑区划。在我国，房屋已经是公民最为重要的财产，为了购买一套住房几乎要把大半生的血汗钱赔进去。目前，由于缺乏法律的有效制约，房地产开发商滥用优势地位寻租和谋取垄断利润严重损害了公民的财产权利。
业主拥有住宅小区所有控制权
小区内车库及停车位所有权的归属问题。美国法律对小区内的车库及停车位所有权的制度设计，遵循了两个最基本的原则，一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库及停车位的所有权，二是不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖。
在现代社会里，对于业主来说，停车位实质上是一种与生活必需品几乎同样重要的资源。这项极为重要的资源如果被小区业主以外的他人控制，他人就能够以此来盘剥业主以谋取高额的垄断租金或者垄断利润。这既严重损害业主的利益，也违背了市场经济公平交易、自由竞争的基本原则。不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库或者停车位的所有权，就是要避免小区业主以外的其他人对小区内车库或者停车位所有权的垄断进而向业主收取高额垄断资金。如果允许小区内车库或者停车位的单独买卖，车库或者停车位就有可能转让到业主以外的他人手里。[page]
美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的停车场及停车位，但那是指在住宅小区的范围以外专门建造、开发并经营，本身就具有区分所有性质的专门停车场及停车位。
至于小区内会所所有权的归属问题则比较好解决。在美国，在住宅小区内建会所被视为一件非常奢侈的事情，除了个别极豪华的住宅小区外，绝大多数住宅小区里没有会所这一设施。美国一般不允许开发商在住宅小区内为自己兴建任何对外经营用的设施，包括会所在内。如果开发商要建这项设施，则应与住宅小区分开，另外立项，另外建设。归根结底，住宅小区的控制权归全体业主所有，不允许开发商在小区内为开发商自己建设经营性的会所。
美国法律不允许小区业主以外的其他任何人，在小区里拥有任何一片土地，无论这片土地是绿地还是其他性质。概言之，美国法中，小区业主对小区范围内的全部土地拥有权利。美国法律如此规定，正是为了防止小区业主以外的他人取得对小区范围内土地的权利，防止业主在生活中受制于小区业主以外的他人。
禁止他人经营营利性活动
为了有效地解决我国目前住宅小区商品房买卖和物业管理中大量存在的房地产开发商和业主之间的纠纷、物业管理公司和业主之间的纠纷，切实维护业主的财产权利，维护社会公正，避免大量的不必要纠纷发生，我们应该借鉴美国法律，对《物权法》草案作进一步修改。
笔者建议：（1）要在草案的第六章“业主的建筑物区分所有权”部分明确小区全体业主对小区范围内的全部土地拥有使用权，小区业主以外的其他任何人不能取得对小区内任何土地的使用权；住宅小区内除建筑地基以外的全部土地归全体业主共有，其用途由全体业主共同决定。（2）要在草案的第六章“业主的建筑物区分所有权”部分明确小区控制权为小区全体业主共有，明确规定房地产开发商必须在何时、以何种方式向业主移交小区控制权。（3）要在草案的第六章“业主的建筑物区分所有权”部分明确住宅小区中的区分所有权。要明确住宅小区里，房屋单元为业主专有财产，除房屋单元以外的小区的全部建筑与设施是小区内全体业主的共有财产。（4）在第76条中，以列举的方式明确规定住宅小区的车库及停车位、会所、绿地、物业管理用房、游泳池等建筑和设施，一律归小区全体业主共同所有，排除约定归房地产开发商或者物业管理公司所有的情形。
同时，应该在第76条明确，禁止将住宅小区的车库及停车位、会所、绿地、物业管理用房、游泳池等建筑和设施单独出租或者转让，还应该明确禁止房地产开发商或者物业管理公司在住宅小区内为自己建设任何经营性建筑和设施。此外，要明确规定住宅小区是生活区，小区内业主以外的任何其他人不得在住宅小区内从事营利性经营活动，当然，物业管理公司经小区全体业主授权采取的正常物业管理行为除外。
江苏省南京市鼓楼区人民法院·戴忠喜
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