承租方不付租金被诉至法庭 业委会未授权合同无效
导读：
某小区物业与一家广告公司签订合约，约定将小区内楼门进口处租给该广告公司用于发布广告。而后，由于广告公司没有按约支付租金，物业公司诉至法庭。日前，天津市河西区法院一审驳回了物业公司的诉请，由于物业公司出租小区共用部位的行为并未得到业主委员会授权，故这份租赁合同被认定自始无效。
2007年5月，天津市河西区一居民小区负责物业管理的某物业公司，与一家广告公司签订《楼宇社区宣传牌媒体合作协议书》，双方约定，由广告公司租用上述居民小区178个楼门的进口处用于悬挂社区宣传牌，从事广告招商、发布事宜;租期1年，租金为每年每块宣传牌60元，一年共计10680元;付款方式为广告公司安装完上述宣传牌后，付给物业公司当年50%的租金，2008年7月15日前付清余款;双方同时还约定以该协议总额的10%作为违约责任的赔偿标准。协议签订后，物业公司如约履行了义务，但广告公司在支付了50%租金后，一直没有支付剩余款项，双方为此成讼。
庭审中，该广告公司提出，根据物权法规定，建筑区划内的公用场所等共有部分属全体业主共有，原告物业公司在没有得到小区业委会授权的情况下，无权与其签订合同，更无权向其追讨款项，对于已经向原告支付的款项，保留索回的权利。
河西区法院审理后认为，根据物权法的规定，业主对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分、共用部位享有共有和共同管理的权利。而业主对共有部分、共用部位的管理权系通过业委会授权物业公司行使，业委会的决定对全体业主具有约束力。
原告物业公司并非小区进口处共用部位的所有人和共有人，其在未取得该小区业委会授权情况下，擅自与被告广告公司签订《楼宇社区宣传牌媒体合作协议书》，并非权利人的真实意思表示。鉴于该小区业委会已明确表示未授权原告与被告签订合同，且对该合同不予追认，所以该合同应属无效合同，自始无效。既然合同无效，就不产生违约的法律后果。原告要求被告按约给付所欠租金及滞纳金之诉求，因于法无据，不予支持。鉴于被告已在该小区实施广告宣传业务，产生相应的效益，按照等价有偿的原则，被告应比照合同约定的租金数额及实际使用天数，向该小区共用部位权利人缴纳相应的使用费。
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