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买房挑房时应注意哪些事项

法律快车官方整理 更新时间: 2020-09-15 04:06:49 人浏览

导读:

房屋买卖很容易就产权登记、房屋价款等产生纠纷,如果行为人想要购买房产的首先要确定房屋的权属以及房屋的实际情况等问题,那么买房挑房时应注意哪些事项?阅读完以下法律快车小编为您整理的内容,一定会对您有所帮助的。

  房屋买卖很容易就产权登记、房屋价款等产生纠纷,如果行为人想要购买房产的首先要确定房屋的权属以及房屋的实际情况等问题,那么买房挑房时应注意哪些事项?阅读完以下法律快车小编为您整理的内容,一定会对您有所帮助的。

  一、买房挑房时应注意哪些事项

  1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险,如:窗台的高低、净高太低、阳台设计不合理、管道设备层、房屋烂尾等质量问题。

  2、按照法律规定,将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写,事前可准备一部小录音机,将开发商的口头承诺录下来。

  3、签订合同时,按照法律规定,同时也签订物业管理协议,以防办理入住时物业管理费发生变化。

  4、列明应交费用清单,避免乱收费。

  5、注意律师代表谁?目前在房地产领域,办理房地产业务的律师有3种,其中包括:开发商的律师、银行的律师、业主的律师。只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。

  6、签订尽可能详细的补充协议,或集体签约;并写明如何承担违约责任,退房或不退房。退房包括哪些费用?不退房如何承担违约责任?很多业主合同签完后,除了自己的签名是自己的以外,其他文字都是别人的字体,这样太被动。

  二、签订购房合同注意事项

  第一项:关于五证

  陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。

  对策:

  1、复印件要注意看原件。

  2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

  3、对于承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

  律师建议增加补充条款:出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的,出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

  第二项:关于公摊面积

  陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。

  对策:

  1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

  2、在附件二中列明公摊面积的构成。

  3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊处理。

  律师建议增加补充条款:双方协商一致,同意对公摊面积的变化按下列第种方式处理:

  1、如果实测公摊面积超出暂测面积的,买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算,超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积,买受人据实结算。

  2、买受人对实测面积的承担,仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。

  第三项:关于房产证

  陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。

  对策:

  1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证,所以五证不全就免谈。

  2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来,开发商是具体行政行为的相对人,买受人不能起诉行政机关的违法行为。

  律师建议增加补充条款:如果因出卖人的原因,导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,双方选择以下第种方式处理:

  1、买受人不退房的,出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。

  2、买受人退房的,出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。

  如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的,买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。

  如果因颁证行政机关的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件,否则视为出卖人违约。

  第四项:关于书面通知

  陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知),开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼部张贴书面公告,却署名约定日。还将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。

  对策:

  1、将书面通知的形式约定清楚,开发商违约时,买受人就有确凿证据。

  2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方,以备证据。

  律师建议增加补充条款:本合同中所含书面通知义务的,双方均应以邮政快件的方式通知对方。

  第五项:关于所售房屋的坐落位置

  陷阱:开发商开发多个楼盘时,买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。

  对策:

  1、在合同附件一中,附上小区的平面图并标明楼号。

  2、开发商应在此附图中盖章确认。

  律师建议增加补充条款:出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明,并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。

  第六项:关于所售房屋的抵押

  陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售,开发商破产时,买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证,不具有物权。

  对策:

  1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。

  2、要求开发商将合同在房管局备案。

  3、要求开发商提供保证责律师建议增加补充条款:出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况,若因此导致买受人退房,出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

  第七项:关于物业管理公约

  陷阱:《物业管理条例》今年9月1日实施,其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则,开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。

  对策:

  1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。

  2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。

  3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。

  律师建议增加补充条款:出卖人在出售房屋前,应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。买卖双方在签订本合同时,应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。

  第八项:关于各方责任范围

  陷阱:如果因开发商的各种原因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋,买受人的损失范围没有界定。

  然而法律也没明确具体范围。

  对策:

  1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。

  2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。

  以上就是法律快车小编为您整理的最新买房挑房时应注意哪些事项的相关内容。综上,买房挑房时应注意谨慎签订相关的定金合同、列明应交费用清单、签订尽可能详细的补充协议等。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的法律快车律师。

引用法条

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