不定期租赁可随时解除合同
导读:
2003年3月,袁某与陈某签订了一份房屋租赁合同,由陈某每月交纳租金2500元,以承租袁某的房屋一间,租期为2年。陈某依照租赁合同的约定交付了租金后就去了外地,即将该承租的房屋又转租给谢某。
2005年3月租期届满,袁某口头通知谢某要求增加租金,按每月3000元收取。谢某同意。8月,袁再次上调租金为每月3500元,谢某拒绝后仍按每月3000元向袁某交纳租金,但袁某拒绝收取并于同年11月向法院起诉:要求谢某按每月3500元的标准补交8~11月的租金,并于11月期满退回房屋。后经过法院判决,谢某按每月3500元向袁某补交了8~11月的租金,同时解除双方的租赁关系。
谢某接到判决后认为:袁某是单方提出增加租金行为,他没有接受,系无效的民事行为,所以应按照双方原口头约定的3000元交纳租金满1年才终止租赁关系,怎么可以就这样解除了双方的租赁关系呢?
在上述这样的房屋租赁纠纷案中,在原租赁期届满时,袁某仅口头通知谢某提高资金,谢某同意并依次履行,说明双方就继续承租的租金标准达成了口头协议,因双方同意,故该口头协议有效。但由于该口头协议未涉及租赁期限,故应视为该租赁为不定期租赁。依照《合同法》232条的规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第62条仍不能确定的,视为不定期租租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知租赁合同。所以,本案出租人即袁某要求在2005年11月终止租赁关系,是有根据的。
合同成立后,若一方当事人要求变更内容,应该取得双方同意,才能按新的条件继续履行合同。因此,一方无论出于什么原因,提出变更合同履行条件的要求,不能视为违约行为,只能视为是一种要约行为,且要经双方当事人同意,此要约行为才产生约束力。据此,本案袁某在口头协议履行中,单方要求提高租金,谢某予以决绝,袁某的单方要约就不具有变更租金标准的效力,双方仍应按照原租金标准执行。
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引用法条
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