物业管理公约与业主管理委员会

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物业管理公约与业主管理委员会

法律快车官方整理更新时间： 2019-11-06 22:33:43 人浏览

导读：

一、物业管理公约房地产发展商在业主入住后，两者之间的买卖关系即已完成，而将房屋管理等一系列的工作移交给其委托的物业管理公司接管（不包括保质期内的质量问题处理及产权证取得等项工作）。这时，一种新的契约关系——房屋管理过程中的公约关系将会产生。物业管

　　一、物业管理公约

　　房地产发展商在业主入住后，两者之间的买卖关系即已完成，而将房屋管理等一系列的工作移交给其委托的物业管理公司接管(不包括保质期内的质量问题处理及产权证取得等项工作)。这时，一种新的契约关系——房屋管理过程中的公约关系将会产生。

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　　如何避免物业纠纷

　　物业管理公约(也称“业主公约’域“公共契约”)是一种物业的产权人和使用人自我约束的文件。其主要目的是反映广大业主和使用人的共同意愿，满足其共同的安全、舒适、方便等要求。因此，制订公约，必然要反映业主及使用人的权利、义务和责任。

　　物业管理公约是物业管理法规政策的补充、完善和发展。我国物业管理的法规政策建设虽然有了一定的进展，但立法的程序比较复杂，所需的时间比较长，而且也不可能详尽地规范业主和使用人的全部行为。物业管理公约和制定，可以补充法规建设的不足，可以通过业主和使用人大会随时增减内容，形成切实可行的业主和使用人的行为准则。应注意的是，物业管理公约虽然可以补充法律法规的不足，但它不是法，不能约束业主和使用人的全部行为，而只能约束因物权而产生的客观行为，其目的是为了维护物业的正常使用。

　　物业管理公约应在入伙时要求住用人签字或在购房时要求产权人签字，当这些人中有半数以上的人无异议并已签字时，物业管理公约即可生效，对于未签字的住用人也必须遵守公约。

　　二、业主管理委员会

　　业主管理委员会是由业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主管理委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

　　业主管理委员会的产生，一般是以业主代表大会的方式选举产生，并定期(若干年)换届选举，委员可连选连任。业主管理委员会成员应占全体业主总数的一定比例，一般来说不超过10%为宜。委员会设会长、副会长、财务人员和秘书，委员会的具体职责应在业主管理委员会章程中确定。

　　业主管理委员会章程是关于业主代表大会与业主委员会选举、产生、活动和行使义务、权利，保证业主权益的法则。它的宗旨是：支持、监督、配合物业管理公司的物业管理工作，维护业主的合法权益，对管区内重大事务作出决策、决议，决定聘用与辞退物业管理公司。

　　由于业主管理委员会是全体业主的代表，而物业管理机构是委聘于全体业主对物业进行管理和服务，故而两者的关系是一种招聘与应聘的平等的经济法律主体之间的关系。作为这种法律关系的主体，业主管理委员会(全体业主的代表)应当在法律上有其明确的地位，方能依法履行自己的权力和义务。目前国内尚无统一的法律文件明确业主管理委员会的法人团体地位，而在深圳等一些地方，已出现了以地方法规的形式，明确业主管理委员会的社会法人团体地位。随着国内物业管理法律法规体系的完善，业主管理委员会的法律地位将会得到更加明确的保障。

　　三、物业管理公约与业主管理委员规则示例

　　以下所列的示范文本，为深圳市住宅局1996年11月所制订的“业主公约”与“业主管理委员会规则”。其具有较完善的内容、较强的操作性。现将其介绍如下，供广大读者参考。

　　(一)业主公约示例

　　业主公约(示范文本)

　　为加强、(以下行称“本物业”)的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。

　　一、业主的权利、义务

　　业主是指房地产所有权人。

　　(一)权利

　　1.依法享有所拥有物业的各项权利;

　　2.依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;

　　3.有权按有关规定进行室内装饰装修;

　　4.有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;

　　5.有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮;

　　6.有权参加业主大会，并拥有对本物业。重大管理决策的表决权;

　　7.有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复;

　　8.有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支账目;

　　9.有权对物业管理工作提出建议、意见或批评

　　10.有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议;

　　11.有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。

　　(二)义务

　　1.在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定;：

　　2.执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;

　　3.自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;

　　4.按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;

　　5.业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业管理公司审查批准后，向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工，完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，押金予以退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的，还应承担相应的补偿费用。

　　6.业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关费用;

　　7.明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任;

　　8.明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另有专门合同规定除外);

　　9.在本物业范围内，不得有下列行为：

　　(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙。外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

　　(2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

　　(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);[page]

　　(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施;

　　(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;

　　(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;。

　　(7)践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品;

　　(8)影响市客观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

　　(9)随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音;

　　(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;

　　(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

　　二、业主大会和业主管理委员会

　　1.业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

　　业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

　　2.第一次业主大会，在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时，由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主管理委员会。

　　3.本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。

　　4.业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。

　　5.业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。

　　6.业主管理委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。经持有百分之十以上投票权的业主提议，业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主大会。业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。

　　7.业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。

　　8.业主大会的出席人数达到规定人数时，在会上提出的需经决定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。

　　9.业主投票时，以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票3一百平方米以下的每份房地产证书一票。

　　10.业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的，区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

　　三、违约责任

　　1.违反本公约业主义务条款中1.3.4.5.6.7.9.10项规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改;逾期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准，由物业管理公司与业主管理委员会议定，业主管理委员会未成立的，经区物业管理主管部门核准后执行。

　　2.业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

　　四、其他事项

　　1.本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部]司审核批准，在办理住用手续时由业主签字，并经百分之十五的已住用业主签字后生效。

　　2.本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效。

　　3.业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充，并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。

　　4.业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷，协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

　　5.本公约一式三份，业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。

　　本业主所拥有物业：

　　住宅：栋号

　　商业用房：栋号(店、铺)

　　其他：

　　所在单位：