李小宁 著名楼市分析专家，户型设计专家，除了常年在各类房地产媒体辟有专家专版，对楼市及户型进行分析，还直接主持部分高档公寓、别墅的户型及外立面的设计，具有丰富的理论基础和实践经验，现为李小宁房地产经济研究发展中心负责人
90平米与70％无疑成为了今年楼市的两大关键词。从当初的集体狂想与广泛质疑再到细则出台后的疯狂解读和持续观望,人们在对政策层面的太多争论和质疑中，户型本身反而成为了十足的配角。
有人说，未来的楼市将迎来一个批量复制的时代；有人则认为未来的户型设计之争也异常惨烈。对于购房人而言，如何在未来纷繁迷离的“类90平米户型”中找到最适合自己的窝，也许户型专家李小宁会给您带来满意的解答。近日记者率先拿到了由其撰写的《千变户型万变家》一书的部分手稿，其中不仅首次对90平米以下户型的购买提出了详尽的置业建议，同时对小户型的购买方案结合部分户型进行了详尽的分析和点评，在这个时候，暂时逃离政策的纷扰，大家扎扎实实地学两招也许来得更实在，您说呢？
90平米户型怎么选
按照现代住宅大厅小室的需求，北方地区90平方米只能做成两室一厅或以下的户型，而南方一些地区则可以设计成三居室，这当然与南方保温墙薄、无采暖管、上下水管走外墙、明卫、楼层高等因素不无关系，而这样的直接结果便是建筑使用率和户内实用率较之北方高出一大截。
一般来说，对于想要购买90平米以下户型的朋友来说，一般要看两个方面：一是适应性。要满足现在大众型的居住，包括卧室、厅、厨卫，以及服务空间。二是多样性。要满足个性化的需求，每个购房者的家庭构成、生活方式、生活习惯都不一样，这些人住进去以后，能够根据自己的家庭生活去设计居室。
因此，在选择90平方米的小户型时，尽可能寻找到面积的临界点，也就是说，90平方米应是两居室，而一居室则应在70平方米以下，这样才显得比较适宜。除此之外，还应注意：
1.户型格局要方正
要想提高有效的实用率，方正的格局必不可少，因为不规则的尺度和拐拐角角，都会使交通面积增多，并且不利于摆放家具。同时，在保证一定的舒适度的基础上，还要注意布局紧凑和尺度适宜。
布局紧凑
现在市面上流行的户型空间很大，各个方面比较宽松，因而浪费的面积较多，当面积控制到90平方米以下时，就要把每一平方米的使用发挥到极致。尤其是连接各居室的交通空间，要注意尽可能地少占用面积。
尺度适宜
过去设计的厅、卧室和服务空间都偏大，现在则要求精细推敲，像厅和主卧室过去的开间是3.9~4.2米、3.6~3.9米，现在则应控制在3.6米、3.3米。
实例：位于北京
朝阳区东四环大郊亭桥东北沿海赛洛城的A1户型，建筑面积88.65平方米。
专家点评：
该户型是标准的板楼二居室户型，由于进深达13米，南侧总开间仅有6.6米，不够起居室和主卧划分，因此主卧被设置在北侧。短进深的开敞阳台比较实用，如果起居室的窗户开得再大一些，会显得更为气派些。各居室空间尺度比较合理，只是主卧床的侧面正对着主卫，建议将玄关和衣帽间之间的墙拉直，将通往衣帽间的门开在入室门旁，衣柜设计成“L”形，使床与卫生间之间形成部分遮挡。
吹毛求疵：主卧处于北侧，对于北方而言，主要居室如果没有优良的景观支撑的话，应尽可能地设在日照面；厨房与餐厅相隔较远，端菜盛饭有些不便。
2.功能空间要简化
住宅舒适度的一个重要标志就是功能细分，但越细分占用的空间就会越多。因此，对于寸土寸金的小户型而言，在保证主要功能完备的同时，还要适当进行简化，甚至穿插重叠。
功能完备——像服务阳台，对于酒店式公寓可以省略，但对于以家庭生活为主的普通住宅来说，则必须具备。而卫生间，一般家庭里单卫就能满足日常需要，双卫则是生活品质提高的标志。
空间灵活——过去大户型的设计，常常要把餐客分离，玄关独立，阳台分置，而在中小户型的设计里，这些功能空间可以交错设计，尽可能让空间有一定的灵活性。
实例：位于北京朝阳区东五环外定福庄的苹果派的C2户型，建筑面积88.65平方米。
专家点评：
为板塔楼中塔楼部分的二室二厅二卫户型，居室全部朝南，采光良好但通风较差。户型中各功能空间划分细致，动静分离明确，像玄关与餐厅相互借用，交通通道虽然狭长但容纳了5个户门，短进深的阳台小巧实用，这些设计都使空间效率达到最大化。
吹毛求疵：主卧室的面宽过于狭窄，次卫的洗手盘过于局促，多少影响了舒适度。
选择小户型的关键
功能齐全的小户型能使人感受到便捷；服务上乘的酒店式公寓能使人体味到尊贵；而总价低廉的超小户型能使人将购房变得可望又可及。那么，在形形色色的小户型此起彼伏时，应该注意些什么呢？以下三个层面无疑是选择的关键：
首先是政策面。去年以来，相继出台了一系列降低购房门槛的措施，从总的趋势看，是朝着有利于购房者的方向发展，如果经济条件允许，尽可能选择稍大一些的套型，以避免过小的套型遭到未来市场的淘汰。
其次是基本面。认清自己选择什么样的物业形式较为有利，因为小户型对于每个人来说，可能只是生命长河中的一个过渡居住空间。因此，要把这种投资放在一个相对长的时间来考虑，不管是自住、转租，还是放在二手房市场上转卖，都要使其能衔接得紧密，以求获得效益最大化。这样来看，总结一下，有一点要特别强调，投资型要看区域，自住型则看配套。为什么这么说？住宅租赁的需求主流主要来源于大量的流动人口，而租房者选择的核心是位置，即离工作地点近，或是上下班方便，像分布在写字楼集中的商圈周边的楼盘，可能相对容易出租些。如CBD至建国门地区、朝阳门至燕莎地区，以及中关村地区，都蛰伏着大量的租户群。其中CBD至建国门地区拥有数十个京城最著名的写字楼和最完备的商业配套设施。而高档写字楼中的白领，对小户型的要求大致为距办公室近、户型设计经济实用、生活设施配套齐全、总价及自供负担不致太高。
如果作为自住型居住，既要考虑社区内的各种设施配套，因为小户型空间不足所带来的生活缺憾，需要从社区中弥补，如洗衣房、快餐厅、咖啡馆等；同时也要考虑交通、商业、甚至商务配套，这样即使是转为租赁市场，也容易获得较高的回报。
最后是技术面。现有的小户型基本为一两个采光面，通风、采光都受到了一定的局限，因此，尽可能选择采光面宽一些、采光窗大一些的套型，以增强居室的自然生态性能。对于1梯6户和3梯18户而言，虽然电梯平均户数一样，但两者各有优劣：前者公共面积减少，提高了得房使用率，而且安宁和安全也有了保障；后者虽然得房使用率降低，但电梯的利用率却大大提高，调配等候的时间相应地缩短。这也要求户型面积配比要合理，功能划分要细致，例如对于一两人居住的一居室来说，面积上应以符合人体工程学的基本空间尺度为限，比如：客厅不应小于12平方米，卧室不应小于10平方米，就是合在一起，也不应小于20平方米；而服务性的卫生间不应小于3平方米，厨房不应小于5平方米；当然，若能增加阳台、电脑间，以及洗衣机、冰箱的专用放置空间什么的，会使舒适度大为提高。因此，各功能空间的面积、尺度的恰当与否，是小户型品质高低的关键。
