买房实地查看看什么？怎么看？
导读：
摘自甄灵宇律师著《房屋买卖法律自助手册》（上海人民出版社 2010年5月第1版 孙洪林主编）
友情提示
购房者应进行以下一系列考察（限现售房）：
一、 房屋质量的考察
在看房的过程中，除了户型结构，房屋内在的质量细节也相当关键:
1、渗水漏水的问题：通称"五漏一渗"，是指屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水，这类问题约占质量问题总数的70％以上。在看房时尤其需要特别注意的地方是：屋面天沟积水、阳台和卫生间地坪倒泛水、以及阳台雨后积水等都会造成楼地面渗漏，甚至水平管道倒泛造成粪便、污水倒灌。不小心买到这种房子后，居住的麻烦就大了，装修改造也要费很大的功夫。最简单的检查方法比如，在卫生间和阳台等处作一个排水试验，即在此处浇上一些水，看其是否能畅通无阻地排向出水口。
2、房屋开裂：检查房屋有无裂缝，首先仔细察看房屋的地面和墙上有无裂缝，如果有裂缝，要看是什么样的裂缝。如果与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋有严重的质量问题，可能还存在结构性质量问题（此处结论，还需律师能注明权威依据（这是马贺安老师《购房陷阱与防范》一书的风险提示点。经查询一些装修方面文章，房屋结构受力最大处在墙角，墙角裂缝显示受力存在不均衡，问题最大。关于45度斜角问题尚未找到工程方面的书面出处，是否删除此节请定夺）。其次，看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面，表示该房屋存在安全隐患。对这类存在严重隐患的房屋，决不能抱侥幸心理。要避之惟恐不及。
3、门窗质量：建议将房屋门窗分别开关检验。铝合金门窗易渗水、锈蚀；钢门窗零件易脱落、损坏，木门开启不灵活，关闭不密封。这些问题都会给后期居住带来不必要的麻烦。
二、户型结构的考察
选择户型，要着重注意采光和通风。一般情况下，房屋应该有至少保证3个小时的日照和至少5个小时的通风。厨房和卫生间最好有向外的窗户，防止污浊的空气。还有就是各功能区应该是比较独立，并且有一定的功能划分，避免居住时的互相打扰。
三、配套设施的考察
1、住宅配套设施包括市政基础配套(供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路)、公共设施配套、消防、监控等安全保护设施等。
2、居住区功能的综合性，附近是否有幼儿园、学校、医院等。
3、商业网点设施的配套，附近是否有便利店、饭店、商场、超市等。
4、楼宇内部配套设施，电梯的好坏、楼内是否有监控、安全门等。
四、社区环境的考察
选择环境，首先要考虑小区绿化率，在商品房销售中绿化率是一个必备的硬件指标。一般来讲30％～40％的绿化率可以保证小区的环境品质，并且没有占用太多的公摊面积。
除此之外，如果有条件的话，可以选择有不错的活动场所、别致的小花园、水池和丰富的健身设施的小区，这些都是大家茶余饭后聚会、游乐和健身的好去处。并且也能增进邻里关系。
考察小区环境主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距，居住密度。此外，购房者还应注意，小区要封闭管理，保证小区绿化环境是为小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。
五、交通状况的考察
小区的出入口最好在交通主干线路边，车辆的进出能得到保证。还有小区最好在公交车站的300米范围内，这个距离不会让人感到劳累。再有如果你经常出差的话，那么应该挑选距离火车站2～5站路程的住房。往来方便，并且不会受到火车笛声的干扰。不过有一点需要注意的是，小区靠近学校和商业区，一般人流比较大，出行高峰时间比较容易出现交通堵塞。
六、物业管理的考察
应了解未来的物业管理公司资质和服务水平及物业管理收费标准。
七、其它方面的考察
购房者应当考察自己所购房屋的噪音情况，周围是否有变电站，高架路，铁路，是否在飞机航道下，或所购房屋是否邻街道较近而嘈杂不息。
还应考察附近是否有对居住有较大影响的市政规划。有的购房者买好房子后不幸发现附近要建化工厂、铁路甚至殡仪馆。也有的人运气较好，附近建了公园、高尔夫球场，不过这种好事开发商一般不会等你在买房后自己惊喜地去发现。
此外还应留意附近是否有高压线，垃圾站等等。
八、相关部门的考察
开发商销售现房的，应取得大产证。稳妥起见，购房者可以到所购房屋所在地的房产交易中心查询开发商是否确实取得了大产证，以及该房屋、土地有没有被抵押、权利是否被限制如被法院查封。
另外也可以到城市规划局了解欲购买的房屋附近是否有足以影响居住的市政规划。尤其当自己买房的决定主要基于开发商宣传的规划时，最好核实清楚再做决定。
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