如何在购房合同中约定违约金条款
导读：
案例一：
业主：开发商逾期交房 购房合同上没约定违约金
经营饭店的张先生和在私企上班的符先生，都是某市美兰区国兴大道某小区的业主。两人一个住A栋10楼，一个住B栋3楼，本来互不相识的两人，因为先后起诉楼盘开发商而互相结识。据二人介绍，小区有80多名业主欲分批状告开发商，但多数人起诉的案由都一样：开发商逾期交房，并超过约定期限办理房产证。
2005年，张先生和爱人想买套商品房。在售楼员的极力推荐下，看中了海口市国兴大道某高校附近的一处正在建设中的高档小区。
随后，张先生与开发商签订商品房预售合同，双方约定，开发商应于2005年6月1日向业主交房，并在交房之日起90日内，办理房产证。
可到了2006年7月，张先生才接到开发商的通知，拿到了房门钥匙，可开发商因为工程验收等原因，迟迟不能办理房屋所有权证及土地使用权证。到了今年3月，实在忍无可忍的张先生急了，准备起诉开发商时发现，自己和开发商没有约定延期交房和逾期办房产证的违约金。开发商的工作人员称，房屋的交付使用就是交付房门钥匙。
交了房门钥匙就算交房吗?这违约金该怎么个要法?张先生心里直犯嘀咕，总想弄个明白。
律师点评
出卖人应承担违约责任
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
本案中，出卖人认为房屋交付使用就是交钥匙的问题。为了避免此类纠纷产生，购房者最好在合同条款中对交付使用的条件明确约定，指出只有完全符合交付条件后才算是正式交付，否则出卖人应承担逾期交房的违约责任。同时也可以约定出卖人交付未经验收合格的房屋应承担的违约责任。购房者在签订合同的过程中如能这样约定，无论出卖人逾期交房或交付未经验收的房屋均应承担违约责任。
案例二
约定违约金少了“每日”
符先生是一个高级技工，选房子一直是妻子在跑前跑后，买房签合同时他也没多在意。花了28万买下一套临江的房子。
2004年8月，符先生夫妇和开发商签订购房合同，约定开发商应于2005年5月1日向业主交房，并在交房之日起90日内，办理房产证。因开发商的原因导致业主不能按约定期限取得房产证的，开发商向业主支付该商品房总价款万分之三的违约金。
2006年5月开发商交房，可至今，符先生的房产证还没到手。有人约符先生起诉开发商，但一算将要索赔的违约金符先生愣住了，原来开发商为他们精心设计了一个圈套，别人约定违约金时，一般约定开发商“每日向业主支付该商品房总价款万分之三的违约金”，符先生发现，在他的合同中，少了个“每日”字样!
让符先生一家又气又悔的是，买房时签署的合同文本，是开发商方面出具的，他们买房时并未过多研究。符先生说，如果没有“每日”，就是拖五年十年不办房产证，开发商只需支付28万总房款的“万分之三”，即84元。
律师点评
按《合同法》相关规定赔偿
按照一般习惯，当事人在履行合同中发生违约，其违约责任的承担都是按照所涉及的标的额日百分比来计算，如，贷款合同约定，逾期还款的，应当按照逾期还款额的日2.1%向银行支付违约金。如符先生所说：如果没有“每日”，就是拖五年十年不办房产证，开发商都只需支付28万总房款的“万分之三”，即84元。这样对买房人明显不公平，同时也等于在鼓励开发商恶意违约。所以，根据我国《合同法》第125条规定，应当按照诚信原则以及补缺推定规则，确定开发商“每日向业主支付该商品房总价款万分之三的违约金”，来赔付业主相应金额的违约金。
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