律师提供房产买卖法律服务的原则和技巧
导读：
房产交易手续复杂，法律问题众多，因此现在越来越多的人在房产交易中聘请律师全程提供法律服务。从律师服务的领域和内容来看，房产买卖法律服务属于非诉讼领域，但由于房产买卖中产生的法律纠纷非常多，最后形成诉讼的不在少数，因此律师在提供服务的过程中审核、拟定的法律文件，均有可能成为日后诉讼中的重要证据。而在前期提供房产买卖服务的律师很有可能会参与到日后的诉讼活动中，所以律师在提供法律服务时，应当对诉讼的产生有充分的预见性。
总的来说，我认为律师提供房产买卖法律服务要注意以下原则和技巧：
一、基本原则：“商业目标”和“交易安全”兼顾的原则
委托人聘请律师参与房产买卖，并非是为了产生纠纷而至诉讼，而是为了避免纠纷，防患于未然。因此，律师首先要了解当事人的基本目标是什么。如果当事人购买欲望强烈，那么在出现交易僵局时，为达到委托人的预期目标，在确保当事人根本利益的前提下，需要妥协和让步，要“抓大放小”，而不能“寸步不让”。
曾经有一个当事人告诉我，他为购买期房而聘请了一位律师提供服务，律师在审核预售合同文本时认为其中一个条款是不公平的，要求开发商删除，而开发商拒绝，律师说购房有法律风险，当事人问律师能不能签合同，律师说当事人应当自己衡量。
律师所说的有风险的条款是以下这条：
如在施工建设过程中因市政动迁等原因而造成不能按本合同约定的时间交房，乙方（买受人）仅能要求甲方（开发商）无息全额返还已付房款，甲方不承担其他违约责任。
纯粹从孤立的条文上看，律师的建议是正确的。但是，如果从当事人的商业目的去看，律师的建议是有问题的。一个新建的商品房项目，遇到市政动迁的可能性究竟有多少？可以说几乎为零。律师提示了其中的微乎其微的风险，但没有对风险做出准确的评估，使当事人不敢买。律师首先想到的是将责任推给当事人，让当事人自己去选择，而不愿意对当事人说出自己真实的想法。这就是典型的只追求交易的安全性却不考虑当事人的商业目标。
律师这样做的结果是当事人不敢签合同，或者不敢再聘请律师去签合同，因为当事人不仅不能评估合同中的法律风险，反而因为有了律师的提示觉得处处都是风险。律师指出了风险的所在，却不告诉当事人避免风险的办法，这会让当事人觉得花钱请律师是一个错误的决定。律师应当直接告诉当事人：新建商品房项目遇到市政动迁的可能性是极小的，可以不用考虑这个条款引起的不利因素。
二、技巧之一：善于找到“替代方案”
房产买卖，特别是在二手房买卖中，常常因为对交易条件不能协商一致而造成僵局。在一个方案被拒绝时，律师应当找到其它的能被双方都接受替代方案，否则容易造成交易失败。替代方案应当是合理的、富有建设性的，这就要求律师熟悉交易程序，把握各个程序中的关键环节，合理作出安排。
以我经办的一个案件为例（我为买方提供法律服务）：签订正式的买卖合同时，卖方的三个产权人只来了二个，还有一个据说在外地。不过来的二个产权人带来了另一人的私章，并说在外地的产权人是他们的儿子。按原来签订的《居间协议》，签订正式合同三日内买方就要支付30%的首付。由于产权人没有到齐，买方担心卖方出售房屋没有得到另一个产权人的认可，因此坚持要等另一个产权人到场再签合同。双方各执己见，都不肯妥协。中介在一旁向买方证实在外地的产权人确实同意卖房，并说是他到中介来挂牌的，这几天确实有点急事到外地去了。中介要求买方一定要先付首付，以便卖方提前还贷，并说办理过户手续时卖方的三个产权人肯定都会到场。
法律规定共有财产出售时应当得到全部共有人的同意，否则则是无权处分。如果买卖合同没有经过另一个共有人的同意，那过户手续肯定是办不了的，买受人只能追究出卖人的其它违约责任而不能要求继续履行合同。鉴于对方不肯让步，而买方的利益也要保障，因此我提出可以按原来的约定签约，也可以支付30%的房款，但由于卖方产权人没有到齐，所以要另订一份补充合同，要求将总房款的20%作为定金，这样卖方拿到的是总房价10%的房款和总房价20%的定金，相加仍是30%。这个建议最后得到卖方的认可，合同顺利签订，最后也顺利办理了过户手续。
如果先付了30%首付，若将来共有人之间有了纠纷而不能办过户手续，那卖方至多返还首付和支付已收款10%的违约金（违约金当然可以协商后调高，但这样一来卖方可能也会要求买方将逾期付款时的违约金也调高，而我认为没有必要让买方就付款问题承担过重的责任），可见卖方承担的违约责任是比较轻的。按我设计的方案：因卖方的原因不按时办理过户手续，则卖方要双倍返还定金；因买方的原因不按时办理过户手续，则买方失去定金。表面上看这个约定是对等的，但实际上买方已加重了卖方不过户的责任（要向买方双倍返还定金即总房价20%），卖方如违约，买方可以得到充分地补偿，所以买方不怕卖方违约。而对买方来说，已付了30%的房款，当然不会不去过户。因此，补充协议一方面让卖方拿到首付，提前归还了贷款，这是交易顺利进行的前提；另一方面，又减少了买方的法律风险。
三、技巧之二：和中介的配合与合理冲突
中介为买卖双方牵线搭桥，提供居间服务。律师为买方或卖方提供法律服务，从委托人的利益出发，把握交易安全。中介的目的是达成交易，律师的目的不仅是达成交易，还要安全交易，所以律师与中介的工作有所不同，这要求律师与中介相处时，有时要相互配合，有时又要合理冲突。
一次我为买方提供服务，中介告诉我们房屋有银行抵押，但根据我调查，不仅有银行抵押，房屋还设定了典权，因此即使按原来约定买方支付了首付，卖方也只能把抵押注销，而设定典权的情况也是中介所不知道的。中介立刻把这个情况反馈给卖方，卖方提出要增加首付以便取消典当，买方坚决不同意。我代表买方与中介充分沟通，中介也认为卖方没有如实告知房屋产权的限制信息是有责任的，最后中介最终说服卖方自行筹款取消典权，买方的利益得到确保。
当然律师也有与中介冲突的时候，这种时候往往是中介没有充分考虑到律师所代表的当事人一方的利益，甚至只顾促成交易而把安全性置之脑后。我不只一次有这些的经历：对中介起草的补充条款要求进行修改，中介为促成交易一般都会作适当的让步。当然律师的要求不能苛刻，否则一个尽职的中介也会从对方的立场出发把握住原则性问题（不过这种情况比较少见，只要对方同意，大多数中介并不表示独立的见解）。有时候（特别是一些小的中介公司，没有专职法务起草合同），当我对中介起草的文本不满意时，干脆就在中介的电脑旁口述，中介完全按照我的意思拟定，此时，最为高兴的当然是我所代表的委托方了。[page]
四、技巧之三：熟悉掌握重要合同条款
房产交易涉及到的重要合同（或协议）主要有三个：《上海市商品房预售合同》、《上海市房地产买卖合同》、《定金合同》（或《居间合同》），其它还可能涉及到的有：《看房确认书》、《佣金确认书》、《个人住房抵押借款合同》、《住房公积金个人购房担保借款合同》、《上海市商品房出售合同》等等。
每份合同虽然都有房地局的示范文本，但示范文本中的补充协议和附件是需要自行约定的，这些补充协议和附件往往对示范文本的内容进行了变更和修改，因此一定要把握每份合同容易产生纠纷的争议点，对重要条款如不能倒背如流，至少也要烂熟于胸。
以《定金合同》（或《居间合同》）为例，《定金合同》（或《居间合同》，都由中介拟定，只要送房地局备案即可，因此每家中介公司的文本都不一样）。容易产生纠纷的争议点有：合同面积与产证面积不一致、下家首付与上家注销抵押的时间和顺序、中介佣金在何时支付、一方跳中介或毁约时对中介的违约责任、意向金在什么情况下转定金、一方毁约时的违约责任、签订正式合同的时间点、户口迁移、交房标准、下家的贷款付款时间、尾款支付时间等等。
以《上海市商品房预售合同》为例，预售合同共三十四条五个附件，几乎每一个条款都非常重要，容易产生纠纷的争议点有：销售广告和资料与实际房屋不一致、小区规划更改、合同约定面积（包括套内面积和分摊面积）与实际房屋不一致的处理，全装修房的装修质量问题、逾期交房或逾期办产证的处理、房屋交付的条件等等。
律师在为委托人审核这些合同时要特别重视上述这些条款，提示委托人有可能存在的法律风险，同时要根据实际情况提出意见（目前在预售房买卖中少有协商余地，不过随着房产市场的理性回归，越来越多的个人在买房时与开发商开始平等协商），拟定好这些条款也就相当于把握住了房产买卖的重要环节。
除了以上这些技巧，在细节上还要多加注意。比如做好工作备忘录让当事人确认；别告诉中介或对方自己是律师，也别穿得太象律师（否则对方可能会不平衡也请个律师来参与，当然如果对方请了律师也不要紧，双方都请律师只会让交易条件更加公平合理）等等。
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