作者:王玉静 济南市房产测绘研究院

一． 房屋面积概述

“房屋面积”，这一个本来很平常的概念，近几年来却备受人们关注并引发了诸多的纠纷。在现实生活中对于大多数家庭来说，购买房屋可称得上是”高消费”，现今，一平方米商品房动辄就要几千元甚至上万元，几平方米的价款也许就是全家两三个月的收入，对于大多数家庭来说，并非无足轻重。因此，购房人非常关心面积问题，生怕面积缩水或扩大，影响自己的使用或经济利益。

但是由于房产测绘的专业性较强，多数人对于面积测算的规定不太了解或存在误解而产生了对测绘结果的不理解和对测绘部门的不信任，从而引发了一系列的房屋面积纠纷问题。下面简单介绍一下关于房屋面积及其测算的相关概念性规定。

1.商品房销售中有关面积的概念

1.1 房屋建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且有上盖，结构牢固，层高2.20 米以上(含2.20 米)的永久性建筑。

1.2 套（户室）建筑面积：等于套内建筑面积加上分摊面积。

1.3 套内建筑面积：为套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三者之和。

1.4 房屋产权面积：是产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房产管理部门登记确权认定。

1.5 分摊面积：是套内（单元）根据其套内建筑面积大小分摊所得的共有建筑面积。

1.6 幢：是进行房屋面积分摊计算的基本单位。一幢房屋是指一座“独立的、包括不同结构和不同层次”的房屋。

2. 房屋面积测算

2.1 房屋面积测算的意义

测算房屋及其用地的面积，是房地产测量中一项重要的工作。它为房地产产权产籍管理、核发权证、房地产开发、房地产权属单位等提供必不可少的资料；同时也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。

房地产面积测算，是一项技术性强和精确度要求较高的工作，关系到国家、房地产权属单位、开发商和个人的切身利益，所以，房地产面积测算是整个房地产测绘中一个非常重要的组成部分。

2.2 房屋面积测算标准

为保证全国房屋面积测算标准的统一，同时顾及全国各地对房地产面积测算传统方法的连续性，1987 年国家测绘局颁布了《地籍测量规范》，1991 年颁布了《房产测量规范》(行业标准)，2000 年，国家颁布了《房产测量规范》国家标准，对面积测算提出了基本要求，作出了具体规定，这些要求和规定，原则上保证了全国房地产面积测算的统一。

2.3 房屋面积测算程序

2.3.1 测量前应对所测量的案件进行查阅，了解资料是否齐全，了解本案是属整幢出图，或是分层分单元分户出图，认真查阅报建图、施工图、竣工图等；若有原证，应将原证的图形、尺寸等资料记录在查丈手簿上，丈量时，实地与原证尺寸比较，及时发现错误。测量前应对测量工具进行检验，以保证测量精度。

2.3.2[page] 进行测量。实地测量是一项技术性要求很强的工作，必须认真细致地进行。边长测量必须是水平边长的测量。每边必须独立丈量两次，两次较差必须符合规范的要求，取两次边长的平均值作为边长值。对于分段测量的边长，每段边长之和与整段测量的边长必须在限差范围内。实地测量必须依照先整体后局部，先外围后里面，先易后难，先房产后用地的方法有条不紊地进行。现场调查各公用部分的使用情况、设备的安装情况，以便确定分摊。

2.3.3 内业绘图及面积计算

将外业结果绘图，并计算出面积。

二．引发房屋面积纠纷的原因

1.买房人对房产测绘的不了解

由于买房人对于房产测绘知识的不了解，在售房合同中又没有将相关概念做一个明确的解释，特别是买房人对于分摊面积没有直观的认识，总是担心自己的房子分摊过大。买房人所知的测绘仅限于在买卖合同附件中的一个分摊原则说明，以及测绘单位出具的面积登记表。前者一般只列举了公共部位的类型与构成，而对公共部位所处的准确位置、数量、暂测的面积多少，以及在不同业主间的分配方法比例等等，均无具体、清晰的说明；后者仅记载了套内建筑面积、阳台面积、公摊面积和公摊系数等。业主基于仅掌握的以上资料文件，的确无法坦然接受，除非业主对于测绘单位的能力、职业道德有极大的认同。

由于测绘工作中的大量原始基础数据未能充分展示、测绘的过程及计算方法未能予以必要的陈述说明，对分摊的部位以及面积数据也未能具体列举。虽然部分测绘单位也可以提供相关的资料，但由于条件限制一般也只能提供给开发商，由于中间沟通环节的不畅通难免出现购房者对于测绘面积的不认同。

2.现实的社会信任危机

面积纠纷的另一原由是买受人对测绘单位及测绘人员的不信任。其实目前测绘单位在社会改革中正逐步演变为社会的专业中介机构，依法而言，这些机构均经过行政机关的审核并取得相应资格，也具备了从事测绘的专业能力，也应该遵守法律规范严格、独立地工作，除非技术错误否则一般不会存在较大的或重大的问题，应当被广泛接受并尊重。但这正如证券市场上的某些会计师事务所一样，虽然也有严格的法律规范和职业纪律、道德规范，但是总是有一些机构及从业人员敢于违法谋取私利。对于这些违法现象出现的监控，以及采取有力的措施予以及时的打击，总是不力。这既有体制上的原因，也有组织力量薄弱、执法工作不到位的原因。从而，致使众多购房人对于测绘单位的工作和工作结果不信任和不接受。

3.开发企业仓促推出项目

在项目的设计方案、文件资料未能全面确定的情况下，许多开发商常常为了抢占市场、以各种名目提前预售而仓促推出项目。而此时众多的公共用房的位置、性质、面积并不具体、清晰，而只能估计大概。同时，不少开发商商缺乏专业能力和经验，在公共设施的设计、安排以及面积计算时常有错误。这此都为以后实测埋下了隐患，一旦准确的预测或者实测结果与开发商之前的计算有重大出入，开发商就可能面临重大的经济损失，无法做通客户的解释工作，需要退款或退房。这时，对于开发商只有两条路，一条路是实事求是，据实测绘，面积减少，就退钱或允许购房人解除合同；另一条路是想方设法调整公共部位的位置、数量、面积，将原来不打算作为公共部位的地方变为公共部位，这样就可以满足买卖合同的面积约定，从而避免违约、减少或避免经济损失。

4.测绘单位政出多门

销售面积计算一般涉及规划设计、建筑施工（生产领域）、房地产开发及房地产中介以及物业管理。目前，不同的领域有不同的行政管理部门，对于商品房的面积计量有着不同的行政规定及行业规划，这就产生了两方面问题：一方面是政策出自多个部门，管理操作有交叉，而且提法各异，概念、内涵和细则界定不清；另一方面，在具体销售面积计算中也存在技术界定是否准确、合理等问题。

另外，在商品房运作过程中，不同环节的不同管理部门在计算建筑面积以及销售面积时依据的文件不同。如在房屋建筑设计施工阶段，建筑面积计算的依据是国家建设部颁布的《住宅设计规范》和《全国统一建筑工程基础定额》，而房地产测绘部门则主要是依据《房产测量规范》及相关文件。这两者在很多细节上的规定是截然不同的，这也就造成了非专业人士对于房产面积测算的误解，引发纠纷。

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三、目前的处理办法

根据建设部颁布的《商品房销售管理办法》，商品房销售既可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）销售基本上不会出现涉及面积的争议，但按后两种方式销售，就会出现涉及合同约定面积与产权登记面积不符而产生的纠纷，和涉及公用建筑面积分摊不均或不明确而产生的纠纷。

1. 合同约定面积与产权登记面积不符引发的纠纷

这种纠纷，主要靠购房者和开发商在商品房买卖合同中约定出现面积误差的处理方式，如果没有约定，应按《商品房销售管理办法》中的规定办理。即面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；如果面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。在《商品房销售管理办法》没有出台之前，由于没有相关的法律予以规范，若购房合同没有约定清楚处理方式，就没有处理的依据和原则，因此出现了特别多的争议和纠纷，在《商品房销售管理办法》颁布之后，这种纠纷越来越少了。

2. 公用建筑面积分摊不均或不明确引发的纠纷

对这种纠纷，应在合同中约定套内建筑面积和公用分摊面积各是多少。如果没有分摊规则，就会出现分摊面积过多严重不合理的情况。哪些才是应该分摊的，应怎么分摊，购房者心中并不清楚，开发商给出的也是一笔糊涂帐。北京市颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》就解决了这些难题。根据规定，分摊的具体原则是：商品房公用建筑面积的分摊应以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各自分摊的公用建筑面积之和。公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。另外具体哪些是应该分摊的，哪些是不应该分摊的，在其中也有明确的规定。

四、房地产测绘单位的改进措施

近年来，随着我国住宅建设与房地产业的迅速发展和房地产市场的日趋完善，房地产测量及房屋面积计算管理工作逐步得到加强，建设部和各地房地产行政主管部门根据有关法律、法规的规定，颁布了一批关于房地产测量及房屋面积计算管理工作的规章、规范和文件，有效地维护了房地产市场秩序和权利人的合法权益，促进了房地产权属登记、交易、租赁、评估、抵押、拆迁等各项工作的顺利进行。

但是，目前也存在着一些不容忽视的问题，突出表现为：有些地方在房地产测量及房屋面积计算管理工作中政出多门，有的房地产测量单位服务质量、技术质量低劣，损害了权利人的合法权益，造成了不良影响；现有的规范和文件与实际工作存在一定的脱轨，各地区间的细则存在不统一的现象等等。

1. 房产测绘的必要性和重要性

有人认为，房地产测绘最大的缺陷就是政府管理职能与房屋土地测绘职能合二为一，缺乏监督制约机制。本来，房地产审批、登记发证与房屋测绘属于两个不同范畴的职能，并互为制约。而将这两种职能合二为一的现行体制，好比把“裁判员”与“运动员”混为一体，违背了最起码的游戏规则，为开发商与管理部门个别人内外勾结，制造“注水房”或“缩水房”提供了可乘之机。面积多少谁说了算？目前买房人最后得知的实测面积数据是由测绘单位向开发商提供，再由开发商提供给买房人的。由于测绘工作过程的封闭，买房人对测绘的基础数据不熟悉，计算方法不了解；又由于测绘单位与开发商之间属直接委托关系，买房人不免会对这些最终数据产生“信任危机”。 但是现行的这套测绘工作制度是合法的，也是必要的。在房屋竣工时开发商作为产权人去委托测绘单位测绘，这既是开发商的权利，也是开发商为履行房屋买卖合同应负的义务。只有房产测绘单位按照测绘规范的要求，合理合法的严格执业，确保测绘结果的准确性，才能真正发挥其职能，维护好购房者的权利，否则没有房产测绘部门的监督购房者的权利就无法得到有效保护。

2.加强房地产测量工作管理[page]

2.1 加强测绘队伍的建设与管理

按照建设部《关于加强房产测量工作的通知》（建房[1991]385 号）的要求，根据各地房地产市场的需求，健全和充实房地产测量队伍，配备与工作任务相适应的房地产测量机构和专业人员。在房地产测量及房屋面积计算工作中，要加快推广计算机应用，积极开发房地产测绘软件，以提高效率，保证质量。要建立、健全相应的规章制度，严格执法检查。对于不按收费管理规定、未取得收费许可证，擅自收费和加重房屋权利人负担的，除没收违法所得外，对责任人要给予行政处分；对以权谋私、弄虚作假，利用职权，故意拖延时间，吃、拿、卡、要的工作人员，要严肃查处。

2.2 认真执行规范，提高房地产测量及房屋面积测量的科学性和准确性

各地房地产行政管理部门要组织房地产测量、产权管理部门的专业人员及房地产开发企业人员，认真学习关于房地产测量及房屋面积计算的规范与规定。房地产测量及房屋面积计算，涉及到住宅设计、房地产测量和商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊等方面的规范、规则，要系统地组织学习与培训。要把房屋产权证书登记的面积正确率作为考核房屋权属发证工作的一个重要指标，建立起房地产测量及房屋面积计算责任制度，层层负责，对出现房地产测量及房屋面积计算事故的，要追究事故当事人及有关领导的责任。

2.3 增强服务意识，不断提高房地产权属工作的服务质量

要大力推行社会服务承诺制、办事公开制，自觉接受社会的监督。通过采取一条龙服务、必要的上门服务及应用计算机技术等措施，提高工作效率，方便群众办事，减轻开发企业和购房者的负担。当事人对房屋确权面积有异议的，房地产测量机构要按规定的程序进行复核，对确有问题的，要按有错必纠的原则，及时予以改正。

2.4 加强房产测绘工作的透明度和公开性

加大房产测绘工作的宣传，使大家对于测绘工作有一定的了解和认识，避免由于“信任危机”而导致的买房人或开发商对于测绘结果的强烈抵触心理，使大家形成共同的认识，同时也使开发商和业主成为房产测绘单位的监督者，确保测绘结果的准确性，使其真正在房产登记过程中发挥应有的重要作用。

2.5 进一步完善规范，各地依法制定相应细则由于现在建筑形式的多样化，测量规范已经不能适应现在测量工作的需要，尽管很多地方都制定了自己的细则，但由于地域差异很多规定缺乏统一的标注，不能很好的知道目前的工作。因此，国家尽快出台相应措施，修改和完善《房产测量规范》，以加强测绘工作的指导性，也是目前刻不容缓的一项重要工作。