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苏州买房注意事项
苏州
相城区房地产市场分析
一、相城区概况
位置及人口状况：相城区位于古城苏州正北部，2001年2月28日经国务院批准，撤销吴县市，分设相城区。相城区总面积496平方公里,下辖4个镇、4个街道和1个省级
经济开发区,户籍人口34万,外来人口35万。
交通：京沪铁路、312国道和沪宁高速公路横贯东西，苏嘉杭高速公路、京杭大运河、227省道、苏虞张一级公路、苏州绕城高速公路纵贯南北，是苏州市东西向和南北向的交通节点。未来城市轨道2号线与4号线的起点站分别设在相城区旺梗上和安元路。
物产特色：相城区物产丰富，阳澄湖四分之三的湖面面积在相城区。素以“青背、白肚、金爪、黄毛”著称的阳澄湖清水大闸蟹远销美国、日本、韩国、香港、澳门等国家和地区，相城区占全湖蟹产量的65%，是名副其实的“中国阳澄湖清水大闸蟹之乡”。享有“中华之最”的中国珍珠城出产的太湖淡水珍珠工艺品在2001年APEC财长会议期间被指定为馈赠各国财长夫人的专用礼品。此外，御窑金砖、陆慕缂丝、九龙砖雕、渭塘琴弓、袁氏堂蟋蟀盆、黄桥青铜器、黄埭瓜子、湘城麻饼等传统手工艺制品、特产享誉中外。
生态景观：城市绿化覆盖率从建区初的7.4%提高到目前的19.3%，新增绿化面积8.4万亩，先后投入资金近数十亿元,开展了“绿色走廊”、“绿色家园”、“绿色基地”建设,启动盛泽湖休闲度假区、生态花卉植物园、三角咀生态公园、菏塘月色主题文化湿地公园、“百花园”、“百草园”、“百果园”的一批生态项目建设。
经济状况：2006年,全区经济继续保持平稳发展的态势。实现地区生产总值194.47亿元,比去年同期增长17.8%;实现全口径财政收入34.03亿元,增长42.1%,地方财政一般预算收入14.52亿元,增长28.2%;完成全社会固定资产投资
130.86亿元,增长3.8%。全年新增注册外资6.48亿美元,实际利用外资2.57亿美元。引进各类内资新增注册资本12.06亿元。2006年城镇居民人均可支配收入17825元,增长11.0%;农民人均纯收入9170元,增长13.0%。
政府规划：目前，相城区紧紧抓住苏州“十一五”规划重点实施“东进、北拓”的新机遇,
精心制定分区规划，确定相城区整体空间结构为：“一轴两翼、三核三片、四湖连心”。元和塘为全区发展主轴，南部联接苏州古城，北部连接常熟，轴上集中全区最重要的公共服务设施，构筑功能核心，成为苏州两大副中心的重要载体，将承担未来“大苏州中心”职能。阳澄湖地区以生态保护为主，重点发展生态旅游业，未来建成全区生态翼。以望亭、黄埭两镇为核心，重点布局高新技术产业，形成全区产业翼。
从阳澄湖出发，经过生态绿心，连接四角湖泊，实现从乡村向城市建设区逐层渗透的生态与景观网络。以现代物流与高端制造业为主的西组团，以区域商贸、研发创新产业为主的北组团，和以综合服务功能为主的中心城区，组成各有特色，互为补充的三大城镇建设区。
2006年．中共相城区第二次党代会提出将着力打造“四个城”，即“水城、花城、商城、最佳生态人居城”的目标:
“水城”：将以打造岸绿水秀的现代水城为目标，结合旅游开发做好水系调整规划，切实加强水环境建设，通过若干年的努力，逐步实现“东方水城在苏州，苏州水城看相城”。
“花城”将按照季季有花、处处成景的目标，加快生态保护区、生态走廊、生态绿带建设，加强立体绿化和花草种植，使相城区“城在林中南楼在绿中、人在花中”。
商城：将大力发展中央商贸区，加快专业市场建设，积极引进一批品牌企业、连锁企业入驻，逐步建设成为苏州城北地区比较繁华的商贸区。
最佳生态休闲人居城：将在水城、花城、商城建设基础上，大力发展房地产、旅游、休闲、娱乐等服务业，切实加强环境保护和城市管理，通过各方面的努力，把相城区建设成为最适宜人居的区域。
二、房地产市场总体特征
依据相城区政府的总体规划，“水相城、绿相城”是相城区建设的主题，区域内房地产业有着其鲜明的特征。相城区东依阳澄湖、西抱三角咀，此间政府的蓝图便是把这里建成融居住、商贸、旅游于一体的具有现代水乡特色的绿色生态城区。
（一）、生态水岸别墅将主导苏州市场
相城区拥有苏州“绿肺”的称号，都说“洋苏州”在
工业园区，“新苏州”在新区，“老苏州”在古城区，相城便成为“水苏州”的代名词。伴随着成批的水岸别墅诞生，以“水”和“绿”为主题的休闲度假设施应运而生。
精品水岸别墅抢手。目前，已经建成的相城水岸别墅群有静湖国际水岸别墅、江南村、聆湖丽墅、丽晶星河，在建的有中兴高尔夫别墅、招商·依云水岸、阳澄·领岛、天亚水景·郦岛、湘洲人家等，构成一块难得的纯净的生活片区。相城区交通的发达，令别墅区与城市紧密相连，在相城区任何一个点，行车15
分钟便可上高速，最远的别墅到苏州市区也不过三十分钟车程。“离尘不离城”的概念使其具有持续的发展后劲。
万亩农业生态园被称为相城城区“绿核”中的“绿吧”。在这个万亩生态园里，
“阿庆嫂生态美食园”阳光餐厅几乎天天客满；此间拥有10万平方米的生态绿地，400亩水面的“水相城垂钓中心”、金鲤鱼养殖中心、立体种养园和梅花鹿养殖场。此外，十几座大小公园、中兴高尔夫球场、5家四星级酒店以及中央商贸区等配套设施的建成，令水岸别墅板块发展趋于成熟。
（二）、商业开发体量大、去化速度有一定的压力
现有在售中国国际服装城100多万㎡，中翔商贸城30万㎡，凯翔国际广场12万㎡，A-BSS10万㎡，原有存量如香城花园商业步行街、依云水岸商业街、锦绣江南商业街，城曦印象沿街商铺、采莲商业街、蠡口家具城二期等体量合计约200万平方米左右，加上嘉元广场等未来1-2年内将上市的商业地块，未来相城商业体量仍然会增加。
在售项目中去化速度不一。典型的有中翔，定位准确，首期获得良好的销售，而且开业成功，在消费者中形成了良好口碑，所以后期销售良好，去化较快。
而附近A-BOSS，中国国际服装城虽处于现房阶段，却仍然有大量的房源待售，可见对过去“一铺养三代，一铺难求”的说法，在相城区商业市场来说，略显供过于求，谁的铺位定位更准，将占的市场的先机。
（三）、专业市场几家欢乐几家愁、市场培育还需时间
相城区本是一个生地、冷地，如何在地产市场上炒热？商铺与专业市场起了重要作用。相城区是以专业市场闻名的区域，蠡口国际家具城、中国珍珠宝石城、阳澄湖大闸蟹市场、农副产品交易市场、中翔商贸城等，已经具有区域甚至全国影响力。
中翔商贸城一区小商品城、二区建材家电城销售很好，招商情况较好。目前商家进驻率较高，可能与开发商经营定位相吻合有很大关系。中翔小商品城一间20㎡，年租金在1.2万元之间，相比火车站钱万里桥小商品市场年租金3万元、苏福路小商品市场年租金1.8万元、东环小商品市场年租金1.6万元、义乌小商品城年租金15万元，都要便宜。加上浙商的招商渠道广、市场运做能力强与后期中翔商贸城持续广告宣传，是市场持续繁荣兴市的关键所在。
占地62公顷的中国国际服装城，规划建筑面积约100万平方米，可称得上是“庞然大物”。它打造的世界首个服装CBC即“世界品牌营销中心”，建成后将成为国内外服装名牌名品研发、设计、展览、演出、发布、贸易、物流、信息、培训、生产等多功能为一体的世界贸易平台。据了解，项目开发时间较长，商铺销售情况不容乐观，目前招商情况不是很好，人气较差。一楼售价达20000元/㎡，目前，显得“有价无市”，我们推测，可能与开发商的最初经营定位有一定的关系。
近在咫尺的相城大道西侧中央商贸区，苏州龙鼎置业有限公司开发的A-BOSS国际精品批发城于2007年3月开业迎客。这座封闭式会员制批发城，总建面约10万方左右。业已订出78%的商铺，但是入驻的经营商家寥寥无几，人气差，一楼租金在2-3元/天/㎡，我们推测，可能与开发商的经营定位及招商较差有一定的关系。
（四）、产品类别多样、满足不同客户层次
目前在售除别墅以外，还有商铺、写字楼、普通公寓、酒店式公寓，写字楼、酒店式公寓主要分布在相城大道两侧。代表性楼盘有中翔春天、凯翔国际广场，嘉元广场等，满足未来商贸区发展的需要。
（五）、住宅销售良好、价格稳中有升
在五年前相城区建区之初，相城区的房地产市场几乎处于空白状态，从2002年开始，一些当时还不是很理想的地块开始进入土地拍卖市场，相城区楼市才开始出现了转机。截至2004年区内已有新建商品房预销售项目16个，预销售面积到达了110万平方米，销售均价也涨至3600元/平方米左右；2005年相城区楼市进一步放量上升，当年共有在售楼盘18个，其中10个楼盘是新开楼盘。而在几年的发展过程中，最为让人关注的一个特点是，相城区的房子正从区域内消化转而向区域外突破，中心城区内到相城来买房的市民越来越多。其间，交通规划显然功劳不小。
如今很多市民驱车相城都发现，相城大道和227分流线的全线贯通已大大缩短了市区、园区和相城的距离，而从市区、园区到阳澄湖西片区甚至不用上高架，10多分钟车程即可到达。根据相城区的相关交通规划，相城区内的道路今后将形成方格网的道路，并与轻轨形成多层次、系统化、布局合理的城市交通网络，规划在采莲路预留了轻轨通道，可以满足未来城区居民方便快捷的出行需求。相城区同古城区是通过六条城市道路连接，从东往西部依次是227省道分流线索、齐门外大街、相城大道、人民路、苏嘉杭一级公路，通过这些路和古城区连为一体。
地段，还是地段。地段优势在房地产市场一直以来都是黄金要素，现在不少市民购房也已开始流露出淡化地段的趋势，交通条件逐渐成为众多购房者的重要购买标准。淡化传统的地段观念主要受到城市扩张和土地价值提升的影响。市中心土地日益稀缺形成的土地价格上涨，使多数传统居住旺地的住宅价格大幅度上升，一些随着城市扩张而建的新居住区则价格相对较低，因此很多购房者开始将注意力转向环线外的新建住宅区。
根据搜房网5.14－5.20统计的数据汇总，苏州市区上周住宅类房源成交1503套，各区成交套数排名从高到低依次是：工业园区613套（上周664），平江区307套（上周212），
吴中区246套（上周417），相城区136套（上周146），
高新区99套（上周284），沧浪区75套（上周162），金阊区27套（上周23）。本周苏州市区成交量继续在高位运行，日均成交214套，单套成交面积：114.98平方米，各区成交量与前一周相比有所下降，但总体仍保持活跃。
相城区域中，香城花园总建面100万方，是香相城住宅房地产市场的风向标，品质、规划、位置较好、价格中适中，目前三期售价在4800上下，取得了较好的销售业绩，将引领整个相城住宅市场。
（五）、住宅价格优势明显、有着涨幅的空间
5.14-5.20，相城区住宅成交均价4735.04元/㎡，从全市来看，仅高于平江新城。价格优势明显，加上外地在相城从业人员约为相城本地的三倍，置业需求相对较大。如恒励西子花园一期多层2005年底第一次2005年底推出3880元/㎡，到2006年4月二次推出时为4600元/㎡，至今全部售完。随着官渎里立交的贯通、人民路的北延、齐门外大街扩建工程的相继开工等城市基础设施的建成，将促进相城区楼市发展。预计未来2-3年内相城区住宅均价将会持续稳步上涨，个别项目可能增幅较大。
未来即将上市地块预览
2006初至2007上半年期间，相城区政府推出多幅地块，其中13宗为商办性质用地，主要分布在相城大道周边。总推出的土地成交量大，近
1500000平方米（居住+商业）。其中，引人注目的是广州合景斥12.65亿元一举拿下两幅地块，香港地产巨头恒基中国斥8.65亿元拿下相城区元和塘以西、春申湖路南侧D区（1-2）、F区（1-3）号地块。这些外来地产商看好相城住宅市场健康发展的未来，相城楼市在未来2-3年内将引发新一轮的竞争。
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