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开发商逾期办理房产证如何向开发商主张违约责任?

法律快车官方整理 更新时间: 2019-11-06 09:25:08 人浏览

导读:

核心内容:下面,法律快车房地产小编介绍一个商品房预售合同纠纷的真实案例,通过法院对这个案例的判决,为您介绍如何处理此类问题。

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  案情简介

  2005年4月12日,原告章某强与被告上海强某隆地产公司签订《上海市商品房预售合同》,该合同约定:

  (1)原告章某强购买被告上海强某隆地产公司开发承建的“天隆城小区”某号楼三单元B2003室商品房1套,房屋建筑面积87.97平方米,总房款暂定为502000元;

  (2)被告上海强某隆地产公司应在办理了房地产初始登记手续、取得《新建商品房房地产权证》后,于2005年12月31日前将房屋交付给原告章某强使用。如被告逾期交房,原告章某强有权按已付房价款的0.3‰,按日计算追索违约金;

  (3)原告章某强认可被告上海强某隆地产公司在取得《新建住宅交付使用许可证》后即具备该房屋的交付条件,被告上海强某隆地产公司应在房屋交付后90天内取得“大产证”。

  嗣后,原告章某强向被告上海强某隆地产公司实际支付总房价款504528元。2005年12月30日,被告上海强某隆地产公司未履行交付房屋的义务,直至2006年4月1日才取得《新建商品房房地产权证》,于4月3日履行了交付房屋的义务,但被告在交付房屋时未取得房屋大产权。2006年4月4日,原告与被告双方结清了自2006年1月1日至同年4月3日期间的违约金。直至2006年11月14日,被告上海强某隆地产公司才取得房屋的“大产证”。

  原告章某强认为,2005年4月12日,其与被告上海强某隆地产公司签订了《上海市商品房预售合同》一份,该合同约定,其向上海强某隆地产公司购买商品房1套,房屋总价款为502000元(实际支付504528元),被告上海强某隆地产公司承诺于2005年12月31日交付房屋,交付房屋时须办理房地产初始登记手续,取得《新建商品房房地产权证》(即“大产证”)。但被告上海强某隆地产公司却在2006年11月14日才取得房屋的“大产证”,其逾期办理产权证的行为已构成违约,理应根据购房合同的约定承担违约责任。

  双方当事人在协商未果的情况下,原告章某强于2006年3月24日依法向上海市浦东区人民法院提起诉讼,要求被告上海强某隆地产公司承担逾期办理产权证的违约金20260元。[page]

  被告上海强某隆地产公司认为,双方签订的购房合同属实,本公司虽违约在前,但违约金的计算期间应从2006年1月1日计算至2006年4月3日。因为双方在购房合同中已约定房屋交付的标志为取得《新建住宅交付使用许可证》,故该约定印证了其交房并不需要“大产证”。而且本公司已将上述违约期间的违约金支付给原告,可以证实本公司已经承担了违约责任。更何况,双方已在2006年4月3日办理了房屋交接书,故本公司不存在违约事实,原告向法院提起的诉讼请求没有法律事实和法律依据,故请求法院驳回原告章某强的诉讼请求。

  法院判决

  上海市浦东区人民法院经审理认为,双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示,合同约定的内容符合法律的强制性规定,该合同合法有效,理应受到法律的保护。在本案中,被告上海强某隆地产公司未按合同约定在规定的期限内取得房屋的大产权,其交付房屋的条件存在瑕疵,故其行为构成违约,理应根据购房合同中的约定承担违约责任。鉴于被告上海强某隆地产公司已在办理“大产证”期间向房地产管理部门提交了相关的手续材料,但违约金计算的数额应扣除双方约定的给予被告上海强某隆地产公司90天的宽限期及被告上海强某隆地产公司先前已支付的违约金。

  据此,上海市浦东区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第85条、第111条、第112条之规定,判决如下:

  被告上海强某隆地产公司应于本判决生效之日起10日内,向原告章某强偿付逾期办理房屋大产权证违约金16208元。

  被告上海强某隆地产公司不服一审法院作出的判决,遂向上海市第二中级人民法院提起上诉,其上诉后认为,本公司根据购房合同的约定,取得《新建住宅交付使用许可证》后即已满足了房屋交付的条件,故不应承担取得《新建住宅交付使用许可证》至取得房屋“大产证”期间的违约金。可见,一审法院认定事实和适用法律错误,故请求二审法院依法改判,驳回原告章某强的诉讼请求。

  上海市第二中级人民法院经审理查明,上诉人上海强某隆地产公司与被上诉人章某强于2006年4月3日签订《房屋交接书》后即交付了房屋,现被上诉人章某强向上海强某隆地产公司主张自2006年4月4日起至同年H月13日止的违约金。

  上海市第二中级人民法院经审理认为,双方当事人签订的《商品房预售合同》是双方真实的意思表示,合法有效,双方均应恪守履行。在本案中,原告章某强按合同约定支付了房价款,被告上海强某隆地产公司亦应当按合同约定交付房屋,取得房屋的“大产证”。

  按双方购房合同中的约定,被告上海强某隆地产公司应当在房屋交付后90天内取得“大产证”,但其未在合同约定的期限取得“大产证”,属违约,应当承担违约责任。由于合同仅约定被告上海强某隆地产公司不能如期交房的违约责任,对其不能如期取得“大产证”的违约责任未作约定,因此本案的违约金不应按合同约定的方式计算。[page]

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条是针对买受人未取得房屋权属证书(即“小产证”)作出的规定,而本案是约定“大产证”取得时间上的违约,前提条件略有差异,故可按原告章某强已付购房款总额,从交房后第91天起算至被告上海强某隆地产公司取得“大产证”时止,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。至于被告上海强某隆地产公司关于其取得《新建住宅交付使用许可证》后已经满足房屋交付的条件、己方没有违约的上诉理由,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。另外,原审法院所作出被告上海强某隆地产公司酌情向原告章某强偿付违约金16028元的判决不当。

  据此,二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(二)、(三)项,《中华人民共和国合同法》第8条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定,判决如下:

  上诉人上海强某隆地产公司应于本判决生效之日起10日内,向原告章某强偿付自2006年7月2日起至2006年11月13日止期间的违约金(以504528元为基数,按中国人民银行规定的同期金融机构逾期贷款利息计算)。

  争议焦点

  开发商逾期办理房产证,购房者应当如何向开发商主张违约责任?

  律师点评


  本案是一起购房者与房地产开发商约定交房与取得房屋“大产证”相分离的纠纷案件,本案的争议焦点在于房地产开发商逾期办理“大产证”是否构成违约以及如何承担违约责任?

  一、在本案中,被告上海强某隆地产公司逾期取得房屋“大产证”,其行为构成违约,理应承担违约责任。

  在本案中,首先要明确的是,这里所指的违约,并不是指被告强某隆地产公司与原告章某强已经自行解决的违约部分,而是指被告强某隆地产公司是否因逾期办理“大产证”构成违约?在司法实践中,不动产权属证书是享有不动产物权的凭证,对内容真实、符合法定条件的物权,登记机关在办理登一记后,应当给权利人颁发不动产权属证书,一旦发生产权争议,权属证书可以用作确权的证据。因此,不动产权属证书是对财产拥有或交易事实的确认,它原则上是公开的正式的法律文书,可供公众查阅,起到向社会公众公开所有权的作用,故其具有直接表征所有权的能力。

  在我国,实行的是土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在商品房买卖法律关系中,买受人在接受房屋后,虽然拥有了房屋的使用权,但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移,出卖人在产权登记以前对房屋仍拥有所有权。如果出卖人此时将已交付的房屋抵押或再次出售,房屋原来买受人的权益就会受到侵害。因此,买受人在房屋交付后,应立即办理产权登记手续,领取房地产权证书。而房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人,这是房屋出卖人最基本的一项义务。据此,房屋出卖人应按合同约定的时间和方法交付房屋。房屋的交付包含实物交付和权利交付。

  所谓实物交付,是指出卖人将房屋腾空交付买受人占有、使用。所谓权利交付,是指房屋出卖人将房产证交付买受人,并协助实现房产转移登记。在实务操作中,房屋买卖一般都是先交付后办理过户手续,而且交付和办理过户手续之间需要一段时间。

  综上,在本案中,被告上海强某隆地产公司在对原告章某强履行交付房屋义务的行为中,实物交付与权利交付是相分离的。被告上海强某隆地产公司在实物交付与权利交付时都应按约履行,才能被认为完全按约履行义务,否则就需承担相应的违约责任。[page]

  因此,本案中的被告上海强某隆地产公司认为其履行了实物交付义务就是按约履行了义务,不应再承担违约责任的观点是错误的。因为被告上海强某隆地产公司履行的只是实物交付义务,权利交付的义务并未按约履行,因而是不适当履行合同的行为,其应对不按时不适当履行权利交付义务的行为承担逾期交付的违约责任,即在本案中,被告上海强某隆地产公司未按购房合同约定的时间取得房屋的大产权证,其逾期取得房屋“大产证”的行为构成违约,理应承担违约责任。

  二、在本案中,被告逾期办理房屋大产权证构成违约,应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。

  在本案中,一、二审法院判决一致认为,合同约定交房后90天内办理“大产证”,是给予被告上海强某隆地产公司的宽限期,如果要追究其违约责任,应当扣除这一宽限期。现被告上海强某隆地产公司在此后再逾期办理“大产证”,其行为违反了双方购房合同中约定的期限,其行为构成违约,应当承担相应的违约责任。但本案存在的问题在于被告上海强某隆地产公司对此应承担何种形式的责任以及其违约责任应当根据何种标准进行计算?

  在本案中,一审法院判决被告上海强某隆地产公司承担原告章某强违约金16208元,而根据二审法院的判决,被告上海强某隆地产公司应当给付原告章某强违约金14303.37元,比一审判决的违约金数额少了1724.63元。

  出现这一差别的原因在于,一审法院是按照当事人合同约定的计算违约金的方法加以确定的,而二审法院在认定合同有效,被告上海强某隆地产公司逾期取得“大产证”是一种违约行为,应当承担违约责任这一基础上,又鉴于当事人在合同中对逾期办理“大产证”的违约情况应如何承担违约责任没有作出明确约定的情况下,二审法院参照了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定,即“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:……商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

  综上所述,在本案中,双方当事人对于逾期办理房屋大产权应如何承担违约责任未作出明确约定,二审法院根据上述司法解释的规定,依法判决被告上海强某隆地产公司参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金是正确的,亦是符合法律规定的。

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