不交物业费败诉将进失信黑名单

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不交物业费败诉将进失信黑名单

法律快车官方整理更新时间： 2020-07-23 01:03:36 人浏览

导读：

昨日，参加南京市两会的人大代表们审议了《南京市住宅物业管理条例（草案）》。这部南京市30年立法史上，首部由人代会审议的民生类法规，因为关系每一位南京市民，得到了与会代表的广泛热议。记者总结下来，...

　　昨日，参加南京市两会的人大代表们审议了《南京市住宅物业管理条例（草案）》。这部南京市30年立法史上，首部由人代会审议的民生类法规，因为关系每一位南京市民，得到了与会代表的广泛热议。记者总结下来，总共有七大焦点问题，非常引人关注。

　　实名投诉登记须限时回复

　　条例（草案）第五条、第六十四条规定，实行违法违规行为实名投诉、举报登记、限时回复制度。要求政府相关部门对有关投诉举报事项及时受理回复。实践中，小区物业管理矛盾突出，政府部门职能交叉，行政执法难度大，市民反映强烈。草案设立这一制度，督促相关部门及时、高效地查处违法违规行为，维护广大群众合法权益。

　　代表热议：自己所住的是个老小区，居民跟物业常常有矛盾，很多时候居民不知道该去哪里投诉，或者有时候投诉了也没有人及时来处理。最后只能以不交物管费来抗议，结果这样恶性循环下去，物业服务就更差。现在新的条例（草案）规定了实名投诉、举报登记和限时回复，对居民和物业公司来说都很公平，减少了匿名恶意举报的可能，也能让居民需要投诉时能及时得到回复，让违法违规行为得到及时查处。

　　10%业主不满意可要求第三方评估

　　条例（草案）第六条、第三十八条、第四十三条规定，已交付使用物业总人数10%以上的业主，对建设单位选聘的物业服务质量不满意的，业主大会、建设单位等各方可以在协商自愿基础上，委托第三方评估机构对物业服务企业的服务质量、服务标准、费用测算等进行评估。物业服务管理中，业主与物业服务企业所处地位不同，对服务质量评价标准也不同，双方一旦产生纠纷，往往形成对立，引发矛盾。草案建立第三方评估制度，探索发挥市场调节机制的作用，为解决因物业服务质量而引发的纠纷提供渠道。

　　代表热议：引入第三方机构评估是一个很好的化解多方矛盾的方法，但如何保证第三方机构的独立性？会不会出现第三方机构与物业公司、建设方相互勾结的问题？到时候出现问题，怎么解决？此外，如何保证第三方机构的权威性？毕竟，物业管理是个软服务项目，每个人的感受都不一样，也许你觉得还可以的小区，在别人看来却有很多不足。所以，标准由谁来制定，就很关键。

　　建设单位交存2%的物业保修金

　　条例（草案）第三十六条规定，建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价2%的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障，交存期限为8年。物业保修金不得纳入房屋建设成本。在交存期内建设单位不履行或者无法履行保修责任的，维修费用在保修金中列支。设立该项制度主要是考虑到前期物业管理阶段，很多纠纷源于房屋质量问题，而建设单位是房屋质量的责任主体。因此，草案强化建设单位责任，为解决房屋质量问题提供途径。

　　代表热议：在南京开发房地产的企业，有大有小。大家可能都注意到了，大的房企用的都是自己的物业，服务有保障，毕竟后面他们还要开发，还要卖房子。但是不少小房产公司，搞几个楼盘卖完了就跑了，委托的物业公司难以为继跑路的居多，广大业主的权益就难以得到保障。现在规定交存物业保修金，就不怕你跑了，强制你要做好物业服务。这对今后南京的房地产市场也会有影响，毕竟对小企业来说，2%的保修金、8年期限，是一笔很大的资金占用量。不过，对广大业主来讲，却是通过条例保障了自己的权益。

　　简化维修资金审批手续

　　条例（草案）第六十二条规定，在发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况下，可简化专项维修资金使用审批手续，管理部门应当自收到书面申请之日起两个工作日内完成审核。紧急情况包括：电梯故障；消防设施故障；屋面、外墙渗漏；二次供水泵运行中断；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成的功能障碍；楼顶、楼体外立面存在脱落危险；其他危及房屋和人身财产安全的紧急情况。

　　代表热议：长期以来，维修资金的申请条件多、期限长，老百姓对此意见很大。一位代表举了自己的例子，他说自己所居住的小区因为电梯年久失修，经常发生关人等故障，后来业主们集体决定，动用维修资金来更换电梯，但现在电梯换了好几年，相关费用也没有批下来，钱都是业主们平摊的。如今，草案在省条例和国家部委相关规定的基础上，设计了绿色快速通道，要求发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要动用维修资金时，相关部门在两个工作日内完成审核，保障了广大业主的权益。

　　独立建账保障公共收益不被占用

　　条例（草案）第三十七条规定，物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户，每年不得少于一次公布共有资金账户收支情况。第五十八条规定，业主对收支情况有异议的，经占总人数20%以上业主提议，业主大会应当委托会计师事务所进行审计并将结果通报全体业主。

　　代表热议：一位来自街道的人大代表说，在实际管理过程中，因为小区账目混乱不透明，业主公共收益被占用、挪用的事例频发，成为物业管理的矛盾焦点之一。现在在不少小区，收取业主停车费、户外广告宣传费，是一笔不小的收入，但因为物业费的缺口、维修资金的缺口，很多费用都被挪用了，虽然情有可原，但拆东墙补西墙的做法却是违规的，业主一旦较真，矛盾就很大。

　　不交物业费败诉要录入信用档案

　　条例（草案）第四十八条至第五十一条对物业服务企业、物业项目负责人、业主三方征信作出规定，增强各方契约意识。目前，物业管理活动中存在着各方主体不同程度的失信现象，对此缺乏有效的约束手段，导致违法成本过低，违法收益与违法责任失衡。在这部草案首次征求意见时，业主不得拒交物业管理费就是关注焦点。后来经过征求意见修改，目前的草案第五十一条规定为：业主欠交物业管理费和公摊水电费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以提起诉讼或申请仲裁。经司法判决或者仲裁裁决后仍不履行的，将被录入个人信用档案。

　　代表热议：草案的条文比原来的宽松多了，原来的条文对于业主十分严苛。事实上，居民不交物管费也要分情况，有的是物业服务确实很糟糕，业主忍无可忍，才会拒绝交纳。当然，也有业主恶意拒交物业费的情况，实际上这是在占小区公众的便宜，也侵犯了其他住户的利益，现在修改过的草案条文对业主更公平，但也需要进一步细化，比如对于个别“老赖”住户，业委会或者物业公司单独起诉的话时间成本和诉讼成本都很高，并不划算，而且法院案子很多，往往拖很长时间得不到解决，因此，最好能有物业快速法庭，能更好地解决多方矛盾。

　　老旧小区成立物业管理委员会

　　条例（草案）第二十五条规定，有些不具备成立业主大会条件的老旧小区、保障性住房小区，可由街道办事处及时组织成立物业管理委员会，由业主以及街道办事处、公安机关、社区居民委员会、建设单位等派员组成。其中，业主成员应当不少于60%，由街道办事处在业主中推荐产生。

　　代表热议：南京全市有不少老旧小区，有些小区年代久远，小区规模不大，有的只有一两栋楼、几十户居民，成立业主大会、找物业公司不现实。在这种情况下，由街道出面组织的物业管理委员会就能有效发挥职能，帮助这些居民管理起小区。当然，也有一些街道代表表示，在实践过程中遇到很多难题，比如物业费长期没有上涨，交费率偏低，街道每年都要往上面贴上百万元，有的上千万元。如何解决这部分经费缺口，还需要进一步细化细则，让街道在服务百姓的同时，合理安排资金。

　　（原标题：代表住宅物业管理条例引热议，不交物业费败诉将进失信黑名单）

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