未办产权过户登记的房屋买卖是否有效
导读:
核心内容:未办产权过户登记的房屋买卖是否有效?下面,法律快车小编为您详细介绍有关未登记房屋买卖效力的知识内容。
【案情】
2008年3月,张xx将自有的一套私房以11万元价格卖给李xx,双方签订了书面合同。一个月后,李xx付清了房款,张xx也将该房屋交付给了李xx使用,但未办理过户手续。2009年1月,张xx又以12万元价格将该房屋卖给了王xx,并办理了登记过户手续。李xx发现后起诉到法院,请求确认该房屋归其所有,或由张xx赔偿其损失。
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【分歧】
未办产权过户登记的房屋买卖是否有效?涉案房屋应归谁所有?
对此存有以下三种不同意见:
第一种意见认为,张、李之间未办理登记过户手续,其买卖无效。
第二种意见认为,张、李之间虽未办理登记过户手续,但其买卖是有效的,且房屋已实际交付给了李xx,法院应判房屋归李xx所有。
第三种意见认为,张、李之间和张、王之间的买卖都有效,但因王xx已办理了过户登记手续,因而应由王xx取得该房屋的所有权。由于张xx“一房二卖”致张、李之间的合同无法履行,张xx应当赔偿李xx因此所造成的损失。
【评析】
笔者同意第三种意见。理由是:
一、无效合同不能成为取得所有权的合法依据。我国《城市私有房屋管理条例》第7条规定,办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时,购买的房屋,须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然,买卖合同是办理所有权登记的必需证件,而无效合同是不能作为产权登记证明的,因此有效的买卖合同是产权登记的根据之一,是办理所有权登记手续的证件,而所有权登记手续却不能为合同有效的条件。最高人民法院在有关的文件中所指的“买卖无效”应是指不发生所有权转移的效力,而不应是买卖合同无效。
二、未发生产权转移的效力与买卖合同无效是不同的概念。因为,如果买卖合同无效,双方就无权办理过户登记手续,即使办理了过户登记手续,最终也不能由买方取得所有权,而应当办理注销手续。可见,买卖合同无效固然不能发生产权转移的法律效果,但未发生产权转移的原因未必就是合同无效,办理产权过户手续只是以有效的买卖合同为前提,而并不是买卖合同有效的必要条件。
三、认定未办理产权登记的合同无效,不利于保护买受人的利益。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第85条规定:“财产所有权合法转移后,一方反悔的,不予支持。财产所有权尚未按原协议转移,一方反悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行;如果协议不能够履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任”可见,财产所有权的转移与否,并不决定双方协议的效力。
就本案而言,如果认定张、李之间的买卖无效,即使张xx没有将房屋再卖给王xx,李xx也无权请求张xx办理产权过户以履行合同,而且合同无效的原因是未办理产权过户登记手续的话,那么李xx也有过错,也就不能请求张xx赔偿损失,张xx也因合同无效不承担违约责任,这显然不利于保护买受人李xx的利益。反之,如果合同有效,张xx又没有将房屋过户给王xx,李xx则有权请求张xx履行合同,协助办理过户登记手续。但因张xx已将房屋过户给了王xx,导致双方合同无法履行,张xx应承担违约责任,赔偿李xx因此所致损失。
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引用法条
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