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房产证没问题了 违约金仍难追讨

法律快车官方整理 更新时间: 2019-10-07 03:04:47 人浏览

导读:

近年,广州加大力度解决市民的办证难问题,约6万户业主受惠,盼了多年的房产证终于拿到手。这是广州处理办证难问题的一大进步。记者也发现,虽然房产证拿到手了,但开发商迟办房产证的违约金却很难追讨,追讨违约金将是未来房产证维权的一大热点。两三年前,房产证办

  近年,广州加大力度解决市民的“办证难”问题,约6万户业主受惠,盼了多年的房产证终于拿到手。这是广州处理办证难问题的一大进步。记者也发现,虽然房产证拿到手了,但开发商迟办房产证的违约金却很难追讨,追讨违约金将是未来房产证维权的一大热点。

  两三年前,房产证办证难是社会关心的焦点,不少市民购房十多年无法拿到房产证。

  2008年,广州出台了《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》(下称《若干意见》),成立了解决历史遗留“办证难”问题办公室,重点解决广州历史遗留的办证难问题,把房产证办证和开发商欠缴地价剥离,明确业主可自行办房产证,解决了一直以来房产证办证的最大阻碍。至去年,广州约6万户业主解决了办证难问题。

  值得关注的是,《若干意见》实施后,大部分楼盘都能办房产证了,但开发商迟办房产证需要赔偿给业主的违约金,业主却很难追讨。记者采访发现,业主向开发商追讨迟办证违约金,要么无法追讨,要么法院不予支持,房产证的维权道路仍然很漫长。

  维权案例1

  英豪花园 (论坛 新闻)业主打赢官司拿不到违约金

  位于东晓 (论坛 新闻)南路的英豪花园,楼盘四期700多户业主延期一年半至今没有拿到房产证。去年下半年开始,数十户业主或通过告上法院或通过仲裁要求开发商办理房产证,并赔偿逾期办证的违约金。今年初,法院要求开发商在判决日起180天内为业主办妥房产证,却驳回了业主要求开发商赔偿逾期交楼违约金的请求,也就是说,开发商无需按合同规定赔付违约金。

  逾期办证一年,业主怒告开发商

  “我在2005年买了英豪花园四期的房子,房子2006年9月已经交楼了,合同原来规定交楼日起720天内办妥房产证。到了2008年9月,开发商还没有为四期任何一户业主办妥房产证。”梁先生是其中一位把开发商告上法庭的业主,他告诉记者,英豪花园四期原定在2008年9月发房产证,700多户业主至今还没有拿到房产证。

  梁先生表示,刚开始的时候,并没想过告开发商,好几次向开发商询问办证情况,都得不到明确的答复,一怒之下在去年把开发商告上法院。“我打了几次到开发商处,了解办证情况,开发商都说已经在办了,问为什么这么久,开发商竟然回答‘无可奉告’,甚至挂我的电话。忍无可忍,我终于跟他们打官司。”梁先生气愤地说。

  今年初,海珠区法院一审判决,梁先生打赢了官司,却没拿到违约金赔偿。“法院要求开发商在判决日起180天内为我办好房产证,却不支持合同约定的违约金赔偿。”梁先生无奈地说。

  红线范围有违章建筑影响验收

  为什么法院不支持业主要求开发商赔偿违约金的请求?记者调查发现,英豪花园四期迟发证是因为楼盘红线范围内有村民的违章建筑,导致规划无法验收,没有规划验收所以开发商也无法办房产证。

  梁先生告诉记者,英豪花园开发商的确到不同政府部门反映村民违章建筑的问题,但一直无法解决,拖至去年底,有关政府部门才允许其规划验收办房产证。因此法院认定开发商积极为业主办房产证,而且合同中明确由于出卖方的原因导致逾期办房产证的才需要赔偿违约金,这次逾期办证的原因并不是由开发商引起的,所以驳回了梁先生要求开发商赔偿违约金的请求。

  代理了部分英豪花园业主告开发商案的赵律师表示,好几户诉讼开发商的业主都得到了类似判决。他说:“法院一方面考虑逾期办证责任不完全在开发商,一方面合同约定违约金标准较高,所以作出了这一判决。”他表示,购房合同中逾期办房产证的违约金是按日付已付房款万分之五赔付,每户业主赔偿七八万元,最后开发商可能要赔偿上千万元的违约金。据了解,还有众多业主申请仲裁要求开发商办房产证和赔偿违约金,半年过去了,尚未公布仲裁结果。

  业主继续上诉维权

  对于一审判决,梁先生非常不满,表示已经上诉中院,希望能推翻一审判决拿到违约金赔偿。他表示,虽然楼盘逾期办证是由多种因素造成的,责任不全部在开发商,但逾期办证的后果不可能全部由业主承担。也有业主表示,判决结果让人失望。她说:“开发商违约却不用遵守合同的规定,那签合同有什么用呢?”

  启示

  随着广州楼盘开发建设的规范化,楼盘办证难将成为历史,逾期发房产证将是未来房产证维权的重要一项,业主如何追讨逾期办房产证的违约金将成为受关注的话题。

  维权案例2

  万丰花园 (论坛 新闻)一房两卖 7旬老伯奔波维权食白果

  日前,72岁高龄的万丰花园业主梁伯向记者投诉,开发商一房两卖,导致梁伯购房8年不仅办不到房产证,房子更可能被银行查封拍卖,或许无家可归。

  据梁伯介绍,他在2002年12月购买了万丰花园一套100多平方米的房子,总价38万元。“买房的钱是在国外工作的儿子给的,我选择了一次性付款,分三期付清房款。第一期付了8万元,第二期付了20万元,付第三期房款时,一位懂房产的朋友告诉我,我的购房合同根本没有办理交易鉴证,房屋可能有问题。”于是梁伯到市房管局查询,发现他已经付了28万元房款的房子竟然早就卖给了另一个人唐先生,而且已经申请了银行房贷。这意味着房屋的产权属于已办理了房贷的唐先生,并不是购房合同没有交易鉴证的梁伯。

  随后梁伯还发现,唐先生是万丰花园开发商的员工。“我现在还留着这个人的名片,名片上写着他是开发商的业务经理。”梁伯才知道,原来开发商早就通过假按揭套取了银行的按揭房款,然后把房子卖给了他。

  2003年,当时60多岁的梁伯发现了这一事实后,拒绝交第三期房款。因为是开发商操作的假按揭,梁伯买房后还能搬进这套房子住,却无法拿到房产证,梁伯开始了维权之路。“我曾写投诉信到市政协,市政协当时回复交房管局核查,后来一直没有结果。我在国外工作的儿子也通过侨办投诉,但也没有结果。”后来开发商“人间蒸发”,梁伯虽然有房子住,但维权难以进行下去。

  最近,梁伯收到了一封来自广东发展银行的律师信,称房屋产权人唐某已经5个月没有供楼,银行将查封房子并拍卖。这封律师信的出现吓坏了梁伯,因为一旦查封房子,梁伯和老伴就无家可归了。现在梁伯是72岁高龄,老伴也69岁,维权对于他们来说确实是件艰难的事。“我老伴有糖尿病,行动不方便,平常不出家门,儿子又不在广州,维权得我自己去跑,但我现在很茫然,不知道怎么办。”梁伯无奈地说,他已经这么大岁数了,现在不把房子产权搞清楚,以后更麻烦。他说:“如果实在没有办法,只能寻求法律帮助,看能否得以维权。”[page]

  启示

  广州已经处理了大批的历史遗留“办证难”问题,唯独一房两卖、销售抵押房等类型的办证难问题至今无法解决。这将是未来政府部门需要制定新政策解决的问题。

  维权人物

  看好自家的房产证

  广州市房地产交易登记中心主任伦小伟

  维权心得:广州市国土房管局房地产交易登记中心作为房屋登记机构,在办理房屋登记过程中将全力维护市民房屋财产权益,但更重要的是广大业主要懂得维护自己的权利,谨慎管业,防止不法分子利用虚假资料盗卖房屋。

  小小的一本房产证背后,牵扯着购房市民一生的积蓄,一个安身之所。广州市房地产交易登记中心是为购房市民办证、发证的政府部门,随着广州历史遗留办证难问题的逐步解决,如何防止出现办证难问题,如何保障业主房地产权益不受侵犯,该中心主任伦小伟带领中心全体职工做了大量工作,为市民维护自己的权益提供了有效的解决途径。

  “去年,我们中心推出了不少保障小业主房产证的便民措施,市民学会利用这些措施可有效保障房屋交易登记的安全。”伦小伟告诉记者,从2008年10月开始,全市房地产登记机构启用了集房地产证密码防护系统、申请人人像采集系统和身份证识别系统于一体的防伪技术屏障,有效地防止了不法分子盗用他人房地产证转让房屋;加快建立统一的系统网络平台和信息交换渠道,增强识别虚假登记文件的能力。目前,已实现与市规划局、南方公证处、市公证处、各大银行的信息共享和同步查询;同时,解决历史遗留办证难问题时,为了促使开发商配合业主办房产证,将不配合的开发商一律列入“黑名单”,由建设、规划、国土房管、工商、税务等职能部门联合对其采取“三停止”的行政制约措施,包括停办规划报建、停止商品房预售、不给予工商年审,并由税务部门对其进行税务稽查等。

  伦小伟表示,出现办证难问题,小业主维护自己的权益是重要的,但最重要的防患于未然。“提前了解清楚房产证办证的程序和知识,防止开发商拖延办证;领到房产证后,懂得如何保管自己的房产证,防止不法分子利用虚假资料盗卖房屋,这些都很重要。”

  从去年3月开始,交易中心通过市房管局网站(www.laho.gov.cn)每月定期公布楼盘确权信息,“以前市民购买一手房后,往往不知道什么时候能拿到房产证,办房产证的时间往往取决于楼盘的大确权时间,所以我们公开楼盘确权信息,方便市民查询,开发商也不能欺骗购房市民楼盘已经办了大确权,使信息更加公开透明。

  另外,业主拿到房产证后也要小心保管。据了解,自2008年以来,房管局发现骗取房地产登记违法案件150宗,涉案金额上亿元。伦小伟说:“我们发现有不法分子租住了业主房子后,声称受业主委托,以‘业主房产权证遗失’为由,伪造委托公证书到交易中心申请办理房产证遗失登记和房屋出售手续。对此,从2008年10月开始,交易中心增加了房产证加密业务,去年更推出房屋转让时公证书转公证处复核的程序,这能防范不法分子盗卖房屋的行为。”

  尽管在2008年10月已推出了房产证加密业务,但至今仅两万多本房产证加上密码,业主房产证安全意识有待提高。伦小伟说:“房产证加密等于给产权加了一把锁,可防被人非法盗卖房屋。此前已发生的150宗骗取房地产登记违法案件,全部都是未加密房产证的。”他建议市民尽快到交易中心办理加密房产证手续,手续简单,当天申请立刻办妥。此外,他也提醒市民不要轻易将房地产权证、身份证及复印件交给他人,尽可能亲自办理相关房屋交易手续,委托他人代办交易时应选择资质齐全、信誉良好的房地产中介。

  教你维权

  维权难点

  1.房产证办证难最大的难题在于一房两卖、销售抵押房等问题。市房地产交易登记中心相关人士表示,由于一房两卖、销售抵押房涉及房屋产权不清的问题,房管部门难以判断谁才是真正的业主,只能在法院判决后才可能为真正的业主办房产证。

  在开发商逾期办证的维权中,往往由于业主不清楚房产证办证步骤而被开发商哄骗,刻意拖延办证时间。

  注意事项

  1.市民购买一手房前,要登录阳光家缘查看房屋产权是否清晰,房屋是否可以预售,一旦发现房屋无法在阳光家缘签约,就要了解房子是否属于办了大确权的现楼,否则是要进行网上签约的。而能网上签约的都不会是“问题房”。

  2.购房后要敦促开发商在签购房合同30天内到房管局办理合同交易登记,明确房屋产权属于购房者。

  3.登录房管局网站查看楼盘是否办妥大确权,办妥大确权后,要求开发商尽快办理房产证。

  专家说法

  广东正大联合律师事务所律师赵少伟表示,近年阳光家缘网上签约系统推出后,楼盘办不了房产证的情况少了,更多出现的是逾期办房产证的问题。为此,业主购房钱合同时要留意合同中规定的逾期办房产证违约金赔偿标准。他说:“一般楼盘逾期办证违约金都是按日赔偿的,但有的楼盘逾期办证违约金仅一次性赔偿已付房款的千分之一,一套50万元的房子无论迟交楼多少天,只能赔500元,显然是不合理的。”这些条款市民购房时要看清楚,否则未来出现逾期办证情况,再追讨违约金就很吃亏了。

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