《房屋租赁解释》9月1日起施行
导读：
出租人违约导致合同解除的应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失
本期出场律师：辽宁正合律师事务所张冰
房屋租赁合同纠纷案件中的装饰装修问题的处理一直是实践中的热点、难点，如何处理承租人对房屋的装饰装修，缺少统一的裁判规则。2009年9月1日，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《房屋租赁解释》)开始正式施行，其中对租赁房屋的装饰、装修问题做出了很多具体的规定，也就是说，今后再发生装饰装修的纠纷案件，法院的判决将会依据统一的裁判规则。
承租门面经营饭店生意红火 房主见租金上扬想水涨船高
张律师讲述了一个发生在《房屋租赁解释》出台后的案例。 2007年12月，市民王女士与房主韩先生签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定王女士租赁韩先生在市中心的一处门面房经营饭店，租赁期限为5年。《房屋租赁合同》签订并交付租赁房屋后，王女士立即将承租房屋装饰一新，开始经营饭店。
由于王女士经营有道，饭店的生意十分红火。而近几年大连的房价也是一路上涨，随着房价的上扬，房屋租赁的价格也是水涨船高，于是，房主韩先生就想抬高与王女士约定的房屋租金。今年5月，房主韩先生找到王女士要求提高房租，但是王女士坚决不同意，她认为《房屋租赁合同》既然签订了5年，且双方已经约定了每年的房租，所以王女士不同意变更房租。
协商不成房主提出解除合同 承租人诉讼至法院要求赔偿
经过几次协商不成，韩先生于是提出解除与王女士的租赁合同，并限定王女士在3个月内迁出承租房屋。王女士则要求韩先生对在剩余租赁期内的房屋装饰装修的损失进行赔偿，但韩先生以事先并不知道和同意王女士的装修一事为由拒绝赔偿。
王女士从承租房屋迁出后，一纸诉状将王先生诉至法院，她要求韩先生承担违约责任及相关经济损失，并要求韩先生赔偿剩余租赁期内的装饰装修的残值损失。被告韩先生却表示只愿意承担违约责任，但合同上对房屋装饰装修没有相关约定，因此不同意赔偿装修损失。
张律师告诉记者，在这个案件中，原告王女士对房屋进行装修是否经过房主韩先生的同意，以及被告韩先生是否需要对原告王女士的装饰装修残值损失进行赔偿这两个问题成为了本案的争议焦点。
房主承认违约拒绝装修赔偿 原告诉讼请求得到法院支持
张律师介绍，在庭审过程中，原、被告双方纷纷阐述自己的观点：原告认为在装修的时候通知过被告，被告也提供了室内结构图，并对原告的装修行为表示认可，并提供了相关证人证言;被告辩称原告装修行为并没有得到其认可，而且《房屋租赁合同》上对装饰装修事宜并没有进行约定，因此他没有责任承担租赁房屋的装修残值。
法院审理认为：原告租赁被告房屋时告知被告要装修房屋，被告并没有提出反对意见，并提供了房屋结构图，因此认定被告同意原告对租赁房屋进行装饰装修。后因为被告的违约行为，导致房屋租赁合同的解除，法院判决，原告(承租人)请求被告(出租人)赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应予支持。
□律师提醒
《房屋租赁解释》第十一条第一款规定：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。以此为依据，原告王女士的诉讼请求才得到了法院的支持。
《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经过出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合，法律适用是完全不同的。这就要求无论是出租方还是承租方在商谈房屋租赁问题上，要更加细致、严谨。承租人如需对房屋进行装饰装修，应当经出租人同意，合理确定租赁期限，并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定，以免造成不必要的损失。
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