趁房价跌时要退房 向开发商要违约金？
导读：
房价受金融危机影响而下跌，买房人执意退房，退房后又向开发商追索不能按期交房的违约金。日前，南京中院的终审判决，驳回其主张。
南京中院在终审判决书上说：“合法有效的购房合同一经成立，房价涨跌的风险就由买房人承担，不得随意变更或解除。”
2008年4月，南京市民张海、张江父子相中建邺区一处商铺，当月20日与房地产开发商签定协议：开发商收到房款后，如5月10日前不能交付房屋，经买房人催告后90天内仍未交付的，买房人有权解除契约;开发商应于契约解除后30天内返还已收房款及双倍定金，并按总房款的2%支付赔偿金。
签约后，张海达父子依约支付200余万元房款。不久，房地产行情大变，所买商铺随同其他楼盘一道降价。房子没有到手就贬值，这如何是好?急得像热锅上蚂蚁的父子俩，为降低损失，连忙向开发商要求解除商品房买卖契约并退房。
经不起父子俩的连番折腾，2008年6月，开发商将房款全额退还给买房人。
要回房款的次月，父子俩仍不甘心，又到法院，请求判令开发商按照定金罚则赔付一倍定金50000元、买房款利息，以及因本次诉讼支出的公证费。理由是——开发商签约后一直未能向房管部门办理契约鉴证手续并因此而未能向买房人按期及时交付房屋，由此造成买房人的购房目的无法实现，构成根本违约。
开发商应诉时答辩：张海达父子签约交款后不久就反悔了，要求退房并解除契约，见我们不同意，就带一帮人到公司大吵大闹，还请电视台摄制电视节目播放，给我们施加压力，使公司不能正常做生意。在此过程中，我们一让再让，不仅同意解除契约，还原封不动退还了包含定金在内的全额房款。这么做，并非因为自己违约，而是为了化解矛盾，维护房地产形象，不使遭金融危机影响的楼市再受外力冲击。
一审法院审理认为，即使开发商未能按期及时交付房屋，也仅属迟延交付的履约瑕疵，并不当然构成根本违约;双方解除契约后，买房人无证据证明解除契约应归责于开发商，也无证据证明开发商履约过程中存在根本违约之举。因此，买房人的主张不予支持。
父子俩不服一审判决，向南京中院提起上诉，并出示了刻录某电视台所播出节目的光盘，向法官司施压。南京中院二审查明：涉诉房是存量房，本应签订现房销售合同，而他们签订的却是商品房预售合同，致使双方合同未能通过房产局鉴证;其实这仅需双方变更合同形式而且不会产生任何额外费用，该合同即可正常履行。
南京中院审理认为：房屋买卖双方签订的合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务，另一方有协助义务。二审中本案双方当事人争议的主要焦点有二：一是有无形成单方解除权。本案中合同的解除是应买方要求，由双方协商作出的，即单方解除权并没有形成，不构成一方根本违约;二是构成一般违约的卖方应否支付逾期交房违约金。本案是在卖方没有根本违约的前提下，应买方要求解除合同。根据双方约定，卖方不应承担逾期交房的违约金。
日前，南京中院作出驳回上诉、维持原判的终审判决。
南京中院左自才法官说，本案商铺买卖双方都是投资人，法律上对他们应当同等保护。买房人为转嫁商业风险带来的损失，违背诚实信用原则、违返市场法则，在没有行成单方解除权的情形下，单方要求解除合同的要求满足后又提起诉讼，应属恶意诉讼。对此，法官不能被其表象迷惑，要切实提高驾驭案件的能力，高标准履行法院服务“保增长、保民生、保稳定”的使命。
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