预售房产纠纷怎么处理
导读：
由于预售房产合同的投资数额大、履行期限长，所以，从商品房的开工建设到交付使用往往需要很长的时间在这段时间内，可能会由于市场行情的变化而引发商品房的价格纠纷。因此，想必大家都想知道，关于预售房产纠纷怎么处理？接下来由法律快车小编详细为您介绍！
一、预售房产纠纷怎么处理
引起交付不能或不能如期交付纠纷的原因具有多方面因素，有的因建房资金不到位，有的因预售方将已预售房屋转卖而引起等。对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。对于此类纠纷，应采取以下处理方式：
(一)从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。
(二)如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)的权利。
(三)对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。
鉴于商品房预售制度尚不完善，在双方交易过程中造成了许多纷争。这些纠纷产生的原因较为复杂，且以群体纠纷为主，在处理上难度也较大。因此当您遇到此类问题时，建议您向专业的律师咨询，避免可能给自己造成的损失。
二、预售商品房有什么风险
1、关于预售资质的风险问题
《城市房地产管理法》第44条第1款对商品房预售的条件作出了明确规定，但是现实情况中存在很多不照章办事的情况，也就是预售人没有预售资质非法预售，给预购人带来了极大的风险。预购人最关心的就是在这样的情况下到底与开发商之间签订的商品房预售合同是否有效呢?法律规定开发商预售商品房必须持有三证：《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》，并完成预售商品房建设总投资的25%以上的投资行为，才具备对外销售商品房的资格，才有权签订商品房预售合同。不具备上述条件的，一般认定合同无效。但预售房在起诉前已补交土地使用权出让金，并已补办有关手续的，具备了上述预售条件的，可以认定合同有效。因此，预购人在签订商品房预售合同之前，必须认真审查预售人的资质，以免带来不必要的麻烦。
2、关于定金和订金的风险
在签订商品房预售合同之前，预售方通常要求预购方签订商品房认购协议书并支付一定数额的定金，在这个环节产生纠纷的情况也非常普遍。有必要搞清楚定金与订金这两个概念。定金，是指合同当事人为确保合同的履行，依法律规定或双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方的一定金钱或其他替代物，在法律上它具有担保方式和作为违约责任两种功能。
在担保法理论上，一般认为定金可分为五类，分别为：成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。而订金，是指一方先交付一笔现金给对方，以作为己方履约的担保，常用于承揽合同和服务合同。此处区别它们的意义就在于：定金适用双倍返还，而订金只适用原价返还。
3、关于一房多卖的风险
“一房多卖”的原因，除了我国商品房市场仍处于发育阶段，市场主体的一些经营行为尚需规范、相关的法律仍需完善、行政管理无法到位、未能对整个市场给予严格地法律监督等诸多大环境的因素之外，还有一个重要的原因就是物权法颁布前商品房预售登记备案制度的强制力度不够，未能够赋于品房预售登记备案制度的准物权效力。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”这条明确规定登记备案并非合同生效的必要条件，揭示了商品房预购环节中一大法律风险。
三、预售商品房交付要满足什么条件
关于商品房的交付的法定条件，如上述法律法规一般规定为“验收合格”，“未经验收或验收不合格的，不得交付使用”，但对“验收合格”的标准是什么，是质量验收、项目竣工验收还是综合验收，并没有明确的规定。司法实践与理论界争论不休，主要有三种理解。
1、商品房的验收合格仅指工程质量验收合格。该质量验收是指建设单位收到建设工程竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收。
2、商品房的验收合格应指包括工程质量、规划、消防、人防等在内的验收合格(以下统称项目竣工验收)。虽然国家规定一定条件下的住宅小区应当进行综合验收，但法律法规并未作出“未经综合验收，不得交付使用”的禁止性规定。分析《城市房地产开发经营管理条例》第17、18条的规定，商品房交付使用的条件应是项目竣工验收合格，而非工程质量验收或综合验收合格。
3、商品房的验收合格应指综合验收合格。法律依据是《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》及《关于城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的有关规定。认为从购房合同的性质及购房人购买商品房的目的等多种因素考虑，以综合验收作为房屋的交付条件更符合合同目的，更能保护购房人的合法权益。2002年，建设部、国地资源部等七部委联合发出通知，“所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用”，进一步明确了商品房交付应以综合验收为标志。
以我国现有法律法规的规定为依据，第二种观点更为合理。
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引用法条
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