公有住房承租权能否继承?
导读:
公有住房承租权的法律性质是如何界定?公有住房承租权具有独立的财产性质、承租人具有实际上的处分权。那么公有住房承租权能否继承?公有住房承租权是可以继承的。接下来法律快车小编为您一一介绍。
1、公有住房承租权的法律性质界定
公有住房承租权应当是一种物化的债权。
第一,公有住房的承租权与普通房屋承租权在实质上存在很大的区别。
一是承租主体上,公有住房的承租人是特殊主体,是在国家机关或者国有、集体企、事业单位工作并达到一定工作年限的职工。
二是在承租权期限上,公有住房承租人与房管部门签订公有住房租赁合同之后,承租人对该公有房屋即具有了永久的占有权和使用权,非因特定事由,房管部门不得终止公有住房租赁合同。
三是在租金对价上,公有住房租金标准是由专门机构统一规定,其租金只是为了维持房屋维修的成本费用支出,远远低于市场价房屋租金。因此单位对公有住房的所有权实际已经被虚化了,公有住房承租权是一种在相当程度上物化了的权利。
第二,公有住房承租权具备独立的财产性质。
公有住房的承租人享有除所有权以外的其他一切权利,对公有住房拥有实际控制与支配的权利,可以转租、转让并获得差价。对公有住房进行拆迁,承租人可以直接获得拆迁安置。因此公有住房承租权是一种可以直接获得独立财产补偿的权利形式。
第三,公有住房的承租人具有实际上的处分权。
公有住房承租人虽然不能决定公有住房本身的命运,但对其承租权却享有占有、转让、消灭等自由。因此,公有住房承租权与一般的房屋租赁承租权有很大差别,绝不仅仅是单纯的债权,其所具有的永久占有、使用、支配、转让等特征,使其在性质上与物权中的用益物权相似,故公有住房承租权应当归为是一种呈现出用益物权性质的债权,即一种物权化了的债权。
2、公有住房承租权能否继承的问题
第一,从权利属性来看,公有住房承租权有明显的物权特征,是与用益物权相似,承租人作为权利人有权更完整地行使其权利并受到法律保护,这些法律行为包括转租、转让,当然也应当包括继承。
第二,从权利取得方式来看,公有住房承租权是基于单位职工工作贡献大小、家庭人口及其他住房等情况产生的,不仅是赋予个人的价值回馈,更体现为个人和家庭的权益,因此从这种途径取得的公有住房承租权应当可作为“遗产”在家庭和亲缘关系间进行继承。当然,由于分配取得的公有住房仍然属于社会公共资源,在继承方式上应当有别于其他私人财产。
第三,从公有住房管理模式的发展进程看,住房制度改革使公有住房承租权取得方式发生了质的变化。
一是允许公有住房承租权通过有偿交换的方式,实现其交换价值。
二是公有住房的承租权在一定条件下可以购买。这即认可了公有住房承租权可以作为一项财产权利。因此,随着市场发展及住房制度的改革,公有住房承租权的性质已经发生了转变,从计划经济时期简单的福利待遇载体,转变为市场经济条件下,具备商品交换的标的物,其财产性得到了充分的肯定。
三是公有住房承租权在拆迁过程中可获得补偿。公有住房拆迁时,其承租人是符合补偿标准的。这也承认了公房承租权具体财产性,而可继承是财产性的重要表现。
(责任编辑:木土土)
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