设抵押的二手房能否买卖
导读：
核心内容：二手房已成为众多购房者的首选，地理位置及价格优势，市场很火。但很多二手房都设有抵押，这样购房者在购买时就需要考虑，设抵押的二手房能否买卖，又如何才能购买？下面法律快车小编为您详细介绍。
一、设有抵押的二手房怎么判断？
一般地说，如果购房者购买的房屋已经被抵押，则一旦出售人不能履行其以该房屋担保的债务时，债权人有权将该房屋拍卖，并且以拍卖所得价款优先受偿。这种情况就叫做抵押。而正因为抵押，购房者如果在购房前没有意识到该二手房上设有抵押，那么其就不能如约获得该房屋，最后也只能请求出售人返还房款并赔偿损失。故而，应该怎么判断设有抵押的二手房，就显得非常重要了。一般来说，判断方法有两种：
1、询问出卖方。该二手房是否设有抵押，出卖方应该最清楚。购房者可以通过要求出卖方提供相应地房产登记材料和存单，以此来判断该二手房是否已设定了抵押。当然，如果出卖方刻意隐瞒，或者不清楚的话，就只能采用第二种方法。
2、到房屋登记机关查询。购房者可以和房主到房地产管理部门查询房产是否被抵押或被冻结，这是最有效也是最准确的方式。如果登记簿上，注明该房屋并未设定抵押、被冻结或者其他瑕疵权利的，那就可以判断该二手房是完整的。
二、设有抵押的二手房能购买吗，如何购买？
二手房之上设有抵押，是不是就意味着不可以购买了呢？答案是否定的。我国《担保法》做出了明确的规定，为设有抵押的二手房在市场上继续流通提供了解决方案。那么，应该如何购买这些设有抵押的二手房呢？
1、如果是通过按揭贷款购买的房屋，买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的书面同意，如果抵押权人不同意，只能在解除抵押关系后方可进行交易过户。
2、如果是被法院等机关查封的情况，一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除查封后，方可进行二手房买卖。房屋当初分配给承租人时，对今后的转让就设有一定的限制条件，该条件一般会在房屋权属登记机关备案。这种情况多数出现在房屋的产权人原在某个单位，之后单位将房屋作为实物分配给职工。职工尽管是“小产证”上的产权人，但要符合一定条件时，才能将房屋上市转让。买卖这样的二手房，一般需要设定转让条件的原分配单位出具同意转让的书面证明。[page]
以上两种方法是购买设有抵押的二手房的有效方法。在具体操作中，要使抵押权人同意，一般都是必须要先还清银行贷款、房产局注销抵押后才能办理房产交易过户手续。也有很多的卖房人当时没有能力偿还自己的这个贷款，希望让买房人能替其偿还，并同意这个款项为首付款。买方替卖方偿还贷款的钱，先期实质上是买方借钱给卖方的，卖方应给买方打借条。在抵押注销后，办理交易过户时，这笔钱才能成为购房的款项，需将借条换成收条。
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买方：下定——调查——签约——付款——过户——收房
一、下定时要明确议价期限。
下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己;或签定三方协议。
二、注重实地调查。
签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等(建议聘请律师调查)。再次，到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数……【详细】
买卖合同写得越细越好
“二手房交付时，卖房人将部分装修带走的情况，确实时有发生。”链家地产某园店经理徐某表示，除了上述情形外，还有两种情况也会让买房人很郁闷。
1.房主将各种不合理的钱款强加给买房人。比如有的房主买下商品房后一直没有办证，在二手房交易过程中才办证，因此将原本应该房主支付的维修基金，强行要求买房人支付。还有的房主，甚至连几百元的有线电视接入费都会强加给买房人。
2.有的二手房交易过程不愉快，房主会变相发泄。“曾经有房主在交付之前，把家里的浴缸砸了，地板撬掉，或者故意弄得很脏很乱的情况……【详细】
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引用法条
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