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房屋转租怎么保障次承租人的利益?

法律快车官方整理 更新时间: 2020-07-29 17:15:44 人浏览

导读:

转租在房屋租赁中太平常了,我们现在大多数人所租赁的房屋可能都不是从一手房东那里租来的,所谓一手房东就是对房屋享有所有权的人,即房屋产证上所登记的那个人。在转租的情况下,我们就不只是简单地被称为...

  转租在房屋租赁中太平常了,我们现在大多数人所租赁的房屋可能都不是从一手房东那里租来的,所谓一手房东就是对房屋享有所有权的人,即房屋产证上所登记的那个人。在转租的情况下,我们就不只是简单地被称为承租人,而是次承租人,所谓次承租人,通俗来讲就是我们不直接面对一手房东,而是承租人背后的承租人。在房屋转租的情况下,法律关系基本上都是围绕出租人、承租人和次承租人之间展开的,这里面最难保证和最有风险的莫过于次承租人的合法权益。

  1、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除,出租人要求返还房屋的,次承租人的诉讼地位如何确定?

  房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除,转租合同亦不能履行,出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋,也可以房屋物权人名义要求次承租人(实际使用房屋的承租人)腾退房屋。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的,法院可以向其释明,告知其可以追加次承租人为共同被告,或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼;法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要,直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如果次承租人为多人,且各方利益不同,则不宜追加次承租人为第三人,可根据案件实际情况,由当事人另行分别解决。

  2、未经出租人同意的房屋转租合同是否有效?

  在没有其他无效原因存在的情况下,未经出租人同意的房屋转租合同有效。

  租赁合同属于确立债权、债务关系的合同,而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权,不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用,承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有,并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。可见,对于承租人未经出租人同意转租的,合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同,而非宣告转租合同无效。

  3、承租人与次承租人就合同效力或合同解除产生争议的,是否需要追加出租人为合同当事人?

  在司法实践中一般认为承租人与次承租人之间的租赁纠纷与前一租赁合同是两个法律关系,如果在案件审理过程中追加出租人为第三人或通知出租人表达意见的话,势必造成讼累,不利于案件的审理。所以,不需要追加出租人为第三人或通知承租人。但是,承租人有证据证明出租人已通知解除租赁合同的,在案件审理过程中应当作为一个事实予以考虑;或出租人已另案诉讼要求与承租人解除租赁合同的,应当等待另案的处理结果。

  4、房屋转租合同解除后,次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的,如何处理?

  法院不予支持,因为合同具有相对性,次承租人的合同相对主体是承租人,所以次承租人不能简单依据房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除导致转租合同解除。此时次承租人有两种选择:A)依据合同相对性向承租人主张权利;B)依据《合同法》第七十三条的代位权规定处理。

  5、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后,出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的,如何处理?

  在司法实践中法院会支持的,具体的房屋使用费可以依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。

  6、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利?

  不属于。承租人未经出租人同意转租租赁房屋,出租人解除房屋租赁合同时,要求承租人返还向次承租人收取的超出出租人应收租金部分收益的,法院是不予支持的。

  7、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权?

  出租人以承租人欠付租金为由主张解除房屋租赁合同,次承租人依据《解释》第十七条第一款规定主张代承租人向出租人履行租赁合同债务的,可以作为无独立请求权第三人参加诉讼,法院应当根据案件具体情况要求次承租人在合理期限内(一般为三十日),按照出租人主张的租金和违约金数额向法院提供等额现金担保,逾期不提供的,对次承租人的该主张,不予支持。

引用法条

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