房屋转租有何特征
导读:
某些房东发现自己的租客擅自将自己的租房转出给他人,或者房东将房屋转手给其他人做二房东。那么房屋转租究竟是怎么样?房屋转租行为人必须具有租赁权,转租必须征得出租人同意,转租合同具有期限性。接下来法律快车小编为您一一介绍。
房屋转租的特征
(1)行为人必须具有租赁权。
行为人必须与他人之间具有租赁关系,在此关系中,行为人为承租人,享有租赁权。转租涉及两个租赁合同、三方当事人,转租合同的订立要求转租人必须享有租赁权。租赁权是由房屋所有人与承租人签订的房屋租赁合同而产生的,承租人享有了承租权才有可能在自己不想使用时出租给他人使用。如果承租人不是最初租赁合同的当事人,或者租赁合同无效,被撤销,承租人就是不享有该房屋的承租权,就不能够与第三人订立房屋租赁合同。
(2)从转租的客体上讲,转租的房屋是出租的房屋,它可以是承租房屋的全部,也可以是承租房屋的部分。
承租人可以根据自己的需要,将所承租房屋的部分或者全部再出租给他人,但不得擅自将房屋进行改造分割再出租,否则需要承担对房屋所有人的损害赔偿责任。
(3)转租合同与原租赁合同既密切相关又相互独立。
一方面,两个合同的标的物具有同一性,转租合同的标的物是原租赁合同中租赁物的全部或部分;另一方面,转租合同独立于原租赁合同,是承租人和次承租人协商签订的新合同。根据合同的相对性,该合同仅对承租人和次承租人发生效力,不能限制出租人的权利义务,承租人和次承租人分别根据原租赁合同和转租合同各自享有租赁权,并履行义务。
(4)转租必须征得出租人的同意。
根据《合同法》关于转租的规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。所以,承租人的租赁权不是任意的,而是必须在房屋所有人的同意的前提之下,方能行使。如果承租人未经出租人的同意,擅自出租房屋的,出租人可以解除合同。
(5)转租合同具有期限性。
转租合同是原承租人,现转租人与次承租人签订的房屋租赁合同,是在原承租人享有租赁权的基础之上建立的。但租赁权具有期限性,最初成立的租赁合同的租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。故转租合同不仅不能超过20年的期限,也不得超过原租赁合同规定的终止日期。但出租人与转租双方协商约定的除外。
(责任编辑:汤先森)
引用法条
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