房产证上的“加减法”
导读:
房产证上的“加减法”
在生活中,经常会涉及到一些非交易性的房产过户,继承、赠与,把丈夫、妻子或是子女增加为产权人……这些房产证上的“加减法”,需要哪些手续,费用又有多少?
前段时间开征遗产税的讨论,让
其实不止是
房产继承过户费用尚低
现在有的被继承人会留下遗嘱,在继承权的公证上也分成了有遗嘱的继承权公证和无遗嘱的继承权公证两种,办理这种公证的时候,需要提交的材料有被继承人死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件、继承人的身份证件和其他公证处要求提供的文件。有遗嘱的继承权公证比后者需要多提供一份已经被公证过的遗嘱。
“这样的遗嘱 一定要由公证处进行公证,否则很难认定它的真实性,很可能不被采纳的。”
公证费有多少呢?在上海市公证处的网页上对此有明确的规定,继承权公证费按照受益额,也就是继承人所继承房屋经过专业部门评估后 评估价值的2%来收取,最低收取200元。
办理完继承权的公证,就可以带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书(房地产交易中心有规范的格式)、继承人的身份证明、房地产权证原件、房屋平面图及地籍图原件,以前购房时候的契税完税证和契税完税贴花、被继承人死亡证明到房地产中心进行房地产继承的登记了。
因为继承房产涉及到了税收的问题,房地产中心要求继承人必须到被认可的专业房地产评估机构进行房产价值的评估。评估费的收取,国家有专门的标准,使用的差额定率累进来计费 这和缴纳个人所得税时候采用的累进税率原理很类似,也就是按照房地产价格总额大小划分费率档次,分档计算各档的收费,各档收费额累计之和为收费总额。
以
“办理继承登记的时候,还需要缴 一些费用。”
赠与房产还需缴纳契税
与房产的继承过户不同,房产的赠与还需要缴纳一笔契税。 中具体的手续和费用是这样 。
首先房产的赠与人与受赠人之间需要订立一份房屋赠与的书面合同,也就是赠与书。然后,赠与人和受赠人要带着这份赠与书和房屋的产权证,同时到房屋所在地的公证处进行房屋赠与的公 。
这个过程 涉及到了两笔费用,一笔费用是公证费,和继承权公证一样,房屋赠与的公证费收取的比例也是受益总额的2%,但不低于200元。沿用
最后一个环节就是到房地产交易中心去办理房屋所有权转移登记手续。需要的材料有房屋赠与 申请书,赠与人和受赠人的身份证件、原来房地产产权证、赠与书及公证材料以及缴纳的契税收据。这个环 需要缴纳的费用还有包括100元的登记费、5元的权证印花税、房屋评估价0.05%的合同印花税。上文中我们已经计算过了,这笔费用加起来为255元。[page]
交易形式加入子女姓名更省费用
“原来宝宝的名字加到房产证上这么麻烦!”新近添丁的李莘夫妇,原来准备在儿子周岁的时候,把儿子的名字也加到房产证上,作为完美 庭的见证。拨打了房地产交易中心的咨询电话,电话那头的工作人员却告诉他们 把子女的名字添加到房产证上面,并不像想象中的那样简单。
也许不少人会认为,房产是我们自己的,宝宝是家庭的新成员,把他的名字写进产权证, 要通过赠与或交易的方式?
“的确是这样,在房产证上增加产权人,并不像大家想象的那么简单,想加就加,想减就减,而是要依据一定的规定,办理相应的手续。像你们要把儿子的名字添加到产权证上,只能通过赠与或是交易的方式来办理。”
赠与或是交易?那岂不是把父母的名字从产权证上“挤”出去了?不是的,在这个时候可以采用部分赠与和部分产权交易的方式,把一定比例 产权过户给子女,其中涉及到的税费也是按照这个比例来计算。
如果是按照赠与的手续来办理的话,可以参照上 中对于房屋赠与的手续来进行办理,不过不同的是,如果产权证上已经有夫妻双方的名字,把子女的名字加入产权证,由于子女的受益额为房屋评估价值的三分之一,其中所需要的公证费用、契税都相应按照评估价值的三分之一来计算。
像李莘夫妇的这套 积
相比之下,如果选用“部分交易”的方式来办理,费用就会减少很多。如果李莘夫妇将三分之一的产权出售给儿子,可以与儿子签订一份《商品房买卖合同》,具体的成交价可以自行填报,提请财政局审批。一般情况下,人们总是希望这样的交易价格越低越好,如果填报的金额低得离谱,被财政局驳回,结果自然是“买卖不成”了。所以只要自己的估价基本符合市场行情,一般都会通过审批的。这样操作的最大好处是自己申报交易价格,少掉了房地产评估中心这个环节,也就不用支付数千元的房产评估费了。此外,用交易的形式,不需要进行公证,公证费用7000元也省去了。但是因为属于这种 户有交易的性质,所以要增加一笔交易费用,交易费用是按照5元/平方米来计算的,像李莘夫妇的这套房产,转让三分之一的产权给儿子,要支付的交易费是90÷3×5=150元。这样算下来,同样是在房产证上给儿子添个名字,以交易的形式共需要缴纳的税费为5680元,比起赠与的方式可要省下1万余元了。
需要指出来的是,如果子女尚未成年,属于限制民事行为能力人,购房时还 监护人来代理。在订立《商品房买卖合同》时,需带上子女的出生证或独生子女证、子女和监护人的图章,在买受人一栏和签字的地方写上子女的名字,在法定代理人签字的地方签上父母的名字。此外,这种“部分交易”的方式还可以延伸到其他人的身上。如果在房产证上需要添上其他非嫡系亲属的名字,也可以采取这样的方式,同样签订《商品房买卖合同》,将几分之一的产权出售给他人。
夫妻姓名的“加减法”
相比之下,在房产证上夫妻姓名的加减法倒是简便了许多。像
“其实,
如果要在产权证上加上另一方的名字,办理“添名”的手续也比较简单。
“办理这样的手续,要求夫妻双方都要到场,填好相应的表格,带上结婚证、原来的房屋产权证、夫妻双方的身份证明就可 了。需要缴纳的费用主要有100元的登记费、5元的权证印花税。”
当然,也有不少夫妻因为感情不合而分道扬镳,离婚时候如果双方达成协议,一方同意把将产权房转给另一方所有,把另外一位的名字从产权证上减去,办理的手续也不复杂。在房屋没有 押给他方的情况下,只要离婚的夫妻双方都到场,填完需要的表格后,凭着双方的身份证件、离婚协议书、原来的房屋产权证就可以办理。缴纳的费用包括100 的登记费和5元的权证印花税。
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