开发商逾期未取得交付许可证及产权证，购房人余款未付是否承担违约责任

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法律快车官方整理更新时间： 2019-11-17 12:05:54 人浏览

导读：

摘要：预售合同约定某日交房，同日支付余款。后开发商房屋一直未取得交付使用许可证及产权证，购房人余款未付。购房人起诉要求支付未按期交房违约金，开发商反诉终止合同，支付房屋使用费。二审法院认为，购房人已实际入住房屋，且其未付清房款，故要求开发商承担逾

　　摘要：

　　预售合同约定某日交房，同日支付余款。后开发商房屋一直未取得交付使用许可证及产权证，购房人余款未付。购房人起诉要求支付未按期交房违约金，开发商反诉终止合同，支付房屋使用费。

　　二审法院认为，购房人已实际入住房屋，且其未付清房款，故要求开发商承担逾期交房的违约责任，缺乏依据。合同约定房款尾款在交房时付清，表明支付房款尾款与交房应当同时履行，而开发商至今尚未取得房屋的交付使用许可证，显然未履行交房义务。故购房人不支付房款尾款的行为属于正当地行使同时履行抗辩权的行为，此行为不构成违约。

　　案例沈辽河与上海易通房产开发经营公司预售合同纠纷案

　　——行使同时履行抗辩权，迟延付款不构成违约

　　【案情简介】

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：沈辽河

　　被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海易通房产开发经营公司

　　原审原告(原审反诉被告)：王荣

　　原审原告沈辽河、王荣为与原审被告上海易通房产开发经营公司因预售合同纠纷，向原审法院提起诉讼。

　　原告沈辽河、王荣诉称：己方与上海易通房产开发经营公司签订《上海市内销商品房预售合同》，但上海易通房产开发经营公司未在合同约定的期限内交付房屋，构成违约，要求上海易通房产开发经营公司支付违约金。

　　被告上海易通房产开发经营公司辩称：本公司未交付房屋是事实，但沈辽河、王荣未完全支付房款，故本公司不承担逾期交房的违约责任。

　　反诉原告上海易通房产开发经营公司诉称：由于沈辽河、王荣入住了系争房屋，但未按合同约定支付房款余款，构成违约，据此要求终止双方预售合同，由沈辽河、王荣支付房屋使用费96,000元。

　　反诉被告沈辽河、王荣辩称：由于上海易通房产开发经营公司未取得交付使用许可证及房地产权证，即上海易通房产开发经营公司未正式交房，出于房款安全的考虑，自己才未付清房款。但上海易通房产开发经营公司曾出具承诺书同意己方入住，现又提出终止合同，自相矛盾，故不同意上海易通房产开发经营公司的反诉诉请。

　　原审法院经审理查明：沈辽河与王荣系夫妻。1996年10月，王荣与上海易通房产开发经营公司签订了《购房协议书》，约定王荣向上海易通房产开发经营公司购买本市某处房屋一套，总房价款为539,040元。1997年7月，沈辽河、王荣与上海易通房产开发经营公司另行签订了《上海市内销商品房预售合同》，约定由沈辽河、王荣向上海易通房产开发经营公司购买上述房产，总房价为539,040元，上海易通房产开发经营公司应于1997年7月30日前交房;付款方式为：合同签订时支付定金30,000元，余款于1997年7月30日前付清。上述协议签订后，沈辽河、王荣于1996年10月3日支付定金30,000元，余款至今未付。另1996年6月20日，上海易通房产开发经营公司取得房屋的预售许可证。1998年5月21日，上海易通房产开发经营公司取得房屋的建设工程质量核验证明书，但其至今仍未取得系争房屋的交付使用许可证及房地产权证。

　　原审法院经审理认为：由于沈辽河与王荣系夫妻关系，涉案房屋系双方共同购买，属双方共同的财产，故二人可共同起诉及应诉。沈辽河、王荣与上海易通房产开发经营公司签订的商品房预售合同合法有效，对双方都有法律约束力。现沈辽河、王荣在交付了大部分房款后，上海易通房产开发经营公司至今未能交房，且因上海易通房产开发经营公司尚未取得房屋交付许可证，对何时可以交房其亦难以预料，故沈辽河、王荣拒绝支付剩余房款的行为应视为沈辽河行使不安抗辩权，不构成违约。上海易通房产开发经营公司以沈辽河、王荣延迟支付房款而要求终止合同并支付房屋使用费的诉请不予支持。同样，由于沈辽河、王荣没有在不解除合同且未付清所有房款的情况下追究上海易通房产开发经营公司违约责任的权利，故对沈辽河、王荣要求上海易通房产开发经营公司支付违约金的诉请一并不予支持。据此，原审法院判决：一、沈辽河、王荣要求上海易通房产开发经营公司支付违约金139,522.50元的诉请，不予支持;二、上海易通房产开发经营公司要求终止与沈辽河、王荣签订的《上海市内销商品房预售合同》的诉讼请求不予支持;三、上海易通房产开发经营公司要求沈辽河、王荣支付房屋使用费96,000元的诉请，不予支持。

　　判决后，沈辽河不服，上诉称：上海易通房产开发经营公司未按约定交付房屋及办理产证，且不知何时能够履行合同。故上海易通房产开发经营公司构成违约，理应承担违约责任。请求法院改判支持自己在原审中的诉讼请求。

　　上海易通房产开发经营公司表示服从原判。

　　王荣表示与沈辽河意见一致。

　　二审法院经审理查明：原审法院认定的事实无误。

　　二审法院经审理认为：双方签订的商品房预售合同合法有效。沈辽河已实际入住系争房屋，且其未付清房款，亦不愿解除合同，故其要求上海易通房产开发经营公司承担逾期交房的违约责任，缺乏依据。原审法院就此驳回沈辽河、王荣的诉请，并无不当。沈辽河与上海易通房产开发经营公司所签订的合同约定房款尾款在交房时付清，这一约定表明沈辽河支付房款尾款与上海易通房产开发经营公司交房应当同时履行，而上海易通房产开发经营公司至今尚未取得房屋的交付使用许可证，显然未履行交房义务。故沈辽河不支付房款尾款的行为属于正当地行使同时履行抗辩权的行为，在上海易通房产开发经营公司履行交房义务之前，沈辽河有权不支付房款尾款，此行为不构成违约。据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

　　【评析】

　　本案涉及到在合同履行中的特殊法定权利---同时履行抗辩权和不安抗辩权的法律适用。当事人履行商品房买卖合同这类双务合同的过程中，在符合法律规定的条件时，可以依法行使法定的抗辩权，这是法律赋予当事人保护自己合法权益的一种有力手段。

　　一、同时履行抗辩权的概念和认定

　　《中华人民共和国合同法》(以下简称我国《合同法》)第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”

　　同时履行抗辩权是指双务合同的当事人一方，在对方未履行其义务或者履行不适当时，有权拒绝履行自己的义务。同时履行抗辩权是我国法律规定的抗辩权中的一种。对于抗辩权，可以简单地这样理解：当对方要求己方履行义务时，己方可以拿出来对抗对方、证明自己不履行义务的行为合法的法律依据。以同时履行抗辩权为例，当对方要求己方履行合同义务时，己方可以提出抗辩称对方尚未履行合同，如果这一抗辩成立，对方确实未履行其义务，则己方不履行合同的行为不构成违约。所谓双务合同，即合同双方互相负有义务的合同，如常见的买卖、借贷合同等。与双务合同相对的概念为单务合同，即合同主体中一方负有义务而另一方不负有义务，如常见的赠与合同。因为双务合同中双方的义务具有牵连性，互相依存、互为因果，故法律基于诚实信用原则，设置了同时履行抗辩权、不安抗辩权等制度，以在发生特殊情况时平衡当事人之间的利益，保障公平的实现。[page]

　　当事人行使同时履行抗辩权，需符合法律规定的条件。我国《合同法》第六十六条关于同时履行抗辩权的规定实际上包含了四层含义，即需同时符合以下四个条件时，当事人方可行使同时履行抗辩权，暂时不履行自己的义务：1、双方必须是因同一双务合同互负债务。当事人不能因其他债务关系而不履行本合同义务。2、双方的债务必须均已届清偿期，且没有先后履行顺序。债务如未届清偿期限，则不必履行，故不产生同时履行抗辩权的问题;如果合同已经约定了双方的履行顺序，则可能产生先履行抗辩权或者不安抗辩权，而非同时履行抗辩权。3、须对方未履行债务或未适当履行债务时，方可行使同时履行抗辩权。4、对方的债务是可以履行的，而对方未履行或未适当履行。如果对方债务已根本无法履行，则涉及合同的解除问题，而不是行使同时履行抗辩权的问题。当事人行使同时履行抗辩权需谨慎审查是否符合以上条件。如果符合，自己可暂时不履行自己的合同义务，以此督促对方履行其应履行的义务，保障自己的合法权益;如果不符合以上条件即不履行合同义务，将有可能被对方追究违约责任。另外，如果对方已经履行了部分合同义务，但未完全履行合同义务时，当事人在行使同时履行抗辩权时要特别谨慎。基于诚实信用原则，对方的不履行仅为细微的不适当，如交付的标的物有细微的瑕疵，则行使同时履行抗辩权的一方可能得不到法院的支持，而需承担违约责任。

　　本案的房屋买卖合同约定的房款尾款支付时间为交房时，即房产商履行交房的义务和购房者支付房款尾款的义务应同时履行。而房产商直至诉讼仍尚未取得讼争房屋的交付使用许可证，即未能履行交房的义务，故房产商诉称购房者违约时，购房者可以行使同时履行抗辩权，辩称房产商并未履行其交房义务，故自己也不履行支付尾款的义务。购房者的这一抗辩，因符合法律所规定的各种条件，最终得到了法院的支持，不必为不支付房款尾款而承担违约责任。

　　行使同时履行抗辩权只是一种抗辩权，权利人可以行使抗辩权有权暂时不履行义务，但并不能免除权利人的合同义务。并且合同约定双方的履行应当同时，故当一方暂时不履行自己的义务而等待对方履行之后再履行，已是对合同履行的一种救济手段，在这种情况下双方的履行都将延迟于合同约定的履行期限，双方也互相不必再追究延迟履行的违约责任。以本案为例，当房产商能够履行交房义务时，购房者也应当履行支付房款尾款的义务，而不能因此不履行支付尾款的义务。因购房者行使了同时履行抗辩权，自己也未付清房款，故其要求房产商就延期交房承担违约责任的请求也不能得到法院的支持。

　　二、不安抗辩权的概念和认定

　　我国《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”我国《合同法》第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”这两条结合起来对另一种抗辩权-不安抗辩权作出了明确规定。

　　不安抗辩权的行使必须具备以下条件：1、双方因同一双务合同而互负债务。2、须先履行义务的一方才能够行使不安抗辩权。3、后履行义务的一方履行能力明显降低，有不能履行义务的现实危险。4、后履行义务的一方不能提供适当的担保。行使不安抗辩权需要注意的是：行使不安抗辩权应当及时地通知对方;若对方提出合适的担保，行使不安抗辩权的一方应当恢复履行，否则构成违约;行使不安抗辩权必须有确切的证据，如果没有确切证据即中止履行，将构成违约。当事人行使不安抗辩权时应当谨慎，并且应当注意收集、提供确切的证据，以备在诉讼时需要用以证明自己中止履行合同的行为系正当行使权利。

　　本案中的情况不属于行使不安抗辩权。首先，本案合同中并未约定沈辽河履行支付尾款义务在先而上海易通房产开发经营公司履行交房义务在后，故不符合行使不安抗辩权的条件。其次，本案中的当事人并未提供确切证据证明上海易通房产开发经营公司存在我国《合同法》第六十八条所规定的情形，故不能以此为由不履行合同。因此，二审法院将原审法院关于沈辽河的行为属于行使不安抗辩权的认定加以纠正，认定沈辽河行使的系同时履行抗辩权。

　　吴玲

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