房屋买卖与善意取得制度 (摘录
导读：
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[案情] 甲和乙是夫妻，因两人感情不和起诉到法院请求离婚，法院判决房子归乙所有，此前房子登记在甲名下，但是在判决生效后乙并没有办理过户手续。后来，甲把房屋卖给丙，丙支付了合理的价款，两人去主管部门办理了过户登记手续，丙取得了房屋产权证。后来，乙到房管部门办理过户登记手续时发现房屋所有人已经变成了丙，于是请求法院把房屋执行给自己，这时法院应该怎么办？(北京）
这个案例就引出了不动产是否适用善意取得制度的问题，这对法院的执行也将产生影响，如果不动产适用善意取得制度，那么丙就可以据此抗辩，法院也就不能执行。反之，如果不动产不适用善意取得制度，那么法院就可以把房屋强制执行给乙。 (北京）
由此也引出了一个法律风险？就是当事人拥有房屋的部分所有权，但房产证和权属登记上并没有自己的名字。如果共有人将房屋非法转让，并办理了过户登记。则第三人根据善意取得制度而享有物权。虽然当事人根据法律规定有向非法转让房屋的共有人追究责任的权利。但如果该部分转让款被挥霍掉，则维权成本也是很高的。
为了防止这一法律风险，最好在共有房屋上登记上自己的名字，这样就有效防范了此类行为的发生。 (北京）
注释： 不动产善意取得，是指不动产出让人无权处分其占有的不动产，但是他却将该不动产转让给第三人，若该受让人取得该不动产时出于善意并且支付合理对价，则受让人就依法即时取得该不动产的所有权或者他物权。 (北京）
根据《物权法》第一百零六条的规定，不动产善意取得需要具备以下条件：
（一）财产出让人对让与财产无处分权 (北京）
财产的处分权属于财产所有人，因此其他人是不能处分该财产的，出让人未经所有人同意是不能擅自处分该财产的，而且必须是处分该财产时是无权处分。
（二）受让人受让该财产时是善意的 (北京）
财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不适用善意取得。值得注意的是这里的善意的时间应该仅限于受让财产时，而不能要求受让人一直是善意。何谓“善意”呢？一般认为，只要受让人不具有恶意就推定其是善意的，即只要在受让财产时不知道财产出让人没有处分权就推定其为善意。
（三）受让人必须支付合理对价 (北京）
善意取得以有偿取得为前提，不动产的善意取得同样也要求受让人支付合理的对价。首先是要求受让人支付对价，即受让人不能是无偿获得的，否则不适用善意取得。其次，支付的对价必须合理。在市场经济条件下，是否以合理的价格获得财产也是衡量受让该财产时是否为善意的重要标准。
（四）转让的财产必须经过登记 (北京）
《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。也就是说绝大部分不动产的转让必须经过登记才能生效，因此，不动产的善意取得同样需要登记才能成立，没有登记的不能成立善意取得。
上述的四个条件是成立不动产善意取得必须具备的，缺一不可，在判断是否成立不动产善意取得是必须综合考虑，不能遗漏任何一个条件。
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引用法条
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