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“订金”与“定金”法律后果差很多

法律快车官方整理 更新时间: 2019-11-03 11:39:51 人浏览

导读:

案例回放宋先生在长春市工作已经几年了,一直以来也没有买房。看着房价越来越高,并且女朋友家里希望宋先生尽快举办婚礼,宋先生开始着手买房了。在长春市的各大楼盘看了一遍后,宋先生最终在高新区的一栋花园式小区内购买了一套房屋。宋先生交付了购房订金2万元,同

案例回放

  宋先生在长春市工作已经几年了,一直以来也没有买房。看着房价越来越高,并且女朋友家里希望宋先生尽快举办婚礼,宋先生开始着手买房了。在长春市的各大楼盘看了一遍后,宋先生最终在高新区的一栋花园式小区内购买了一套房屋。宋先生交付了购房订金2万元,同时与开发商约定在一个月内签订正式的商品房买卖合同,并且办理按揭贷款手续。

  房子定下来后,宋先生就开始筹备婚礼。忙了一阵子后,宋先生在约定的期限内来到售楼处签订正式的房屋买卖合同,但是开发商却称宋先生看中的房屋已经被他人购买了,宋先生很是气愤。开发商与宋先生商量,可以在不改变房屋单价的情况下,让宋先生在未售楼盘中再挑选一套房屋,或者退还宋先生2万元钱订金并支付利息。但是宋先生坚决要求开发商双倍返还“订金”,即要求开发商支付4万元。

  开发商称,宋先生交付的是“订金”,而非“定金”,开发商不需要双倍返还,宋先生一听没了底气,想问问律师这种情况是否可以要求双倍返还。

  吉林良智律师事务所邱刚律师认为,“订金”与“定金”虽然只有一字之差,但是在法律上产生的法律后果是截然不同的:

  “定金”是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中,定金在买方履行合同后应当抵作价款或者收回。若买方不履行合同,无权要求返还定金;开发商不履行合同的,应双倍返还定金。

  “订金”并非一个规范的法律概念,实际上它仅具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。根据最高院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条的规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。

  根据司法解释的规定,由于宋先生交付的是“订金”,表面上看宋先生似乎不能要求双倍返还定金。但是消费者交付的是“定金”还是“订金”不能仅仅看表面意思,还要看交付“订金”时双方义务的约定。

  根据宋先生交付定金时双方的约定,宋先生交付定金后一个月内,应该履行的义务是签订正式的买卖合同,并且办理按揭贷款手续。同时开发商也应该遵守约定的义务,在一个月内与购房者签订正式的购房合同。由于双方对买卖合同的具体条款尚未约定清楚,所以开发商和宋先生都可以在一个月内就宋先生所交付“订金”的那套房屋进行合同条款的具体商讨,商讨后即使合同没有达成,双方也均不构成违约且不承担责任。但是,如果其中一方未在约定的期限内与对方进行合同具体条款商谈之前,就擅自违反交付“订金”时双方的约定,那么视其违约,应该承担违约责任。

  宋先生遇到的情况,恰恰属于后一种,交付“订金”时,约定了开发商要在一个月内就宋先生所订房屋进行合同商谈,这也就意味着开发商应该为宋先生保留该房屋在一个月内不予售出。待一个月期限到期后,如果宋先生与开发商的合同没有达成,开发商才可另行出售该房屋。

  所以宋先生交付的2万元“订金”在约束开发商为其保留该房屋一个月的条款是符合“定金特性”的,但是开发商并没有遵守约定,一个月内即将房屋售予了他人,已经构成了违约,应当承担赔偿责任。

  律师提醒

  邱刚律师在这里提醒广大消费者,在日常的民事合同签署过程中要注意区分“定金”和“订金”的区别,有些个人和企业利用人们对法律知识的欠缺,在订立合同时,故意设下陷阱,将定金写成“订金”,以逃避法律责任。因此消费者在消费时一定要注意区分,避免上当受骗。

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