因房子涨价又不卖的,该如何处理?
导读:
在日常生活中在房屋买卖纠纷中不乏因房子涨价又不卖的此类案例,但只要是双方事前经过平等协商,自愿签订合同,没有欺诈胁迫或违反社会公序良俗的情况,也没有法定的解除合同的情形存在,无论房价涨跌,买卖双方都应履行合同。那么对于这种因房子涨价又不卖的,该如何处理?
一、基本案情
2015年底,曹先生经中介公司居间介绍,看中了王先生所有的一套两百多平米的房屋,协商确定后,2015年12月7日,曹先生与王先生签订了《房屋买卖合同》,约定购买该房屋含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备,成交总价303万元,并约定王先生应于2016年3月10日注销他项权证。曹先生支付了5万元的定金。
但是3月5日,中介电话告知曹先生说王先生房子不卖了,原因是房屋价格上涨了。这可把曹先生急坏了,他急忙发函给王先生及中介公司,要求王先生注销涉案房产的他项权证,并协助他办理过户网签及资金托管手续,但是王先生拒收该函件。曹先生又委托律师向王先生再次发函,但是王先生仍然拒绝继续履行合同。无奈之下,曹先生将王先生告上法庭,要求退还定金并赔偿损失。
二、法院审理
审理中,经曹先生申请,法院委托房地产评估公司对涉案房屋、车库、房屋内固定装修及物品清单上物品的价值进行鉴定。评估公司出具房地产司法鉴定评估价报告,评估总价3581100元、车库评估总价80000元、装修及附属设施评估总价119500元,共计3780600元。并出具资产估价报告,该房屋室内资产市场价值142782元。上述两项共计3923382元。
法院审理认为:原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效,双方应遵循诚实信用的原则,按约全面履行各自的义务。2016年3月5日,被告通过中介向原告明确表示不再履行该《房屋买卖合同》,经原告催促也未能继续履行合同,被告行为属于单方根本违约,原告作为守约方按合同约定有权解除合同。
根据原告主张,本院确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于原告起诉之日即2016年3月23日解除,被告应当退还原告购房定金50000元。关于原告主张的损害赔偿问题,被告违约给原告造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。
涉案房产(含车库、固定装修及物品)经鉴定总价值为3923382元。本案《房屋买卖合同》履行中原告并无违约情形,并积极督促被告履行合同义务,被告明确表示不履行合同后,原告又及时诉至法院请求损害赔偿,防止损失扩大。故根据鉴定意见,法院判决双方的《房屋买卖合同》解除。王先生退还曹先生购房定金50000元并赔偿损失893382元(3923382元-3030000元)。
三、法官提醒
房价上涨带来了二手房交易纠纷的大幅增加,出卖人因房价上涨而违约的行为,影响了正常的市场经济秩序,不利于房地产市场平稳健康发展,也不利于社会诚信的建设。在二手房交易中,合同约定应明确网签时间、涤除抵押权、资金托管、户口迁移、违约金等问题,预防纠纷的发生。
四、温馨提示:什么样的情况可以不再履行买卖合同?
那么,什么样的情况应该继续履行房屋买卖合同?什么样的情况应该支付违约金?什么样的情况可以不再履行合同?对此,法官告诉记者,如果没有法定的解除合同的情形出现(比如,买家说自己付不起钱了),即使卖房后房价涨了,卖家也不能以此作为反悔不卖房的理由。如果卖家愿意以付违约金为代价解除合同,则必须和买家协商一致。如果买家坚持履行合同,又没有导致合同解除的法定情形出现,则双方都应继续履行合同。如果买家愿意接受违约金并解除合同,则双方可自愿解除合同。
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