“限贷限购”政策下，你要知道3个重要裁判规则
导读：
二十多个城市重启限贷限购政策，而“限贷限购”三个重要裁判规则，你又知道吗？下文为您一一介绍。
一、限购政策导致房屋无法过户，买受人可以解除合同
裁判要点：
《房屋买卖合同》履行期间，因限购政策原因，买受人无购房资格，导致房屋无法过户，不能实现合同目的的，买受人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的定金、购房款本金及其利息返还买受人。
政策原因导致合同无法履行，买受人主张由出卖人承担因合同无效导致的损失，法院不予支持。
房屋中介机构的中介费用，在合同不能履行的情况下，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，人民法院一般不予支持；但居间人可以要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用。但是，居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，最终房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，委托人无需支付中介费，同时可以要求居间人在其过错范围内赔偿自身损失。
参考案例：广东省珠海市中级人民法院（2015）珠中法民四终字第97号
“易某与珠海某房地产投资顾问有限公司、珠海某房地产投资顾问有限公司拱北分公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书”
注意事项：
注意区分合同解除权请求基础，即合同无法继续履行的原因是政策变化还是当事人的违约行为。
如负有合同备案义务的开发商迟延履行合同备案手续；负有过户义务的二手房出卖人迟延履行过户手续；出卖人未完全履行贷款申请的配合义务，如违反上述义务导致本可在政策出台前取得贷款的买受人贷款不成，或者遭遇限购令限制，无法过户的，不适用前述规则。
二、限贷导致买受人无法取得银行贷款，当事人可以解除合同
裁判要点：
买受人因限贷政策无法取得银行贷款，导致合同不能继续履行，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人，出卖人不承担其他违约责任。
中介机构主张的中介费用，如房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且受人因限贷政策客观上无法办理约定的按揭手续，最终合同无法履行的，买受人无需支付以合同订立为条件的中介费用。但居间人要求支付从事居间活动支出的合理费用的，委托人应当支付。但居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，最终房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，委托人无需支付中介费，同时可以要求居间人在其过错范围内赔偿自身损失。
注意事项：
注意合同的签订时间和购房者义务，非本市户籍购房者签订合同的时间在政府部门出台限购政策之后，购房者有义务了解本地限购政策，从而做出相关民事行为。购房者此时称因无法取得银行贷款，要求解除合同的，不属于因政策影响导致合同不能履行，应当结合具体情况分析当事人的违约行为及责任。
参考案例：广东省珠海市中级人民法院（2016）粤04民终263号
“高某与珠海市某开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书”
三、限贷政策导致购房首付比例提高，买受人可以解除合同
裁判要点：
合同履行过程中，受限贷政策影响，购房首付比例提高，达到买受人经济难以承受的程度，买受人没有履约能力，导致合同无法继续履行的，可以要求解除合同。合同因不可归责于双方的原因不能继续履行而解除，出卖人应当返还收取的首付款及利息，如有定金，也应一并返还。此时合同解除属因政策原因导致合同无法履行，买受人不承担违约责任。
参考案例：广东省深圳市中级人民法院（2011）深中法民五终字第565号
“夏X与谢X房屋买卖合同纠纷上诉案”
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法院观点：
广东省高级人民法院
《广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）
第十一条商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。
第十二条要注意发挥司法审判在规范和引导房地产居间合同市场中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭手续，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。
附：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
最高人民法院
《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）
第二十八条房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。
房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。
第二十九条因房地产政策调控引发房价波动较大，当事人因房屋价格明显下降或者出卖人因房屋价格较快上涨的原因，请求解除房屋买卖合同，或者请求补足房屋差价的，人民法院要依法维护房地产市场的诚信交易秩序，强调成立并生效的合同对当事人的法律约束力。
第三十条要注意发挥司法审判在规范和淫荡房地产居间市场中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予以支持，但是居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予以支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不应予以支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。
对比《全国民事审判工作会议纪要》（2011年）
第十九条对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。
对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。
第二十条房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。
第二十一条人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的。补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。
第二十二条对因国家宏观调控政策变化引发的居间报酬纠纷应加以重视。房屋买卖双方确因中介机构的居间行为订立合同的，除合同另有约定外，一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由，请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的，原则上不予支持。但约定的居间报酬确实过高，当事人请求适当酌减的，人民法院可以根据案件具体情况，根据公平原则处理。
对于中介机构故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方交易，导致房屋买卖合同无法履行，严重损害委托人利益的，中介机构请求委托人支付居间报酬的，不予支持；委托人请求中介机构赔偿损失的，应当根据当事人的过错程度处理。
（原文标题：“限贷限购”3个重要裁判规则）
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