业主,请慎赐您的尚方宝剑!

  ——论二手房交易过程中业主全权委托公证书的重要性

  文深圳张茂荣律师

  “尚方宝剑”,古代钦差大臣至高权力的象徵!在二手房交易过程中同样有一种至高而重要的权力—物业处分权,该权力本属业主专有,但业主可以以委托公证书的形式将该权力授予非业主行使。有了业主的全权委托公证,受托人在授权范围内可以不受业主控制,替代业主处分物业,由此产生的所有法律后果均由业主承担!我们可以将业主全权委托公证书形象地比喻为业主赐予受托人全权处分其物业的尚方宝剑。但一段时间以来,关于全权委托公证的问题突然多了起来,作为律师,有必要对其的重要性给业主以提示,以防业主合法权益受到侵害:

  一、全权委托公证的来源

  全权委托公证是为了保障给业主提供赎楼融款的担保公司、过户交易,然后从买主处收回融资款。需要说明的是,“免死金牌”并不能从根本上“免死”,因为业主还有单方取消委托公证的权利,出资人仍然要承担了失信业主取消委托公证后的风险,如果出现该情况,在协商不了的情况下,权力人一般会通过诉讼程序解决。

  二、全权委托公证的现状

  目前本人所见业主全权委托公证书中委托权限几乎无所不包:从前期授权申请赎楼贷款、领取红本产权证、签署相关文件资料,到签约出售、收取售楼款,再到后期的物业、煤气、水电、有线电视、网络、电话过户,凡是涉及到房屋转让的所有事宜几乎全部囊括在内。授权范围广是为了顺利办理完毕相关手续,本无可非议,但奇怪的是在以下几个十分关键的方面很多业主或者没有作出明确授权或者随意授权:

  1、没有约定交易价格。本律师见过很多委托书中都没有授权受托人在什么价位替代业主成交!可能是业主们认为交易价格在做全权委托公证之前和买家的买卖合同中已有规定,无需再进一步明确。需要提示的是,合同具有相对性,受托人不是业主和买主签订的买卖合同当事人,不受买卖合同约束,在遇到恶意受托人的情况下,受托人完全可能故意低价出售业主房屋,只要不是和买受人恶意串通(即是是恶意串通,一般也很难取证),该低价售房行为完全合法有效。

  2、没有指明买受人。几乎所有的委托书都没有指明受托人与谁去交易!之所以不指明,可能同样源于业主自认为已与买主签订过买卖合同,买主已经确定,无需在委托书中再行指明。然同样基于合同的行对性原理,受托人完全可以在取得授权后将业主房屋出售给其他人。在房价持续飙升的情况下,受托人自作主张另行高价出售给他人,从中赚取差价的案例屡见不鲜(这也是很多炒家炒房惯用的方法之一)。

  3、受托人身份不明。大部分业主做全权委托公证时,根本不知道受托人是何方人士,只有出资方提供的身份证复印件,受托人与出资方到底是什么关系不得而知。由于为了工作方便,受托人少则六七个,多则几十个,一旦出现有个别受托人滥用授权,给业主造成损失的情况,业主很难查找到其下落。

  4、随意授权受托人有转委托权。转委托权意即受托人可以将受托权力再行委托他人行使,转委托本来是为了维护委托人利益而设立的,目的在于在受托人出现特殊情况下无法完成受托事务时,再委托他人代为完成委托人委托事务。在二手房交易公证委托中,由于受托人一般都在五人以上,业主没有必要再赋予受托人转委托权。随意授权受托人转委托权,可能带来更复杂的问题。

  5、自己不留公证书,对委托内容不知。很多业主出现纠纷来咨询时自己都没有公证书,连公证书内容、受托人都不清楚,部分业主反映公证处不给业主公证书,在后来去查询时公证处还不允许其复印查询。本律师再此提醒:业主即是授权委托人,又是公证申请人,公证书完全有权自存一份,公证处有义务为业主提供查询服务。

  三、建议

  鉴于业主签署全权委托公证书后,受托人就拥有了业主的全部权利,为防止受托人滥用权利给业主造成损失,建议业主在签署授权委托书时熟悉受托人基本情况,明确指定最低交易价格、买受人,不要赋予受托人转委托权,并留存一份备查。在发现受托人滥用委托权,自身权益可能受损的情况下及时撤销委托,与出资人协商亲自履行售房义务。