成都二手房买卖合同三大问题与应对措施
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更新时间：
2019-11-08
20:21:33
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导读：
市场经济是契约经济，合同在市场中的作用不言而喻。为此，记者对买卖合同进行了调查。作为消费者想事先看合同本应是一件简单的事，却遭遇到意想不到的困难。多数中介机构对记者的答复是，不买房就不能看合同；还有的说是“公司机密”；有的说“总部才有”；有的明确表示
市场经济是契约经济，合同在市场中的作用不言而喻。为此，记者对买卖合同进行了调查。作为消费者想事先看合同本应是一件简单的事，却遭遇到意想不到的困难。多数中介机构对记者的答复是，不买房就不能看合同；还有的说是“公司机密”；有的说“总部才有”；有的明确表示“不对外公布”……二手房购房节上的某中介说，他们使用的是“政府统一印制的合同”，而对记者但求一观的要求，中介方却拒绝出示。
玉林的一家中介表示，合同现场看看可以，但绝对不能带走。记者到一家大型中介公司的总部去“观摩”合同，也遭到拒绝，只是其公司经理反复称，他们的合同很规范，曾受到哪些部门的好评等等。
结果，记者往返跑了40多家中介机构，费尽周折，只搜集到10多份
二手房购房合同，就是这10多份合同里，还有5份是从二手房的买方或卖方那里“曲线”获得。
问题1：文本格式不统一
从记者搜集到的10多份
二手房合同中可以看出，目前多数中介使用的合同均由自己自行制定，但可分为两类：第一类是委托代理协议，即由中介分别同买卖双方签订《委托代理购房协议》和《委托代理房屋出售协议》；第二类是房屋买卖合同，即买卖双方签订的《房屋购销合同》。
令人惊讶的是，即使同一类合同，也是大相径庭：相对详尽的，合同有4页，而简略的只有1页。对于第二类房屋买卖合同，大部分是三方合同，即中介作为丙方参与合同签订；但也有两份是买卖双方直接签订的两方合同，从这样的合同中，看不出中介方有任何权利和义务。
问题2：中介方责任不明
仔细推敲上述两类合同，发现有一个共同的弊病：缺乏对中介方违约责任的界定。在记者见到的所有合同中，都规定了买卖双方的权利和义务，但几乎所有的合同都“豁免”了中介方的违约责任，即使有规定，也形同虚设。如一份《委托代理房屋出售协议》对中介的义务是这样约定的：“乙方（中介方）应该尽快为甲方寻找买主，并提供免费的咨询服务”、“乙方进行的广告宣传，不向甲方索取任何费用”、“乙方监督甲方履行合同”。可以看出，这些条款貌似不偏不倚，实则毫无意义，对中介方没有任何约束，对卖方也起不到任何保护作用。
造成这种情况的原因很简单：既然合同是中介自己拟定的，当然犯不着跟自己过不去。某中介机构的负责人坦承：他们是在确保违约行为不可能发生的情况下，才把这些条款写到合同中。另一位姓江的经理说，以前公司制定的二手房合同中有一些中介方的违约责任，但带来了不必要的麻烦，后来公司“幡然醒悟”，没有继续“画蛇添足”。
问题3：细节不详引发“后遗症”
记者手中的二手房合同中，很多只有区区一页，各种事项的约定能省就省，能简就简，对价值动辄数十万元的二手房这种大额消费品来说，实在过于粗糙和简单。细观合同，可以发现很多极易引发纠纷的事情，合同中要么没有规定，要么表达含糊。不少买主签完合同，才蓦然发现一大串问题接踵而来，如：卖方拖欠物业管理费，退不到预付款，中介收取不合理费用，买了共有住房导致扯皮不断，因为交房条件未约定，导致买到一个“烂摊子”等等。业内人士段先生举例说，目前房屋面积有两种算法，一种是带公摊部分的建筑面积，另一种是不带公摊部分的建筑面积，但在几乎所有的
二手房买卖合同中，只有一个“建筑面积”，部分买方误认为这是不带公摊部分的建筑面积，但实际上并非如此。可以说，这些“二手房后遗症”的主要症结就是过于粗糙的二手房合同。
保障1：使用示范合同
买卖二手房少不得与中介打交道，尽管如今市面上有很多版本的代购、代销合同，但成都市经纪协会为了规范房产中介，早已制定出一份针对买方、卖方和中介三方的示范合同，并要求该协会的22家成员单位使用该合同。在这份合同中，除了对房屋买方、卖方进行责权约定以外，还对中介方的权力和义务作出了明确的条款约定，同时对不少容易忽视的细节问题也作出了约定。因此消费者在成都市交易中心负一楼的二手房交易常年展场中，委托展场内的中介选购或出售二手房时，可以要求他们使用该标准合同。
保障2：标准合同 过户即签
此外，在二手房过户前还有一道最后的保障：一份标准的《成都市房屋买卖（适用于存量房屋）合同书》！当买卖双方最终达成销售意向并到成都市房产交易中心买卖过户部办理过户手续时，由政府主管部门本着公平、公正的原则拟定的这份标准合同已经在那儿等着他们填写，买卖双方填写该合同也是办理过户中的一项重要程序，最后这份合同买卖双方各持一份，交易中心还将留存一份。
成交金额高达4000余万元的成都首届二手房购房节圆满落幕。购房节期间，二手房的需求量与供应量之比达到了惊人的6∶1———二手房的炙手可热由此可见一斑。但与市场的火爆形成鲜明对比的是二手房购房合同的不规范等问题，专家指出，这是市场不成熟的表征之一，也是导致市场混乱的原因之一，但我们不能因为二手房合同的不规范，让整个市场的发展“哽”在这里。
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