在建工程是指估价时点尚未完工或虽然已经完工，但尚未经过竣工验收及办理相关产权手续的建设项目。在建的商品房，对于购房者来说应称其为期房。购房人将其抵押给贷款银行的行为称为“预测商品房贷款抵押”。1997年5月9日发布，2001年8月15日修改并发布施行的《城市房地产抵押管理办法》对此作了如下定义：“预购商品房抵押贷款，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”　　

　　商品房在建工程，对于开发商来说是在建工程。《城市房地产抵押管理办法》对在建工程抵押作了定义：“是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”在建工程抵押货款评估既需要掌握评估理论又涉及相关的政策、法规。根据本人对在建工程抵押贷款有关政策、法规的理解结合评估实践，提出如下几个问题与业内人士共同探讨。

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　　一、在建工程抵押贷款评估须具备哪些合法文件

　　我国城市建设项目须由城市规划、土地和建设主管等部门的审批。未经审批擅自动工建设的在建工程，属于违章建筑，必须拆除，因此不能评估其价值。超过审批规模、改变建筑用途而建设的部分也不能不加分析地评估其价值。建设项目从立项、选址定点。到进入施工阶段，主要的审批文件及证书有：计委立项批复文件、《固定资产投资项目投资许可证》、《选址定点意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》(副本)、《福州市国有土地使用合同》、《福建省建设用地许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《商品方预售许可证》等、尽量搜集齐全相关资料，了解估价对象在建工程的审批过程及规划指标，对评估操作是好处的。但是有些文件、证书间有因果关系。《城市房地产抵押管理办法》中规定，以在建工程抵押的抵押合同中应当裁明《国有土地使用证》、《建设用地规时许可证》、《建设工程规划许可证》的编号。因此，该三证也应是在建工程抵押贷款评估的必备文件。

　　我国建筑工程施工实行许可制度。笔者认为在建工程抵押贷款评估，还应具备《建筑工程施工许可证》。这是因为我国规定，除限额以下的工程项目(工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程)以及按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程外，未取得施工许可证的，一律不得开工。颁发《建筑工程施工许可证》，不仅需要审查用地和建设工程规划手续，而且还要审查施工场地是否具备施工条件，按规定应该招标的工程是否进行了招标并已经确定施工企业，是否有满足施工需要的施工图纸及技术资料，是否有保证工程质量和安全的具体措施，按规定应该委托监理的工程是否已委托监理，建设资金是否已经落实等等。通过审查申领施工许可证的条件，可以保证建筑工程的质量和安全、未取得施工许可证擅自施工的，属违法建设，要按照《中华人民共和国建筑法》的规定予以处罚。因此，在建工程必须取得《建筑工程施工许可证》后再施工才是合法的。

　　此外，笔者还认为《商品房预售许可证》，经福州市房地产产权监理处信息测绘办公室核实盖章的《楼层、单元编号总览表》及《楼层、单元编号平面图》也是具备预售条件的在建工程抵押贷款评估的必备文件。

　　二、在建工程抵押贷款评估是评估该工程的资产还是净资产

　　我国建筑工程价款的结算分为预付备料款、工程进度款、工程竣工结算款等。预付备料款还要随着工程所需主要材料储备的逐步减少，以抵充工程价款的方式陆续扣回。有些项目工程材料是建设单位提供的，这些费用当然应成为工程造价的一部分。另外，按照有关规定，工程项目总造价中还应预留出一定比例的尾留款作为质量保修费用。而且，从工程量的确认到工程款的支付也有一定的时间差。有些施工单位为了争取业务，甚至还采用不合规的垫资施工的方法。因此，在建工程某一时点的实际造价和已付工程款之间存在差距是很正常的。

　　虽然《城市房地产抵押管理办法》中规定，抵押合同应当载明“已投入在建工程的工程款”，但对“已投入在建工程的工程款”的确认是属于会计、审计部门的事，不是房地产估价师力所能及的。况且，若未经委托方许可，评估人员也无权去查账，就无法知道“已投入在建工程的工程款”。所以，还是由抵押权人(银行)和抵押人在签订抵押合同时去确认“已投入在建工程的工程款”为妥。抵押权人根据评估报告给出估价时点该在建工程的评估价值，经过审核抵押人申报的“已投入在建工程的工程款”后再确定是否给予贷款和贷多少款。笔者认为在建工程评估报告，完全不必越俎代疱去确认“已投入在建工程的工程款”进而确定该工程的净资产，而应将确认“已投入在建工程的工程款”的工作交由抵押双方去操作。

　　福建省建设厅二000年五月十二日在闽建法[2000]18号《福建省建设厅关于在建工程抵押有关问题的复函》中指出;“在建工程拍卖后，发包人所拖欠该工程承包人的工程价款，在该在建工程拍卖所得价款中应当优先于抵押权受偿。”也就是说债权优于抵押权。但这是在讲处分抵押物所得价款的分配问题。为设立抵押权而评估在建工程时，如果再把负债因素考虑到抵押价值中，那问题就复杂了。《房地产估价规范》在“房地产抵押价值评估”的条文说明中也明确了“实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值”。

　　因此，笔者认为评估报告还是只须评估出在建工程在估价时点资产的价值。为了表明评估的是资产而不是净资产，可以在估价报告的假设条件和价值定义中说明，评估的价值中未考虑可能存在的负债，或者说明本估价假设在建工程已完工部分的工程价款及各项费用均已付清等内容。

　　三、在建工程抵押贷款评估方法的选用

　　由于在建工程转让的案例很少，又存在完工程各不相同，因此无法采用市场比较法。在建工程尚未投入使用，在估价时点不是收益性房地产，因此也不能采用收益法。假设开发法和成本法可以成为在建工程抵押贷款评估的主要方法。究竟什么情况下采用假设开发法，什么情况下采用成本法更合适呢?下面谈谈个人看法。

　　我们大家知道，在建工程存在着宏观政策风险、未来市场风险、资金风险、建设过程建筑物本身的风险等等。运用假设开发法进行评估，需对尚不存在的续建工程作假设，还需对建成后售楼价作出预测，然后再确定资本化率后将它们折现求出在建工程的评估价格。存在风险大，假设条件多，续建工期越长，就越容易产生偏差，使评估报告的可信度及适用性就越低、所以假设开发法比较适合预计售楼前景较好且即将完工的在建工程的评估。

　　成本法是在测算出估价时点在建工程建安造价的基础上，加上管理费用、投资利息、税费及开发利润等项目后，确定在建工程的评估价格、成本法比较适合完工程度不是很高，或完工程度虽然较高但市场前景不太明朗的在建工程的评估。用成本法评估在建工程，笔者更倾向采用中途决算的办法来确定建筑安装工程费，而不倾向采用工程形象进度法来确定建筑安装工程费。因为，如果工程的形象进度完全靠目测那就太粗了，如果靠对已完工程建筑安装工程费的测算后得出，那还不如直接用这一测算的资料来作为在建工程的建筑安装工程费，不必再倒算出工程形象进度。[page]

　　“即将完工”和“完工程度不是很高”用什么来界定呢?有人提出按工程总造价的65%，也有人提出按工程造价的85%来界定。用这种标准来界定就需要测算出已完工程的造价和工程总造价，工作量太大。工程总造价算上二次装修和不算二次装修，完工程度的比例就会有变化。笔者建议用在建工程结构是否封顶来界定。其理由如下：

　　首先，在建工程结构封顶就表明该建筑的基本形状已定型，建筑面积也基本能确定下来。第二，在建工程结构封顶后，剩余的建设工期相对较短，快的几个月半年就可完工，市场售价较易预测，市场风险相对较小。第三，结构封顶的在建工程，其结构工程加基础工程的造价大约也占工程总造价的65%至85%，资金风险相对较小。最后，用工程结构是否封顶来界定，形象直观，容易判断。

　　综合上述分析笔者建议，在建工程结构已经封顶且市场前景较好的，可以采用假设开发法进行评估;在建工程结构尚未封顶或结构虽然已经封顶但市场前景不太明朗的，宜采用成本法进行评估。

　　四、在建工程的抵押与商品房预售问题

　　房地产开发商住往一方面要将在建工程向银行申请抵押贷款，一方面又希望在建的商品房能尽快地销售出去。我们的评估报告对在建工程采用什么样的思路进行评估，将会对在建工程的抵押贷款和商品房预售产生影响。我们通过下面两个例子的几种评估思路来说明这个问题。

　　1.假设某房地产开发商经规划、土地、建设主管等部门审批，通过出让方式取得建设用土地权面积共计六亩，分两期建设六幢楼房。其中第一期用地二亩，建二幢楼房，第二期用地四亩，建四幢楼房。在估价时点，第一期二亩建设用地上的二幢楼房已建至封顶，第二期四亩建设用地上的四幢楼房尚未动工。这时，开发商为取得继续建造资金，向银行申请抵押贷款，并委托评估。开发商要求，将两期共六亩的建设用地连同第一期已建至封顶的二幢楼房，作为一个抵押物来评估在建工程的价值。开发商认为，本次抵押贷款后，第二期建设用地上再建起的四幢楼房，可以按《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)第五十一条的规定以“新增的房屋”对待。用这种思路来评估是否正确呢?

　　《城市房地产抵押管理办法》第十一条规定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。”第一期建设用地上的二幢在建工程。经规划部门审批其土地使用权面积仅为二亩。规划部门已将第二期建设用地上的四亩土地使用权规划用于建另外四幢楼房了。因此，该二幢在建工程的土地使用权面积只能算二亩，而不能算六亩。《城市房地产管理法》第五十一条“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”的规定中“新增的房屋”，在这里只适用建于第一期建设用地上规划部门审批的二幢楼房之外，抵押贷款合同签订之后，又经相关部门审批后再建的其他建筑物的情况。第二期四亩建设用地上，本来规划部门就确认建四幢楼房，不能无视规划部门的规划，而硬把第二期的四亩土地使用权并入第一期的二亩土地使用权，将第二期的四幢楼房按“新增的房屋”来对待。

　　正确的评估方法是将第一期建设用地上的二幢在建工程连同该用地的二亩土地使用权，作为一个抵押物设定抵押，向房地产管理部门办法抵押登记;将第二期四亩的出让地，另外作为一个抵押物设定抵押，向土地管理部门办理抵押登记。

　　《城市房地产抵押管理办法》第四条规定：“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。”同样的道理，假设一本土地证确认的土地面积上对应的房屋所有权证上记载的房屋共有五幢，不能因为评估的抵押价值的富余，就用全部的土地面积加上其中的三幢房屋作为一个抵押物，而将另外的二幢房屋看成“新增的房屋”。

　　2.假设有一房地产开发商经规划、土地、建设主管等部门审批，拟在一块合法取得的土地上建一幢六层楼房。估价时点该幢楼房建至三层，并已办理了《商品房预售许可证》。开发商将该在建工程委托评估，可能会有两种的评估思路。

　　第一种思路，用整块土地使用权面积(而不是用已建三层的建筑面积应分摊的土地使用权面积)的价值加上该地块土建至三层的建工程的价值，作为一个抵押物设定抵押。

　　既然在未建建筑物之前。以出让的土地使用权可以设定抵押，那么按照在建工程抵押的定义，以合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产投定抵押，理论上讲也是可以评估的。这时的抵押人是房地产开发商。如果该开发商不准备预售商品房，只是为取得在建工程继续建造资金的贷款，那还问题不大。但此时如果将商品房预售，就会产生一些问题。《城市房地产转让管理规定》第五条规定：“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。”由于土地使用权及建筑物基础的价值是分摊于各套商品房中的，也就是说这块土地的使用权及建筑物基础抵押了。就表明开发商预售在这块土地上建成的每套商品房里都有一部分(该套商品房分摊的土地使用权和建筑物基础的价值)已被抵押给银行了。因此，我们在作这种说明抵押评估的范围包括哪些。本例中按这一思路评估的抵押范围，实际上不仅包括该幢楼房中一至三层的土地使用权、建筑物基础和地上已完工的建筑，还包括了未建的四至六层的土地使用权和建筑物基础。

　　已设定抵押的房地产，抵押期间是可以转让的。《中华人民共和国担保法》(以下简称)《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并知知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”这说明抵押期间抵押物是可以转让的，只不过是要实行通知和告知义务。但实际上，如果购房人知道了其购买的商品房已有一部分被抵押的情况，大多数人就不会愿意去购买了。因为购房人如果全额购买了在建的房地产后，该商品房的主权就发生了变化，可以理解成从此以后，就不是开发商建好房子后卖给购房盖房子了。购房人出了全额的钱请开发商帮助购房人盖房子了。而开发商收了钱却又把购房人的房子(全部或者部分)抵押给银行，贷款来的钱至少是去帮别人盖房子(因为购房人已全额付出了足够盖自己房子的钱)。既使购房人只伏了首期购房款，如果将商品房抵押给银行，这时的抵押人实际上应从开发商转变成购房人，抵押关系也应从“在建工程抵押”转变成“预购商品房贷款抵押”才合理。一旦告知了这些情况，我想大多数购房人是不会愿意让已被自己付款购买的商品房由开发拿去抵押给银行的。大多数购房人会要求先解除本套商品房的抵押关系(包括土地使用权和建筑物基础被抵押的关系)，然后再购房。

　　可能会有少数购房人不以为然，认为向开发商购买商品房时，已付清了购房款，开发商也未告知购买的商品房是否已被抵押的情况，即使今后该在建工程须归还抵押贷款，那么是开发商和银行之间的事，与自己无关，真是这样的吗?我们再来看一下法释[2000]44号“最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释”第六十七条第一款的规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭、受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”这就是说如果开发商将准备预售的商品房先抵押给银行并办理了抵押登记、以后购房人再购买这些商品房时，即便开发商不告知购房人所购商品房已被抵押的情况，将来一旦开发商还不了钱，银行仍有权要求购房人先替开发商还债，然后再由购房人向开发商追偿。试想一下，一旦银行向开发商都讨不到债，一般购房人还有什么本事追偿得到债款。因此，购房人如果不先要求解除所购商品房的抵押关系就购买房，那么就要承担很大的风险。

　　当然，作为商品房抵押和预售的登记机关——房地产主管部门，也应在预售登记时，向购房人明示所购商品房是否抵押的情况(包括土地使用权及建筑物基础被抵押的情况)，或者要求购房合同中写明所购房商品房的抵押情况。

　　从以上分析中我们可以看出，用整块土地使用权连同所有建筑物基础加上部分在建工程作为一个抵押物设定抵押，将很可能给购房人带来风险。而且用这种思路评估，使开发商将来要预售的每套商品房里都有一部分被抵押了，给预售商品房带来困难，也不便开发商将拟预售的商品房解押后销售。因此，一般不要采用这一思路评估在建工程。

　　第二种思路，用部分结构已完工的在建工程的价值加上该部分在建工程分摊的建筑物基础和土地使用权的价值来评估在建工程。

　　按照这一思路，本例中要用已建的一至三层的建筑物价值加上一至三层应分摊的建筑物基础和土地使用权的价值为评定出估价时点的在建工程价值。用这种评估思路评估在建工程，可能全减少部分未建工程(本例中四至六层)分摊的建筑物基础和土地使用权的价值，但是却能降低购房人的风险，也能方便诚实的开发商根据需要随时将拟预售的商品房解押后销售。评估在建工程应推荐采用这一评估思路。

　　福州市对在建工程抵押登记工程有一套实完善的管理办法。规定凡是空地抵押由土地局办理，工程全面已开工、达到预售条件并取得预售许可证，就得以在建工程设定抵押，由房地产管理局办理抵押登记。在此前已设定土地抵押，并在预售许可证上抵押情况，向社会公示，提醒购房人注意，这些规定对完善在建工程抵押登记，避免脱节造成风险，起到了很好的作用，也是我们评估人员在在建工程抵押贷款评估操作中需要特别关注的。[page]

　　五、在建工程抵押贷款评估操作中应注意的一些事项

　　1.在建工程的的公共部分不能单独设定抵押

　　每座建筑物总会有公共部分，例如多层建筑底层的水泵房，高层建筑的发电机、中央空调的主机房、电梯机房、地下车库的公共通道等，这些部分的价值是要分摊到各个使用单元中的。如果将该公共部分单独设定抵押，就会造成某些使用功能下降甚至无法使用。

　　因此，评估报告不能单独将建筑物的公共部分作为评估对象。

　　2.在建工程抵押贷款评估报告中楼宇、楼层、单元编号应使用统一标识

　　福州市房地产管理局规定：为防止开发企业对开发项目各楼宇、各楼层、各单元编号的随意性，对一个标识采用不同编号进行多头销售、抵押，造成“一女多嫁”，福州市房管局建立了统一标识制度。开发企业在申请预售许可证时，按规定统一编号，报福州市房客局备案。今后凡是预售、抵押、交易等均采用此编号，不得擅自更改，确需更改，则需经房地产预售登记、抵押登记部门的审查检索，确认其是否存在抵押、预售等情况后再报批。

　　因此，评估报告中对在建工程评估对象的楼宇、楼层、单元的编导必须以产权监理处核实确认并盖章的编号为准。

　　3.在建工程抵押贷款评估报告中要尽可能列出各组成单元的评估价格

　　在建工程抵押贷款评估报告中除了要给出该在建工程的总评估价格处，最好还能列出各单元(包含该单元地上已完工部分建筑及该单元分摊的建筑物基础和土地使用权)的价格。这样既能方便开发商以评估总价格为基础向银行申请抵押贷款，又能方便开发商对某些单元根据需要及时解除抵押关系后预售。

　　以上是笔者对在建工程抵押贷款评估的一些粗浅认识，不妥之处，请业内人士批评指正。