购房者提前还房贷便宜谁?
导读:
核心内容:在与百姓生活休戚相关的“衣、食、住、行”四项中,“住”恐怕是现在大家最为关注,也是谈论最多的一项了:房价还会降下来吗?国家有什么新政策了?银行有什么“新动作”了?……由于现在大多数人都通过银行贷款来购房,所以对银行的“住房信贷”也就格外关心,那么,提前还贷究竟合算不合算呢?其实这是因人而异的,下面,法律快车小编为您具体分析提前还贷的情形。
老李悔不当初
老李是一个征战“商场”多年的小个体户,不算太成功,但家中还是有了一点积蓄,想着孩子大了,一家人也该搬出陋室改善一下住房,于是动用了家中近一半的积蓄40万元,买了一套100万元的住房,贷款60万元还期20年,每月还款3973元。没想到,首月银行还款账单一寄到,老李的老婆就心痛了,将近4000元的还贷额中,利息支出了2520元,占了还款总额的60%以上,整个贷款期共要向银行支付利息353520元,100万元的房子变成135万。于是在家中直抱怨老李不该借那么多钱,说什么都要把贷款给还了。在老婆一再“威胁”下,老李只得拿出了家中所有的积蓄,并且动用了自己的全部流动资金10万元,还掉了50万元贷款。由于刚贷了一个月的款,还支付了违约金2.5万元,每月的还款额下降到只有662元。但人算不如天算,过了一年多,老李就因为经营,需要增加资本的投入,那么多钱,问亲戚借恐怕是不够的,没办法老李只得向银行申请加按揭贷款,但这回就不能再享受银行个人住房贷款5.04%的优惠利率了,老李只得借了50万元20年期的期限贷款,贷款利率变成了5.76%,每月的还款额变成了3513元,加上每月的住房还款额,老李每月的贷款支出变成了4175。老李算了一笔账,向银行借了相同的钱,每月的贷款支出却增加了202元,整个贷款期又增加了支出48480元,加上原先支付掉的违约金,共比以前多支付了73480元,老李真有点悔不当初了。
其实像老李这样,收入变化较大的朋友,在提前还款时应充分考虑家庭的意外开支和未来开支,如孩子的入学、就医、保险等需要,如未来无重大开支一般应至少保留半年的家庭年收入,以备不时之需。借住房贷款毕竟能享受住房贷款的优惠利率,以后再要向银行借,就未必能享受到优惠利率了。
张老太提前还对了
而另一位张老太的还款经历则正好相反。张老太的儿子几年前贷款30万元为老太买了一套住房,10年期的贷款,每月还款3188元。去年,老太的儿子出国工作了,临行前一再叮嘱父母,每月会把贷款和生活费汇来,请两老放心,果然每月儿子会汇来4000元给父母还贷和作为生活费。但张老太在家中一盘算,决定不再借这笔贷款了,老两口手上有30多万的积蓄,又不精于投资,只能每年存在银行里拿拿定期利息,现在银行一年期的定期利息只有1.98%,还要支付20%的利息税,实际利率只有1.584%,如果30万元存在银行10年,算上复息,总共只有351055元,但30万元10年期的贷款本息额却为382560元,一来一回的差额就是31505元。如果把贷款还了,每月儿子汇来的钱加上老两口的工资有6000元,平时开销、生病就医足够有余,多出来的钱还能存银行生利息,即使不算这笔利息,原来要向银行支付的3万多元利息不就变自己的了吗。
精明的张老太给很多想要提前还款的人一个参考:是否提前还房贷,关键要看投资收益率。如果自己的其他投资收益率要高于住房贷款利率的话,那就完全没必要急着还掉银行贷款,用这笔钱去投资后的收益完全可以覆盖掉银行住房贷款利息的支出;如果是投资无门,收益率低于住房贷款利率的话,则可以在留下意外支出后,还掉银行住房贷款。
住房贷款毕竟是一项优惠的贷款利率,如何把他变成一个“钱生钱”的杠杆,提前还款是否应该进行,现在应该可以算一算了。
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