房屋抵押合同的效力
导读:
核心内容:房屋抵押合同具有什么样的效力?房屋抵押合同的效力生效要件是什么?下面,法律快车房地产小编为你详细介绍有关房屋抵押合同的效力问题的法律知识内容。
[案情]
王某于2003年3月22日将一套房屋出租于李某,双方约定,租期为2年,租金每年1万元。同年7月8日,王某因手头缺钱,向张某借了20万元,借款期为一年,并将该套房屋抵押给了张某。2004年8月12日,张某要求王某还款,王某因经商失败,无力偿还,双方协商后,王某同意房屋作价20万元以抵欠款,房屋归张某所有。同年9月,张某提起诉讼要求李某搬出房屋,李某抗辩声称王某抵押房屋时未履行告知义务,抵押无效,况且租期未到,张某无权要求其搬出该房。
[评析]
本案涉及已出租房屋的抵押的案件。该案的关键需解决如下几个问题:1、已出租房屋能否抵押?2、出租房屋抵押,抵押人需履行何种义务?3、抵押人不履行义务的效果是什么?
首先,已出租房屋能够抵押。抵押权是担保物权,是以确保债务清偿为目的的物权,以物的交换价值为内容。租赁权,是以支配物的使用价值为内容。由于抵押权的存在并不以移转物的占有为必要,且抵押权只就抵押物的价值具有优先受偿的权利,因此,租赁权与抵押权可以并存于一个物上。已出租房屋可以抵押,究其原因在于出租人仍对房屋享有所有权,其有权处分房屋。
其次,对于抵押已出租的房屋,由于房屋在承租人的控制、使用之下,显然会影响到房屋的交换价值,因此,出租人对抵押权人负有告知义务,否则,应承担赔偿责任。但对承租人而言,是否也应有告知义务呢?根据我国《担保法》第48条"抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效",显然出租人对承租人负有告知义务。然而,未履行告知义务,是否侵害了承租人权益,是否因侵害承租人权益而导致抵押合同无效?租赁合同中,承租人通过合同所取得的是对房屋的占有、使用的权利,抵押的设定并不以转移占有为必要,因此对承租人而言并无损害;即使至债务履行期届满,抵押权人实现抵押权时,承租人可依据"买卖不破租赁"的规定对抗买受房屋之人,保持其租赁权的存在。因此,我们可以得出结论,已出租的财产进行抵押时,出租人即使不履行告知义务对承租人而言也并无损害,不影响抵押合同的效力。
综上,抵押合同有效存在,但张某无权要求李某搬出房屋。
[法律链接]
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定"抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。"
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