广元律师

售)》，约定由明某购买房产公司开发修建的“某小区”5号楼14层14-3号房屋。2019年11月29日，明某与物业公司签订《“某小区”前期物业管理服务协议》，对“某小区”前期物业管理服务达成协议，该协议第二条第九项约定，在涉及非物业公司管理失职发生的事件(包括但不限于民事案件、刑事案件等)，如他人蓄意、过失或其他业主/使用人等故意、过失、高空抛物等造成明某损失的，物业公司不对明某负责。随后，明某对14-3号房屋进行装修后暂未入住，并交由亲戚子以管理。2020年12月19日下午，5-13-3号业主房屋反映位于楼上的明某房屋卫生间、阳台浸水，物业公司遂联系明某，并安排人员上门查看，发现明某房屋的客厅、阳台、卧室均被污水浸泡,经排查,原因为13楼到14楼的主卫螺旋三通处管道堵塞导致大量排泄物及污水、纸巾等从明某房间主卫马桶处溢出物业公司立即安排人员和工具对明某房屋进行了清理和打扫并对堵塞处予以疏通。2022年3月13日，明某委托B装修公司对明某房屋返修进行测算，测算价格为98835.85元。另查明，截止2021年12月19日，明某房屋所在14层以上房屋，有21-3,23-3,25-3号房屋业主已入住或使用主卫排污管。争议焦点关于争议焦点一，关于楼上业主是否应当承担责任的问题本案涉案下水管道属于业主共用管道,现因为该下水管道堵塞导致污水、杂物从明某家主卫马桶倒溢至屋内，造成屋内装修家具被浸泡,造成这一后果的原因系堵塞部位以上的住户不当使用所致，但具体是哪家或哪几家住户导致的堵塞无法确定，但都具有可能性。本案属于共同危险行为导致的财产损害，不能举证证明其未实施侵权行为的楼上业主则应当承担相应的民事责任。故楼上业主不能证明自己未居住使用该管道的，均应承担侵权责任。关于争议焦点二，关于物业公司是否应当承担责任的问题。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”之规定，物业服务人的义务首先就是对物业服务区域内的建筑物及附属设施等财产进行管理和维护，这是物业服务人最重要的合同义务之一，也是保障业主正常生活、改善业主生活品质的基础。根据明某与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》第三条“物业服务内容”约定了，物业服务对象包括物业共用部位的维护和管理、物业共用设施设备及其运行的维护和管理等。其中该条中还明确了“共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、天线、共用照明......”。即，根据上述法律规定及合同约定，业主共用的上下水管道属于物业公司进行维护和管理的对象。本案发生污水、污物倒溢的排污管道即属于该楼业主共用的上下水管道，应当属于物业公司进行维护和管理的对象。物业公司未按合同约定履行其合同义务，从而造成明某家室内污水返溢。应当根据《前期物业管理服务协议》第九条承担相应违约责任。关于争议焦点三，一审责任划分是否恰当的问题。本案中明某作为该共用管道使用业主之一,不排除明某自身不当使用行为导致管道堵塞的可能，且明某作为案涉房屋业主，对自己的房屋负有审慎的管理、维护义务，明某虽委托亲戚对房屋进行照看，但从现场浸泡情况来看，明某此前应有相当一段时间未予照看、使用，明某对于损失的扩大存在明显过错，故一审法院确认由明某承担自身损失的50%符合本案客观事实。判决结果业主自己承担50%，物业公司承担20%，楼上已入住业主承担30%。本案的建议1、业主对自己财产应随时关注和看管，对财产的使用应合理合规顾全他人。2、发生管道堵塞，物业公司应第一时间到达现场，确认管道堵塞原因，并进行疏通、更换，防止扩大损失。物业公司若在业主通知后，仍未及时对管道进行疏通、清理，尚存在对扩大损失承担一定比例赔付的风险。且应加大装修时注意事项宣传和日常巡查。3、拍照保留证据，待后续进一步查明堵塞漏水原因，确定担责主体，以便要求赔偿。4、相邻业主若拒绝配合排污管道维修工作，导致管道长期得不到修理，给其他业主造成了更大的损失，应由相邻业主承担扩大损失的赔偿责任。

银行名下300000.00元贷款转至被告公司员工银行账户。

师事务所律师，特别授权。被告：四川华XX公司，住所地四川省广安市XXXXXX新创业服务中心大楼。法定代表人：李XX，该公司董事长。委托诉讼代理人：包X，四川XX律师，特别授权。原告伍X与被告四川华XX公司（以下简称“华珂XX”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2023年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍X的委托诉讼代理人肖XX，被告华珂XX的委托诉讼代理人包X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍X向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金10000元(逾期交房违约金从2021年7月1日起计算至2022年2月26日)；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年10月1日签订了《四川省商品房买卖合同》，约定被告将位于广安区火山大道88号华XX14幢1-6-1号房屋出售给原告，约定的交房时间为2021年6月30日。约定的交房时间已到，被告修建的房屋达不到交房条件，后原告因装修于2022年2月26日接房。原告认为，被告逾期交房是一种严重的违约行为，应当按照该合同第18条及我国相关法律之规定承担违约责任。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。现依法向贵院提起诉讼，恳请依法支持原告的诉求。违约金是参照1300元/月，按照八个月计算，1300元×8个月=10400元，考虑到疫情原因以及差两天才八个月因此主张的10000元。被告华XX辩称，一、华ＸXX延期交付案涉的华XXX城项目商品房系因不可抗力所致，华ＸXX已按照与伍Ｘ共同签署的《商品房买卖合同(预售)》约定，书面通知了伍X延期交房时间，且在书面通知的延期交房时间之前达到了合同约定的交付条件，故华珂XX没有违约，不应承担违约责任。二、伍X的诉讼请求没有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同(预售)》第十九条第(一)款“除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第(一)款约定的时间向买受人交付商品房的，双方同意按照下列第2中方式处理：2.自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按月支付已交房款万分之0.1的违约金，合同继续履行”的约定，案涉项目的延期交房系受新冠疫情的不可抗力影响，逾期交2房更是由于伍X未按通知日期接房所致，华珂XX不承担违约责任；退一步讲，即使答辩双方在不可抗力之外还存在其他违约情形，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，答辩双方也在《商品房买卖合同》中约定了具体的违约责任和违约金计算方式，答辩双方均应按照《商品房买卖合同》的约定来计算违约金，华ＸXX的诉讼请求没有事实和法律依据。综上所述，华ＸXX没有违约行为，不应该承担逾期交房的违约责任，即使违约，也应按照《商品房买卖合同》约定违约计算方式计算违约金。因此伍X的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了《四川省商品房买卖合同（预售）》、收款收据3份、《关于华XX项目商品房受新冠肺炎疫情影响延期交房的告知函》、EMS邮寄单及物流记录、《竣工验收报告》、《住宅工程质量分户验收结果表》、《房屋面积成果测绘报告》、《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》、《交房通知书》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月1日，原告伍X（买受人）与被告华Ｘ公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：1.原告购买被告开发的位于广安市广安区火山大道88号华XXX城14幢1单元6层1-6-1号房屋，该商品房所在建筑物的主体结构为混合结构，建筑总层数为10F层，其中地上9层，地下1层，预测建筑面积139.53平方米，总价款XXX元，支付方式为贷款支付，买受人已于2018年10月1日前向出卖人支付首期房价款564788元，剩余500000元向银行申请贷款支付；2.商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表；3.第十八条交付时间和手续，出卖人在2021年6月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定的时间交付商品房的，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按月支付已交房款万分之0.1的违约金，合同继续履行；由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十八条第(一)款约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：出卖人不承担任何逾期交房责任；4.交付商品房时，出卖人向买受人出示建设工程竣工验收合格证明，房屋面积实测报告书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收分户验收结果表。5.鉴于《商品房买卖合同》第十八条约定房屋交付时间，且购买人众多的原因，买受人自愿《商品房买卖合同》第十八条约定的房屋交付时间到期后，主动到出卖人或售房部接收房屋，买受人同意房屋交付不以出卖人书面通知为必要条件。原告伍X于2018年8月11日向被告华XXX交付购房款50000元，于2018年9月25日向被告华XXX交付房款4514788元，于2019年6月17日向被告华XXX交付购房款500000元，原告伍X共计交付购房款XXX元。2021年5月23日，被告华XXX委托中国XX集团有限公司广安市分公司向原告伍X邮寄送达《关于华XX项目商品房受新冠肺炎疫情影响延期交房的告知函》，通知原告伍X，因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，华XX项目施工进度无法按照原计划进行，《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的交付日期即2021年6月30日顺延至2021年10月30日，2021年11月1日分批次开始交房。同时查明，案涉工程于2021年10月28日竣工验收合格并取得《竣工验收报告》，案涉房屋于2021年6月12日取得《住宅工程质量分户验收结果表》，于2021年9月28日取得《房产面积测绘结果报告》。同时，华XX具备《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》。另查明，被告华XXX于2022年1月16日制作《交房通知书》，通知华XX业主办理房屋交付手续，交房截至时间为2022年2月28日。原告伍X于2022年2月26日从被告华XXX处接收案涉房屋。本院认为：新型冠状病毒肺炎的发生虽不能预见、不能避免，符合不可抗力的标准，但被告不能据此为由单方对案涉房屋交付期限作任意调整。被告虽称案涉房屋已于2021年10月30日具备房屋交付条件，根据补充协议“鉴于《商品房买卖合同》第十八条约定房屋交付时间，且购买人众多的原因，买受人自愿《商品房买卖合同》第十八条约定的房屋交付时间到期后，主动到出卖人或售房部接收房屋，买受人同意房屋交付不以出卖人书面通知为必要条件。”的约定，原告应主动到被告或售房部接收房屋，不以出卖人书面通知为必要条件。但《商品房买卖合同(预售)》第十八条所约定的房屋交付期限为2021年6月30日，2021年10月30日为被告单方通知原告延期交付的时间，在此情形下，已不适用补充协议中“不以出卖人书面通知为必要条件”的约定。

跨地域性，更被严格管控。《中华人民共和国治安管理处罚法》则规定，对于赌博行为，无论是组织者还是参与者，都可能面临罚款、拘留等行政处罚。同时，根据《网络安全法》，网络服务提供者不得为赌博活动提供便利，否则也将承担法律责任。相关法律依据1.《中华人民共和国刑法》第三百零三条：规定了赌博罪和开设赌博罪，对赌博行为进行了明确的刑事定罪。2.《中华人民共和国治安管理处罚法》第七十条：规定了对赌博行为的行政处罚。3.《中华人民共和国网络安全法》第四十七条：明确了网络服务提供者的责任，禁止为违法活动提供网络支持。国家对网络赌博的处罚依据有哪些法规？网络赌博是被严格禁止的，这不仅涉及到赌博本身的问题，还涉及到网络安全、金融安全以及社会公共秩序等多个方面。对于网络赌博的处罚，主要依据的是《中华人民共和国刑法》和《中华人民共和国治安管理处罚法》等相关法律法规。相关法律依据1.《中华人民共和国刑法》：根据《刑法》第三百零三条规定，“以营利为目的，聚众赌博或者以赌博为业的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金。开设赌场的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。”这里的“开设赌场”就包括了网络赌博平台的运营。2.《中华人民共和国治安管理处罚法》：该法第七十条规定，“以营利为目的，为赌博提供条件的，或者参与赌博赌资较大的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款；情节严重的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上三千元以下罚款。”这里的“为赌博提供条件”也涵盖了提供网络赌博平台的行为。3.《中华人民共和国网络安全法》：虽然该法并未直接针对网络赌博，但其中关于网络服务提供者应当遵守法律法规，不得利用网络从事违法犯罪活动的规定，同样适用于打击网络赌博行为。4.其他相关法规：如《中国人民银行法》、《金融机构反洗钱规定》等，对于涉及网络赌博的资金交易也有严格的监管和处罚措施。国家对网络赌博的处罚是全方位的，不仅追究赌博行为人的刑事责任，也会对提供赌博平台、参与资金流转等各个环节进行严厉的法律制裁。对网络赌博采取零容忍的态度，不仅严厉打击赌博行为，也对提供赌博平台或服务的网络运营商进行严厉查处。任何公民在发现网络赌博行为时，都有权向公安机关举报，公安机关将会依法进行处理。在此，我们呼吁公众远离赌博，共同维护社会的和谐与稳定。

多种形式。其中，自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱和口头遗嘱无需公证，只要符合法定条件，同样具有法律效力。例如，自书遗嘱需由遗嘱人亲笔书写，签名并注明年、月、日；代书遗嘱则需要有两个以上的见证人在场见证等。法律依据：1.《民法典》第一千一百三十四条规定：“自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。”2.《民法典》第一千一百三十五条规定：“代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。”遗嘱能规避婚姻共有财产吗？根据《中华人民共和国民法典》的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，除有约定的外，属于夫妻共同财产。这意味着，如果一方在婚姻期间立下遗嘱，试图将原本应属于夫妻共同财产的部分单独留给某个人，这可能会引发法律争议。遗嘱可以对个人财产进行处分，但不能随意处置不属于个人的财产。对于夫妻共同财产，任何一方都不能单方面通过遗嘱将其全部或部分转移给第三方，因为另一方对此同样享有所有权。除非夫妻双方同意，或者在某些情况下，如一方通过遗嘱为对方或子女预留必要的生活保障，否则遗嘱可能无法完全规避婚姻共有财产的规定。婚后立的遗嘱有效吗？婚后立的遗嘱是完全有效的，只要它符合《中华人民共和国民法典》中关于遗嘱的相关规定。遗嘱的有效性并不取决于婚姻状态，而是取决于立遗嘱人的意愿表达、遗嘱形式和其他法定条件。婚后立遗嘱可以体现立遗嘱人在婚姻关系存续期间对个人财产的自由处分权，这是个人财产权的重要体现。

拨开门栓的方式进入被害人韩某（女）家院内，意图与韩某发生性关系。穆某山用砖头砸坏韩某家屋门玻璃欲进入屋内时，韩某用耙子向外推穆某山，穆某山拉拽耙子致韩某头面部撞到门上受伤，韩某大声呼救，穆某山因害怕而逃跑。经鉴定，韩某的损伤构成轻微伤。山东省肥城市人民法院于2020年5月20日以（2019）鲁0983刑初544号刑事判决，认定被告人穆某山犯强奸罪，判处有期徒刑二年。宣判后，穆某山提出上诉，肥城市人民检察院以罪名认定不当为由提出抗诉。山东省泰安市中级人民法院于2020年8月12日以（2020）鲁09刑终83号刑事裁定，驳回上诉、抗诉，维持原判。3裁判理由法院生效裁判认为：本案争议焦点在于被告人穆某山的行为定性。公诉机关认为穆某山的行为构成非法侵入住宅罪，主要理由是，仅有穆某山供述其意图强奸，无其他证据予以佐证，系孤证，现有证据难以认定穆某山有强奸意图并实施强奸行为。经查，该理由不成立：刑事诉讼法第五十五条规定“只有被告人供述，没有其他证据，不能认定被告人有罪和处以刑罚”,是指案件中仅有被告人供述而没有其他证据予以印证的情形。穆某山到案后至一审庭审如实供述了其酒后欲强行与韩某发生性关系，侵入韩某住宅院内、砸堂屋门玻璃并拉拽锄头致韩某受伤的事实，还指认了现场和行走路线；被害人陈述与被告人供述一致，被害人邻居等证人证明案发当晚听到被害人家有人敲门、玻璃碎、被害人呼救，早上去被害人家时发现被害人脸上有血、院子地上有血，现场勘查笔录证明被害人家中玻璃损坏、地面血迹。监控视频证明穆某山案发时段通过村西路口的情况，与其供述相符。人身检查笔录证明穆某山左臂划伤，与其本人供述、被害人陈述相符。在案证据能相互印证，并非“孤证”定案。犯罪故意的认定，除被告人供述外，还要结合被告人的行为、时空环境等客观要素认定。穆某山二审阶段虽然否认其有实施强奸的念头，但在侦查阶段多次供述强奸的主观故意，供称“2019年9月18日晚其与他人喝了很多酒，十一点多回到家后睡不着觉，想和女人睡觉，想起来家住前衡峪二村的一个老嫂子自己住，就走着去她家”，一审开庭时亦供认不讳，该供述与客观情况相符，亦合情理。深更半夜砸玻璃侵入他人住宅，行为反常，无证据反映穆某山与被害人家存在矛盾，穆某山也未供述强奸以外其他动机，二审翻供无理由支持，不足采信。若仅以手段行为定性，认定构成非法侵入住宅罪，既与事实不符，又存在将整体事实予以割裂的问题，致认定非法侵入他人住宅的动机不明，不合逻辑。综上，经审查被告人的供述，结合其他在案证据，应认定被告人强行闯入被害人住宅的主观目的系为与被害人发生性关系。证据裁判应立足现有证据，并基于常情常理判断，不能轻易被被告人的供述或翻供“牵着鼻子走”，亦不能简单机械予以采信。本案中，被告人为实施强奸，客观上着手实施了侵入他人住宅的行为，因被害人强烈反抗而未能得逞，其非法侵入他人住宅系强奸的手段行为，应以被告人实施的目的行为定性，依法认定被告人的行为构成强奸罪。故一、二审法院依法作出上述裁判。4裁判要旨行为人对强奸意图有明确、稳定的供述，且其与被害人素无矛盾，未供其他侵入被害人住宅的动机，应当根据行为人供述，结合案件其他证据，依据常情常理判断，准确认定行为人具有强奸的故意。行为人主观目的是实施强奸犯罪，为了达到犯罪目的，客观上着手实施了强行侵入他人住宅的手段行为，应以实施的目的行为定性，认定构成强奸罪，手段行为不再单独、重复评价。

审结了这样一起案件。某银行（贷款人）与王某（借款人）、李某（保证人）签订一份《最高额保证借款合同》，约定：由贷款人在最高贷款本金余额10万余元内，对借款人一次或分次发放贷款……但借款后王某多次逾期，故银行诉至法院，请求判令王某、李某共同归还尚欠款项10万余元及罚息。该争议焦点在于，夫妻一方对外借贷而另一方在保证人处签字，是否应认定属于夫妻共同债务？法院经审理认为，某银行与王某、李某签订的《最高额保证借款合同》，没有违反法律、法规禁止性规定，依法予以保护。某银行依约发放贷款，王某逾期还款已构成违约。本案债权债务关系形成于王某、李某婚姻关系存续期间，李某作为保证人为配偶借款提供连带责任保证，虽然形式上其作为案涉借款的担保人签字，但实质上夫妻一方在保证人处签字既表示知晓了该借款事实，其以保证方式表明对举债有共同意思表示，足以让债权人产生信赖利益，又表达了其在一定条件下具有共同承担债务的意思表示，应认定为王某、李某的夫妻共同债务。故原告主张王某、李某共同归还尚欠借款本金15万元及利息，理由充分，依法予以支持。最终，法院判决王某、李某归还某银行借款本金15万元及利息。判决后，双方当事人均未上诉，该案已判决生效。法官说法尽管最高院出台了相关司法解释，实践中也确立了“共债共签”的裁判思路，但面对复杂的社会生活，夫妻共同债务的认定仍然存在诸多争议。审判实践中，通常从以下几个方面认定夫妻共同债务，即夫妻具有借贷的合意、债务发生在婚姻关系存续期间、借债目的用于共同生活、家庭生活需要或共同生产经营等。该类案件的选择权在于债权人，债权人既可以主张作为夫妻共同债务，亦可以选择主张配偶作为担保人承担担保责任。本案中，合同签署时间是王某与李某婚姻关系存续期间，李某为王某的债务作担保，虽然在形式上其作为案涉借款的担保人签字，但实质上夫妻一方在保证人处签字，既表示知晓了该借款事实，又表达了其在一定条件下具有共同承担债务的意思表示。原告主张作为夫妻共同债务，从保护交易安全的立法原则，法院认定案涉债务属于夫妻共同债务，故夫妻双方应对该笔借款承担共同还款责任。日常生活中，配偶在保证人处签字的情形屡见不鲜。一方面作为债权人在订立合同阶段，需要签署完备的法律文件，有针对性地收集并保留证据以保障自己的合法权益。另一方面夫妻共同体也要谨慎地处理个人与家庭的经济纠纷，避免造成复杂的矛盾冲突。