赤峰律师

称原告陈某华、李某雪向一审法院起诉请求：1.确认陈某华、李某雪对北京市东城区房屋有权居住使用。2.诉讼费由陈某涛承担。（二）被告上诉请求陈某涛上诉请求：1.撤销原判，驳回陈某华、李某雪一审的诉讼请求。2.案件受理费由陈某华、李某雪负担。陈某涛陈述事实和理由如下：首先，原审过程中，自己没有对陈某华、李某雪提交的证据全部进行质证，一审法院判决陈某华、李某雪享有居住权属事实审理不清。其次，涉案房屋于1998年8月11日已登记在王某芝名下，与陈某华、李某雪之前签署的协议中也未曾约定涉案房屋有陈某华、李某雪的份额或者居住权，由此可见陈某华、李某雪是同意并认可涉案房屋登记在王某芝名下的。如果二人不同意，办理登记时就应该提出异议。王某芝已将房屋转移登记至陈某涛名下，房屋归陈某涛所有。陈某华、李某雪现在主张房屋的居住权，于法无据。且陈某华、李某雪的诉讼请求已超诉讼时效。综上，请求二审法院查明本案事实依据，切实维护陈某涛的合法权益。（三）被告辩称陈某华、李某雪辩称，同意一审判决。不同意上诉人的上诉请求，请二审法院驳回上诉，维持原判。王某芝述称，同意陈某涛的上诉意见。（四）法院查明1996年2月16日，王某芝（乙方）与案外人D公司（甲方）签订《房屋买卖契约书》，约定甲方同意将坐落在北京市崇文区一号2居室单元房一套，按成本价每建筑平米1165元出售给乙方，房价款31271元，维修基金935.38元。1996年5月23日，李某雪、王某芝与案外人某单位房管基建处签订《换房协议》，载明：王某芝同志现使用平房两间，现为其调配二居室楼房一套，要求本人交出现租平房一间。为解决问题，照顾王某芝同志的实际困难，某单位房管基建处与王某芝及其大儿媳李某雪共同达成以下协议：一、某单位同意王某芝将现租用一间平房交单位调配使用。另一间平房由王某芝本人继续使用，王某芝故后由某单位收回。二、王某芝将其大儿媳李某雪在丰台区二号（地下）一居室楼房交某单位长期调配使用，并协助办理过户手续。1998年8月11日，涉案房屋登记于王某芝名下。2018年11月12日，王某芝与陈某涛签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王某芝将涉案房屋出售给陈某涛，成交方式为自行成交，总价款5万元。同日，涉案房屋转移登记至陈某涛名下。庭审中，陈某华、李某雪称李某雪将自己承租的二号公租房交给某单位调配使用，在房改售房时，其中2万元购房款及200元手续费系由陈某华、李某雪出资，陈某华、李某雪在涉案房屋一直居住到2004年，2004年后二人搬走但物品没有搬走。陈某涛称分房时确实交了李某雪承租的一间地下室，但陈某涛认为换房一事陈某华、李某雪处理的不合适，且陈某华、李某雪没有参与过房改售房过程，其出资2万元不属实，应拿出证据，王某芝没有收到陈某华、李某雪的2万元，涉案房屋现由陈某涛和王某芝居住。法院认为，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。本案中，涉案房屋系李某雪、王某芝与案外人某单位房管基建处在换房协议基础上通过房改售房而获得，而李某雪在换房时交出了自己原承租的二号公租房一间，故涉案房屋应当有李某雪的权益。现涉案房屋虽已转移登记至陈某涛名下，但系通过继受取得涉案房屋，并未支付合理对价，陈某涛对换房一事亦知情，故李某雪要求确认对涉案房屋有权居住使用，有事实依据，法院予以支持。因陈某华与李某雪系夫妻关系，自然有权居住涉案房屋。（五）裁判结果陈某华、李某雪对北京市东城区房屋享有居住权。二、律师点评在本案中，争议焦点在于陈某华、李某雪对涉案房屋是否有权居住使用。从已查明的事实来看，王某芝与李某雪及相关部门共同签署《换房协议书》后取得涉案房屋，在换房过程中，李某雪交还了其承租的公租房一间，并且陈某华、李某雪曾与王某芝在涉案房屋共同居住过。这表明陈某华、李某雪主张对涉案房屋有权居住使用是有事实基础的。结合当事人的陈述，陈某涛对这些情况应当是明知的。即便涉案房屋通过买卖形式转移登记至陈某涛名下，陈某华、李某雪对涉案房屋居住使用的权利也不会因此而消失。法院认定陈某华、李某雪有权居住涉案房屋，这一判决是合理的。然而，需要指出的是，根据现行法律规定，居住权是指依据合同设立，对他人住宅享有的占有、使用的用益物权，且居住权自登记时设立。在本案中，陈某华、李某雪有权居住使用涉案房屋，但他们所享有的权利与法律规定的居住权在内涵和形式上并不完全相符，因此在概念上应加以区分。这一案例提醒我们，在房产交易和权利主张过程中，要充分了解法律规定，明确各种权利的性质和范围。对于居住权等权利，不仅要有事实依据，还需要符合法律规定的形式和程序，以更好地维护自己的合法权益。同时，在处理家庭房产纠纷时，要综合考虑各方的利益和历史背景，通过合法、合理的方式解决争议。

周某琴向法院提起诉讼，请求确认他们享有位于北京市东城区M号房屋三分之二的产权份额。林某强与周某琴系夫妻关系，育有一子一女，分别为林某华、林某兰。被告系林某华之女林某溪。北京市东城区M号房屋（以下简称“涉案房屋”）登记在林某华名下，林某华与前妻张某离婚时约定涉案房屋归林某华所有。2020年1月25日，林某华因病去世，生前未留有遗嘱。涉案房屋系林某华原工作单位北京H公司分配给职工的房改房。林某强和周某琴主张，根据当时的政策，林某华必须交回一套两居室才能享有涉案房屋三居室的购房资格，由于林某华并无其他住房可交回，并承诺涉案房屋三分之二产权归林某强和周某琴所有，妹妹林某兰有权居住，所以二原告才将承租的位于北京市东城区N号房屋（以下简称“N号房屋”）两居室代林某华交回。之后林某华取得涉案房屋购房资格，并补交了购房款，获得产权。二、被告辩称被告林某溪辩称：1.二原告向H公司交出的N号房屋系承租公房，而非产权房。1998年林某华取得涉案房屋并非以房换房的性质，而是单位根据林某华的工龄、职工资格等才分配给林某华涉案房屋的购房资格。分房之初，涉案房屋也是承租公房性质，并非产权。2001年进行房改售房，林某华补交涉案房屋购房款后才取得产权，补交费用为房屋整体，而非一居室的差价。所以从涉案房屋取得过程，无法认定二原告享有涉案房屋三分之二产权份额，该房屋全部产权均应属于林某华。2.林某华从未承诺涉案房屋取得产权后三分之二产权份额归二原告所有，事实上涉案房屋原为承租权，林某华也不可能作出产权分割的承诺。3.从家庭内部公平角度，二原告虽然提供了N号承租公房交给H公司，但同时林某华名下的一套位于北京市东城区P号房屋（以下简称“P号房屋”）也赠与给了二原告，现在二原告仍在居住使用。综上，被告不同意原告的诉讼请求。三、法院查明林某强与周某琴系夫妻关系，育有林某华、林某兰。2018年，林某华与张某丽离婚，离婚时约定涉案房屋归林某华所有。2020年1月25日，林某华因病去世。根据调取的档案记录显示：1994年7月1日起，林某强承租N号房屋。1998年6月17日，北京市H公司向林某强出具介绍信，介绍林某强至北京市Y公司办理N号房屋事宜，介绍信记载N号房屋由林某强居住，根据协商H公司将涉案房屋调换给林某强居住，林某强原住N号房屋调给该单位职工李某三口居住。林某强向北京市Y公司提交《换房申请书》，载明其自愿将承租的N号房屋（两居室）交给H公司进行调房，单位安置本人涉案房屋（三居室）单位产权宿舍房居住，如今后发生纠纷责任自负。1998年6月18日，林某强自N号房屋退租。同日北京房某物业管理有限公司为李某办理N号房屋准住证。1998年6月15日，林某华承租涉案房屋。1999年10月20日，林某华与H公司订立《房屋买卖协议书》。2000年，H公司开始对包括涉案房屋在内的公有住宅楼房进行房改。2001年1月16日，林某华与H公司订立《购房付款协议书》，确认需要补交全部房价款85119元。后林某华交纳了上述款项。2004年H公司将涉案房屋产权转移登记至林某华名下。根据《单位出售公有住房计算表》显示，涉案房屋折算男女双方工龄共计14年。另查，现N号房屋已经登记在案外人李某名下。诉讼中，原告提交如下证据：户口本、林某强父母死亡证明、个人购房证明、购房款发票、2008年2月林某强之父书写的《证明》及林某华本人书写的字据，证明P号房屋本属于林某强父母的房产，虽然登记在林某华名下，但仍由林某强父母实际居住使用。因林某华不关心家中长辈，林某强之父决定收回P号房屋转赠林某强，后林某华表示同意并将该房屋赠与林某强，因此P号房屋并非与N号房屋置换。经质证，被告认可除《证明》以外其他证据的真实性，但否认原告的证明目的，认为上述证据无法证明P号房屋产权问题，该房屋登记在林某华名下，林某华并无义务必须过户给林某强，事实上林某华将上述房屋赠与林某强，实现了家庭内部的公平。根据P号房屋档案记载显示，2001年林某华取得P号房屋产权。2008年10月14日，林某华与林某强订立《北京市存量房屋买卖合同》，P号房屋转移登记在林某强名下。2015年，P号房屋登记在二原告名下。四、裁判结果法院驳回了原告林某强、周某琴的诉讼请求。五、案件启示1.证据的充分性与关联性：在本案中，被告能够胜诉的关键之一在于原告未能提供充分且有效的证据来支持其主张。原告称林某华承诺涉案房屋产权的三分之二归二原告所有，但却无法提供相应证据。这提醒我们，在涉及产权纠纷等重大法律问题时，证据的收集和保存至关重要。任何主张都需要有坚实的证据支持，否则很难得到法院的认可。例如，在房屋产权争议中，书面协议、证人证言等都可能成为关键证据。如果仅有口头承诺，在没有其他证据佐证的情况下，很难被认定为事实。2.公房产权与承租权的明确区分：本案清晰地展示了公房承租权与产权的区别。林某华最初仅取得涉案房屋的承租权，而原告交回的N号房屋也是承租公房。在房改过程中，林某华通过交纳购房款并折算工龄取得了房屋产权。这说明，公房的产权取得需要符合特定的程序和条件。对于公房的产权归属，不能仅仅依据交回其他房屋的行为来简单认定。在类似的案件中，必须明确公房产权的取得方式以及相关政策规定，避免混淆承租权和产权的概念。3.家庭内部财产处置的谨慎性：家庭内部的财产处置容易引发纠纷，尤其是在涉及房屋等重大财产时。在本案中，虽然存在房屋的调换、赠与等情况，但由于缺乏明确的书面约定和证据支持，导致原告的诉求无法得到满足。这警示我们，在家庭内部进行财产处置时，应当尽可能通过书面形式明确各方的权利和义务。例如，对于房屋的产权归属、使用方式等重要问题，应当签订详细的协议，避免日后因亲情关系的变化或其他因素而产生争议。4.法律规定与事实依据的紧密结合：被告的胜诉得益于其主张紧密结合了法律规定和案件事实。根据法律规定，不动产的产权归属需要有明确的证据和合法的取得方式。在本案中，被告指出原告交回的房屋系承租公房，且林某华取得涉案房屋产权是通过符合单位房改政策的方式，包括交纳购房款和折算工龄等。这说明，在处理法律纠纷时，必须深入研究法律规定，并将其与具体的案件事实相结合，才能提出有力的抗辩和主张。只有这样，才能在法律的框架内维护自己的合法权益。

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