“婚前按揭房” 离婚后归谁

问：2010年7月，王先生买了一套商品房，首付20万元，银行贷款40万元，并办理了产权证。一年后王先生与张小姐喜结连理，当时王先生所买的房产已升值至80万元，婚后双方共同偿还贷款。2012年11月，夫妻双方因感情不和闹离婚，当时该房产的市值已经达到了100万元左右。双方在谈及房屋的分割问题时，张小姐认为，该房屋目前的价值除去20万元首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外，其他的部分属于夫妻共同财产，即100-20-5=75万元，对此，张小姐要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为，该房产是自己的婚前个人财产。结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。结婚前一方出资买的房子，结婚后夫妻共同还贷，离婚时房子该归谁所有？又该如何分割？

答：首先，婚前按揭房产的分割中有两个关键的时间点：一是“婚前”到“婚后”的时间点；二是“购房”时间点，即什么时候开始算是购买了房产。

对于前者，答案很简单，夫妻双方自民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点，而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。对于后者，考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性，应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点，签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。

其次，需弄清按揭购房各方的法律关系，即购房人、出卖人（如开发商）和贷款银行三方的关系。购房者与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开发商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入开发商账户，同时也办理了房产证后，购房合同双方就算已经履行完了合同义务，双方即结束了购房合同的关系。在此之后，购房人偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的债权债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。

最后,根据《婚姻法解释（三）》第十条规定，离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。因此,本案在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务应属于王先生的个人债务，由王先生继续承担并对张小姐作出公平合理的补偿。