傅文律师谈已划入城镇规划区的集体土地上的拆迁

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关于城镇房屋拆迁问题，有《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称条例)予以规范，但对于集体土地上房屋拆迁问题，只有《土地管理法》予以规范，两者的拆迁补偿标准是不一样的，对于已经纳入城市规划区的集体土地的拆迁，由于地块位于城市规划范围内，房屋可能有工业用或商用或住宅用等多种用途，如根据土地管理法及其配套法规，按照最高每平米850元的标准予以补偿，可能无法建起相同的房屋，被拆迁人将面临巨大的经济损失，因此，对已划入城市规划区的集体土地上的拆迁问题，国家和地方有其他的相关法规予以规范，具体分析如下。

一：最高人民法院行政庭有一个相关案例的司法解释，内容是：最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复
2005年10月12日法[2005]行他字第5号
重庆市高级人民法院：
你院[2004]渝高法行示字第47号《关于赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定一案的请示》收悉。经研究，答复如下：
原则同意你院第一种意见，即行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。
此复。

二：山东省城市房屋拆迁管理条例第57条，因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，拆迁该集体土地上房屋的补偿安置标准应当和同一区位国有土地上房屋拆迁安置标准相一致

三：中纪委监察部2011年3月24日就进一步规范征地拆迁行为发出的通知要求，要认真做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作，妥善解决好被征地拆迁农民的居住问题。农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，要能够保障其选购合理居住水平的房屋。要督促建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制，并认真加以执行。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。

四：关于评估问题：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条，征收补偿包括房屋价值补偿、搬迁临时安置补偿、停产停业损失补偿。根据条例第20和19条，房屋评估机构由被征收人协商选定，房屋价值补偿不得低于征收公告之日被征房屋类似房地产的市场价格，对评估有异议的，可申请复核评估和专家鉴定。

五：根据条例第21条，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。