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举案说法|夫妻一方擅自出卖共有房屋,法院判决:合同有效!

张某蛟诉贾某、张某确认合同无效纠纷案

(一)基本案情

       张某蛟于贾某系夫妻关系,二人于2008年结婚,2017年买房,2019年5月20日贾某以763000元擅自将房屋出卖给张某,该房屋进行备案,但尚未办理房屋登记。张某蛟2019年10月8日起诉离婚,离婚诉讼期间,法院调查此房屋时得知贾某已该楼房私自转让给张某。于是向法院提起诉讼。

 

(二)裁判要点

1、关于张某与贾某签订的合同效力问题。

       贾某与张某签订的房屋买卖合同,系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定。且不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形,即使贾某无权处分该房屋,也不影响其与张某签订买卖合同的效力。故张某与贾某签订的房屋买卖合同有效

(注:《合同法》第52条,被《民法典》第146、153、154条继受,内容有变动。)

       原告张某蛟与被告贾某婚后购买房屋均属于双方婚后共同财产,共同享有所有权,处分该房屋应经共有人同意,被告贾某未经原告同意将房屋卖给被告张某,侵犯了原告对共同财产的处置权,对于张某蛟的损失,可依法向贾某追偿。

2、关于涉案房屋是否能构成善意取得。

       因涉案房屋未办理产权登记,张某无法依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定,依法取得涉案房屋的所有权。故张某主张涉案房屋已构成善意取得,本院不予支持。张某对其损失,可依法向贾某主张权利。

(注:《物权法》第106条,被《民法典》第311条继受。)

 

(三)律师锐评

       本案中贾某未经张某蛟同意擅自出卖房屋的行为属于无权处分,根据《民法典》第597条,无权处分人贾某于买受人张某签订的房屋买卖合同有效,但房屋的所有权不因合同的有效即发生变动,除非买受人张某构成《民法典》第311条善意取得才能取得该房屋的所有权:1、受让人受让该不动产或者动产时是善意;2、以合理的价格转让;3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

       在我国,采用不动产强制公示模式,单纯标的物的转移占有不能转移所有权,只有经过转移登记后才能发生所有权转移的效力。本案中虽然买受人张某已经支付了763000元的合理对价,但是对该房屋只进行了备案,尚未办理登记,所以不构成善意取得,故涉案房屋的所有权仍然属于张某蛟和贾某。

买受人张某可以要求出卖人贾某承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。

 

(四)法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。

 

第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。

 

第五百九十七条 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。

 

 

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(2012)

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

 

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)

第二十八条  一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

 


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