婚前购房法律指南 

文 杨雷

　　马克思主义认为：人的本质在现实性上是一切社会关系的总和。这句话同样适用那些即将步入婚姻殿堂的准新人们。总而言之：“人是社会的人，社会是人的社会。”婚房已成为准新人步入婚姻殿堂最基本的一张PASSPORT，网络上更有甚者流传着篱笆女的择偶标准：有房无贷，有车，月入过万，父母双亡。 社会传统价值观念已被颠覆，在新的社会价值体系未形成之前，有限度地容忍各种社会观念充分表达也是社会进步的标志之一。 

    婚房，在结婚成本上几乎占据90%以上的比例。上海比较流行的做法，男方或男方父母出首付，女方或女方父母出嫁妆包括装修、电器等，婚后男女双方共同或男方还贷。女方在房产证上加名就成为嫁与不嫁的一条过不去的坎。若女方出资，那女方提出加名的理由成立；若女方不出资仍要加名，很有可能导致之后家庭矛盾，甚至分手。那如何分割恋爱期间购买的房产就成为首要法律问题。 

　　最近，上海市长宁法院有一则判例（以下转载自上海热线房产频道，原文刊登于房地产时报，稍有删节整理）：杨先生和许小姐原是同事，2001年双方确定恋爱关系，2007年7月，双方合资138万元人民币购买了位于长宁区仙霞地区一套二手房，房屋产权证上写了两个人的名字。杨先生出资现金29万元，许小姐出资现金28万元。同时，杨先生借了商业贷款61万元，公积金贷款20万元，由杨先生按月还贷。 在房屋装修过程中，这对恋人因为生活琐事发生不愉快，最终决定分手。由于对房屋的分割不能达成一致意见，杨先生将许小姐告上了法庭。 

　　原告杨先生认为，原、被告之间没有婚姻关系，应按照各自出资比例确定房屋权属的份额。请求判令房屋归自己所有，自己愿意按照对方所占房屋权属的比例给她折价款。 

　　法庭上，许小姐不同意杨先生主张的分割方案。她认为自己作为共同共有人，应当享受50％的权属份额。 审理中，因双方对房屋的价值意见不一，法院委托上海房地产估价师事务所对房屋进行了估价，房屋价值人民币160余万元。 

　　长宁法院经审理后认为，被告许小姐只是在抵押合同上作为共有人签名，双方也没有婚姻家庭关系以及共同生活的事实，故原告杨先生以贷款方式融资后支付的购房款应属于原告个人出资。原告实际出资为110万元，被告实际出资为28万元。因此，杨先生应当享有房屋权利的79.71％，被告应享有房屋权利的20.29％。原告要求将房屋权属判归他所有，并向被告支付折价款的分割方式尚属合理，法院应予支持。按照房屋的评估价值，原告应给付被告折价款32万余元。 

　　法院观点：共同共有是共有人对物的权利部分份额的一种共有状态，只有在共有关系终止、共有物分割时，才能确定各共有人的份额。 《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定：不动产的共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。原、被告之间的恋爱关系已经终止，已经丧失共有的基础，现原告要求对房屋权利进行分割的请求，符合法律规定。同法还规定：除家庭成员关系和有约定外，一般对共有的不动产或动产都视为按份共有；若对份额没有约定或者约定不明确的，则按照出资额来确定共有的份额。原、被告双方没有明确约定各自享有的讼争房屋权利份额，诉讼中也不能就此达成一致意见，故应当按照出资数额确定各自的权利份额。 

　　该案并非本律师代理，但本律师看了该篇报道后提出了不同的观点，《物权法》第247条规定，本法自2007年10月1日起施行。原文中杨先生和许小姐购房时间在2007年7月，依据“法不溯及既往”原则，2007年10月1日之前设立的物权及发生的物权变动行为，其效力认定不应适用《物权法》。该案例所言，许小姐认为该房为共同共有，其实是有一定的法律依据。根据我国《民法通则》司法解释第88条规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”这与我国《物权法》规定正好相悖，该法第103条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”所以，在实践中，共同买受人在签署本市房地网备案登记的《上海市房地产买卖合同》时，可通过补充条款的形式允许买受人之间对共有类型及共有份额进行约定，但购房者大多忽略了该法律问题的重要性，而在没有约定的情形下，目前本市各区房地产交易中心将统一登记为共同共有，并在核发的《上海市房地产权证》中予以注明。本律师认为，当时本市房地产转移登记以《民法通则》司法解释为依据，统一登记为共同共有是合法的。因此，许小姐认为该房屋属于共同共有于法有据，法院应予支持。同时，本律师也向大家厘清法律概念，共有人之间的按份共有不等于按出资份额共有，有约定的从约定，即使杨先生出资高达80%，也可以约定其仅享有1/5份额。该理论依据，《物权法》第104条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。” 

　　因此，本律师建议准新人在办理结婚登记之前购房为避免法律纠纷，可以在房地产买卖合同中约定共有人共有类型为共同共有或按份共有，按份共有的可约定共有份额，并不限于出资比例。根据《物权法》第100条规定：“共有人可以协商确定分割方式。”因此，准新人也可以另行拟定出资协议或进行婚前财产公证，通过约定双方出资份额、共有类型、房产分割条件，分割方式等条款来避免将来出现的法律纠纷。 

　　目前，已进行房产登记的准新人们也有一些弥补方案，根据《上海市房地产登记技术规定（试行）》中规定，经登记的房地产因共有关系由等额按份共有转为共同共有，或者由共同共有转为等额按份共有，可以由房地产共有人进行因房地产共有关系变化的变更登记。同时，准新人们在办理结婚登记后，本市各区房地产交易中心也有配偶之间变更房地产登记权利人的登记类型，登记为配偶一方所有的房地产增加配偶另一方为共有人，同时约定共同共有或按份共有。