济南商品房买卖律师 谈解除商品房买卖合同返还购房款案例

济南商品房买卖律师 谈解除商品房买卖合同返还购房款案例---原告诉称

原告xx法院提出诉讼请求:1、请求解除原告与被告xxxx房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》并返还原告已支付的全部购房款411530元(首付款131530元,按揭贷款280000元向被告中国银行股份有限公司xxxx支行返还)、公证费560元,查档及证明费30元;2、请求法院判令解除原告xx与被告中国银行股份有限公司xxxx支行签订的《个人一手住房贷款合同》;3、请求判令被告xxxx房地产有限公司向原告支付因合同解除产生的违约金,以全部购房款为基数,按同期银行贷款利率支付利息(自201491日起至实际给付之日止)。4、本案诉讼费用由被告

 

济南商品房买卖律师 谈解除商品房买卖合同返还购房款案例---院查明

xxxx房地产有限公司承担。事实与理由:201378日,原告购买了被告开发建设的位于xxxx开发区xx道路东的xx市项目xx号房屋,房屋建筑面积共84.33平方米,总价为人民币411530元,双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定,被告应当在2014831日前将符合约定的房屋交付原告,同时约定了被告逾期交房的违约责任,合同第九条约定,被告逾期交房超过90日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当退还全部己付房款,并按照买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金,时至今日,被告仍未向原告交付房屋,被告行为已经构成违约,按照合同约定,被告应向原告支付逾期交房的违约金,但原告认为,合同约定的违约金过低,不能体现公平公正,应对违约金进行调整,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,由于xxxx房地产有限公司严重违约,至今无法交付房屋,申请人请求解除与xxxx房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及与中国银行股份有限公司xxxx支行签订的《个人一手住房贷款合同》。

 

被告xx公司辩称:201654日,买卖合同已经解除,不存在再次解除。因原告逾期偿还贷款,被告以邮寄方式向原告送达解除合同通知,原告已经签收,买卖合同已经解除。原告的其他诉讼请求都是以解除合同为基础,故都不成立。附件具有法律效力,按揭贷款合同属于主合同。解除合同的条款不属于格式条款。

 

济南商品房买卖律师 谈解除商品房买卖合同返还购房款案例---被告xx支行辩称:本案案由系房屋买卖合同纠纷,被告与原告的法律关系是借款合同关系,在被告未以有独立请求权第三人或担保权人提起诉讼前,本案不应合并审理,更不能在房屋买卖合同纠纷中处理原告解除借款合同的请求,因此被告不是本案适格被告。原告请求解除与本案另一被告xx公司之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求是房屋买卖合同关系,也就是本案的案由。而原告针对被告的诉讼请求是借款合同关系。这是两个不同的法律关系,不应当在一个法律关系中解决。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条:“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理之约定,因此被告不能提出诉讼请求,本案也仅能处理商品房买卖合同纠纷。因此被告不是本案适格被告。若原告对其与被告签订的《个人一手住房贷款合同》存有异议而请求解除,应当另行起诉,而不能在一个案件中解决数个不同的法律关系。

 

二、被告已履行《个人一手住房贷款合同》约定的放款义务,按时、足额发放原告申请的全部贷款,并不存在任何违约事由,原告主张解除《个人一手住房贷款合同》的诉讼请求没有事实根据和法律依据。

 

首先,2013812日被告与原告签订《个人一手住房贷款合同》,该合同签订后,被告依约发放了原告申请的按揭贷款。现原告应当按照贷款合同的约定,按月偿还按揭贷款。现在原告主张解除该贷款合同,解除理由不符合《合同法》九十四条之规定,合同解除的法定条件不成就。

 

其次,原告自20157月起就已经不再履行还款义务,其逾期还款的行为已经违反被告与原告签订的《个人一手住房贷款合同》第三条“借款人违约事件及处理”第一项第(2)点:“未按期归还贷款本息”的约定,该行为系违约行为。原告如果要解除被告与原告之间的贷款合同,那么原告就应当先承担其违约行为给被告造成的损失,再返还被告已经发放的贷款本息。

 

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下事实证据,法院予以确认并在卷佐证:

 

1201378日,原告购买了被告xx公司开发建设的位于xxxx开发区xx道路东的xx市项目A2号楼8804号房屋,房屋建筑面积共84.33平方米,双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定:购房总款411530元,原告支付131510元作为首付款,余款280000元原告选择银行贷款的方式支付;第八条交付期限出卖人应当在2014831日前将主体经质监站验收通过的商品房交付买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……;

 

2、同日,双方签订的《商品房买卖合同》附件五中约定:付款方式5、在买受人以按揭贷款方式支付房价款且出卖人为买受人的按揭贷款向银行承担保证责任的情形下,如因买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时,出卖人有权单方解除《买卖合同》。在出卖人将该商品房转售后并收到全部转售房价款的情形下,出卖人有权在转售所得全部房价款中扣除出卖人为承担保证责任而已代买受人向银行支付的贷款余额,并有权扣除《买卖合同》总房价款的20%作为违约金,将余款无息退还买受人,若因此提起诉讼,买受人还应承担出卖人诉讼费用,律师费用及因此产生的交通费等。

 

3、原告按照合同约定向被告支付购房首付款131510元。2013820日,原告、被告xx公司与被告

 

中国银行股份有限公司xxxx支行签订《个人一手住房贷款合同》,约定被告向该行贷款人民币280000元,被告xx公司提供阶段性连带责任保证,三方在该合同附件一中约定:“四、保证人提供阶段性连带责任保证的,则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起,保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任,但对于在该日之前已到期的本合同项下债务,以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务,保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。……如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿,贷款人有权要求保证人履行保证责任。以上合同经xx市北方公证处进行公证。该行按贷款合同约定将贷款280000元划转给原告。

 

4、被告未按合同约定于2014831日向原告交付房屋。20157月,原告停止向银行支付按揭贷款。被告银行按其与被告xx公司的合同约定,自20157月至20166月在该行的保证金账户被扣划17798.62元。

 

52016430日,被告以邮政特快专递及短信的方式向原告发送了《解除商品房买卖合同通知》,通知原告解除双方签订的《商品房买卖合同》并应向被告支付购房总价款20%的违约金。

 

6、被告xx公司已取得了《商品房预售许可证》。

 

济南商品房买卖律师 谈解除商品房买卖合同返还购房款案例---法院认定:

 

1201511日,原告与他人签订租房合同,以月租金1350元的价格租赁了一套房屋,租期2年。

 

2、原告在被告未交付房屋时向有关部门投诉,主要内容为房屋层高不够,布局不合理等房屋质量问题。原告称其向xx房屋管理局质监部了解情况,该站称该房屋暂时无法取得验收手续。法院要求被告限期提供涉案房屋的验收手续,被告在法院规定的时间内未向法院提交。

 

法院认为

法院认为,原告与被告xx公司签订的商品房买卖合同,原告xx与被告中国银行股份有限公司xxxx支行签订的借款合同是各方真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同均合法有效。双方在合同中约定,被告应于2014831日向原告交付房屋,被告一直未向原告交付符合合同约定条件的房屋,且自法院庭审终结前,也未能向法院提交房屋符合交付条件的证据,说明被告xx公司仍不具备交付条件,被告xx公司未能及时履行《商品房买卖合同》,故对原告诉请解除商品房买卖合同,法院予以支持。

 

关于被告xx公司称其因承担了保证责任而通知原告解除了原、被告间的商品房买卖合同的主张,因《商品房买卖合同》附件五第5条中赋予了被告承担保证责任后解除合同的权利,该条款未能说明在出卖人违约情况下其是否仍有合同解除权,排除了买受人在出卖人违约时行使不安抗辩权被告在逾期交房后仍提出解除合同,违背了诚实信用原则,如放任违约方解除合同,实际上使其通过违约行为获益,这与合同法的原则也是相违背的。基于以上理由,被告关于其已解除合同的主张,法院不予支持。

 

关于原告诉请解除与被告xx支行间的《个人一手住房贷款合同》,虽然双方订立《贷款合同》的目的即是履行《商品房买卖合同》,现《商品房买卖合同》解除,原告订立合同的目的已无法实现,但该合同仍是原告与被告xx支行间的贷款合同,属于另一个法律关系,且被告xx支行在本案中未提出独立的诉请,对原告的该项诉请,法院不予处理,原、被告可另案解决。

 

合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。对原告诉请被告xx公司返还原告已支付的全部购房款411530元、公证费560元,查档及证明费30元,系原告在合同签订后向被告支付的购房款及原告签订合同时支付的费用,故法院对原告的该项诉请予以支持。

关于原告诉请的违约金,因《商品房买卖合同》约定的违约金少于原告受到的损失,且由于被告未能按合同约定向原告交付房屋,故对原告诉请被告以购房款支付从201491日至被告实际交付房屋之日止的违约金,利率按中国人民银行同期贷款利率计算,符合法律规定,法院予以支持。

 

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定,判决如下:

 

济南商品房买卖律师 谈解除商品房买卖合同返还购房款案例---裁判结果

一、解除原告xx与被告xxxx房地产有限公司间的《商品房买卖合同》;二、被告xxxx房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告xx返还总购房款411530元、公证费560元,查档及证明费30元,以及自201491日起计算至被告实际交房之日止的违约金,违约金利率按年利率6%执行;三、驳回原告xx的其他诉讼请求。