认购协议签订以后,房屋面积改变怎么办?
认购协议签订以后,房屋面积改变怎么办?
前些日子,我接听了一个咨询电话,电话中对方的基本意思就是:买了一套房,签订了认购协议且支付了近一半的房款,可是,当开发商要求他去签订正式合同时却告知房屋面积大了近40个平方米,开发商的意思是要么补房款、要么退房退钱。此人感到很无奈、很迷茫。咨询律师应该怎么办、应该如何维权?由这个问题,我想谈谈我对于“认购协议签订以后,房屋面积改变”问题的看法:
开发商之所以采用内部认购的方式,主要是因为此时尚未取得预售许可证不允许正式销售,而开发商又必须尽快销售以筹集后续建设资金。在这种情况下,开发商采用“内部认购”“诚意认购”等方式来销售房屋,此时,不签订正式《商品房买卖合同》、而签订一个《认购协议》。
一、将认购协议认定为商品房预售合同的情况。
如果认购协议包罗万象、内容具体全面,且开发商收取了一定比例的购房款,那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”的相关规定,该认购协议应为商品房买卖合同,那么根据该司法解释的第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”的规定,认购协议又有了无效与有效之分。
认购协议有效,则开发商应当按照上述司法解释第十四条:“ 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理: (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定处理。
认购协议无效,则双方返还,开发商所收的款项应当返还买受人,但是,买受人不得要求双倍返还。
二、认购协议不能认定为商品房预售合同的情况。
如果认购协议内容没有涵盖《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,双方也没有收付房款,仅成交了一定数额的定金。那么,这类认购协议仅为双方订立主合同(即《商品房买卖合同》)的预约合同,双方仅是对于买受人的优先购买权及将来签约的事项作出约定,因此,无论签订认购协议时开发商有无预售许可证,认购协议都应当是有效的。
那么,开发商要求签订正式合同时,面积发生变化了,作为买受人来说,只有两种办法:
1、拒绝签订正式合同,要求开发商双倍返还已收取的定金。
2、接受面积的变化,但不能适用上述司法解释第十四条的规定。
三、本案意见