房地产项目转让相关法律问题

房地产开发项目投资大、建设周期长、市场变化因素多，尤其是近几年政府对房地产市场的多次调控对房企形成的经营压力越来越大，为规避、转移风险，不少房企通过转让房地产项目，尽快实现项目收益。在此，笔者就相关法律问题作出分析，希望与同仁进行交流。

一、什么是房地产项目转让

房地产项目转让，是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的“条件”即房地产项目已具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。“开工条件”即建设工程已经立项、取得土地使用权，土地已经完成“三通一平”和勘察、设计工作，已取得施工许可证。

二、房地产项目转让的方式有哪些

实践中，房地产项目转让有直接转让和间接转让。

直接转让即对房地产项目本身直接进行转让，直接转让的标的是房地产项目本身（土地、房产、手续等的集合），转让的主体是房地产公司或其项目公司。通常，转让方和受让方需签订和履行《房地产开发项目转让合同》来实现房地产项目的转让。作为直接转让，拟交易的房地产项目本身价值虽然与转让方的信誉、品牌以及对本项目的经营有重要关系，但受让方对转让方的股权价值也就是转让方的整体盈利情况不需做过多考虑。另外，这种方式涉及的是企业资产的变动，不存在交易双方的工商手续变更问题。

间接转让是较为普遍的一种方式，即房地产项目公司转让，即以股权转让方式间接实现房地产项目转让，变更房地产项目的投资主体，房地产公司股权项下的项目权益随投资主体的变化而自然转移，转让完成后，仍以房地产项目公司的名义从事房地产开发。这种方式是最为简便的方式，交易中的转让方为房地产开发公司或其项目公司的股东，交易双方需要签订《股权转让合同》，当然，通常也需将目标公司作为一方主体承担披露、手续办理等相关义务。这种房地产项目转让的标的为房地产公司的股权而非项目本身，这种方式的优点是效率高，规避了繁琐的审批手续，不需要对土地使用权和政府批文进行变更，只是改变了房地产公司的股权结构，但也要面对股权转让行为共同存在的缺点及风险，即通常需依法承担目标公司的全部债务。虽然，转让方和受让方的所谓股权转让合同对既有债权债务、或有风险往往会以股权交割为界限约定划界分割，该约定的效力根据合同相对性原则并不及于合同之外的第三人。另外，采取这种转让方式时，不但要对房地产项目本身的价值有公允、准确评估，还需对受让方的股权价值进行整体评估。从工商管理的角度，这种方式需办理公司股东工商股东变更，而不需新设公司。

以合资方式也可以间接实现房地产开放项目转让，即一方以货币出资，拥有房地产开发项目的企业作为另一方以该房地产项目出资，共同组建新公司。新公司成立后，又可选择通过两种模式实现投资收益，一种为双方共同经营，共担风险，房地产收益按出资比例或约定比例分配。另一种模式，即一方再向另一方转让新公司股权，最终达成货币出资方对房地产项目的控制。实践中，这种间接方式也有，但比较少，其与直接转让存在同样的问题，即名义上的项目开发主体会发生变更，也需要办理土地、在建工程、开发手续的变更，所以，不但需办理类似直接转让的相关手续，还需设立新公司。

直接转让和间接转让各有利弊，风险不同，另外，交易的税费负担也不同。欲进军房地产市场领域的投资人，在受让房地产项目时，只有权衡利弊、合理确定受让方式，才能实现成功投资。

四、房地产项目转让的法律条件

为规范房地产项目转让行为，我国《城市房地产管理法》针对直接转让房地产项目的法律行为，从证件手续、投资进度、开发程度等方面，并区分土地取得的不同方式，作出了明确规定。

拟转让的房地产项目的用地如果是出让方式取得的，在证件手续方面的条件，需取得土地使用权证，房屋已经成的（包括建成尚未销售的），还需已取得房屋所有权证书（初始登记）。实践中，作为受让方需关注其土地使用权合同及其出让金支付情况，但在通常办理土地使用权证书前，已签订土地使用权出让合同并已缴纳土地出让金；投资进度方面，投资总额的25%为低限要求，这是针对房屋建设的。如果是成片开发土地的，则需形成用地条件。

拟转让房地产项目的用地如以划拨方式取得的，通常需办理政府审批、变划拨地为出让地、补缴土地出让金等。实践中，作为受让方，为避免政府审批不确定因素对项目转让可行性的影响，划拨用地的房地产项目转让行为较少。

五、如何控制房地产项目转让中的风险

作为受让方如何控制房地产项目转让交易中的风险？

首先，需通过自行或委托律师、会计、工程方面的人士，共同开展尽职调查工作，识别风险。第一，需通过对目标公司基本资料的审查，确定对方是否依法设立、合法存续，证照、资质手续是否齐全、匹配项目，股东是否适格（主要出资是否到位、股东真实性等）；第二，需通过对其年检报告、财务报表、主要合同签订和履行情况、税收情况的审查了解，确定交易对象的经营状况是否良好；第三，需通过对房地产项目有关的项目合同、审批文件、土地使用权等资产权属证书、相邻权情况资料的收集、审查，了解、评估项目的合法性及开发情况，以保证受让后能够顺利开发，实现收购目的。实务中，如果受让方已基本确定房地产项目受让方式，则要根据方式的不同确定调查重点，比如，以受让房地产公司股权间接受让项目的，则除关项目手续、资产外，还需关注股权方面的风险，而直接受让房地产项目则不同。

其次，需制定完备适用的合同条款，控制风险。即使通过大量的尽职调查工作，将房地产项目转让中的风险识别的足够全面、深入，但合同条款不够完备，比如随便在网上下载一个合同文本填写后草率进行实质性交易，则同样会发生风险，也失去了尽职调查的应有意义和作用。比如，以受让房地产项目公司股权受让项目的，《股权转让合同》的主要条款方面，必须包括主体；转让标的；转让价款及其支付方式、时间；股权交割时间及方式；股权转让过渡期的权利行使及责任；转让方的单方承诺；合同的变更和解除；违约责任；争议解决方式；公司信息的披露义务及披露不实的违约责任；股权转让对方对违约责任的担保方式；公司印章的移交和移交后界限的划分；股权转让前后的债权债务划分承担；合同的生效及公司股权转让生效；工商变更登记的办理主体及时间。如果合同中缺少某一方面的条款，则会造成约定不明和履行争议。从合同法的角度，对于约定不明的补救只是按照交易习惯即最低标准进行补救，无法体现当事人的在交易前包括谈判中形成的特殊意思表示。对于过渡期问题，简单的股权转让协议很少见有约定，但作为比较复杂、交易金额、流程较慢的房地产项目转让行为，其股权转让协议必须本着令多不少的原则来缔约，其中，过渡期义务约定，笔者认为必不可少，比如要约定在合同签订到股权交割前的过渡期间，转让方需妥善经营和管理目标公司、不得有损目标公司资产或其他利益的行为、签订新的重大合同或重大投资应征求受让方的同意、受让方有权进入目标公司参与公司经营管理等等。

三、房地产项目转让中得其他相关问题

（一）房地产公司的股权转让方尚未完成全部出资的情况下，双方在股权转让定价及价款支付时应扣除原股东未实际出资部分的价款。同时，受让方在成为项目公司股东后，需继续履行股东对项目公司注册资本的出资义务。

（二）房地产公司有多个房地产项目，而受让方只看重其中某个房地产项目时，转让方需先行剥离非目标其他项目资产后再转让，不能及时剥离时，可确定同股不同权制度解决。如约定目标项目的全部收益归受让方所有，其他项目的全部收益归转让方所有。

（三）房地产项目转让涉及国有股权转让的，应当注意，转让行为需经国有资产管理部门批准，股权转让价格需经国有资产评估确定；转让交易需在产权交易机构公开进行；合同要包括职工安置方案；股权价款原则上一次性付清。一次付清有困难的，可以分期付款。分期的，首期不得低于总价款的30%，合同生效后5日内支付；其余款向应当提供合法担保。