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涨价比违约金高,卖房人毁约一定划算吗
作者:程新发布时间:2010-05-24 来源:浏览量:452

涨价比违约金高,卖房人毁约一定划算吗

 

在二手房买卖的过程中,由于房屋价格在短时间内不断大幅攀升,远远超出了违约金的数额,因此,卖方在利益的驱使下,利用房屋还未过户的机会,通过各种手段进行反悔而恶意违约,从而引起二手房买卖纠纷。

 

    一、二手方买卖合同纠纷中,卖房人要求解除合同常常使用的一些手段:

    1、利用正当的法律手段,根据合同存在的漏洞,要求法院确认房屋买卖合同无效。

    1)作为标的物的房屋不具备交易条件;如公房、产权不明晰的房屋、不具备上市交易条件的经济适用房等

2)买房人不具备买房资格;如城市居民购买农村民宅,最著名的画家村房屋买卖纠纷就是这种情况。

3)具有优先购买权的承租人未行使优先购买权。

4)共有人不知情或为获得同意的。

5)抵押房屋出卖,未通知抵押权人的。

以上情况,如果买方在签订合同时未引起充分注意,而签订了无效的房屋买卖合同,法院在进行判决时,会根据双方当事人的过错情况,考虑在合同解除的情况下,是否让卖房人给予买房人房屋差价损失赔偿。

2、卖房人以各种手段,造成买房人违约,以达到解除合同的目的。

如利用各种理由来拖延或拒收房款,以造成买房人延期付款,在主张其违约。在这种情况下,最好的办法是到公证处办理房款提存。

3、卖房人直接将房屋高价卖给第三人或将房屋以抵债的形式转给第三人并办理房屋过户手续,造成房屋无法交付,合同无法履行。在这种情况下,法院在判决解除房屋买卖合同的同时会根据现在房屋实际评估价格与合同价款的差额,要求卖房人给与赔偿。

 

二、差价赔偿依据

合同法中所规定的损害赔偿原则是全部损害赔偿的原则,即赔偿当事人的实际遭受的全部损失。一方违反合同后,另一方当事人不仅会遭受现有财产的损失,而且会遭受可得利益的损失,这些损失都应当得到赔偿。合同法第 113条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方当事人造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。对于二手房房屋买卖合同来说,由于房价的上涨,合同价款与解除合同时房屋现时价格之间的差价部分(房屋增值部分),就是买房人因合同履行所应获得的利益,在合同实际不能履行,卖方人实际违约的情况下,只能由卖方人给与赔偿。

 

律师按:

很多房东都有这种误解,以为毁约之后只用支付违约金,房屋的涨价幅度早就超出了违约金,这样违约之后还有的赚,殊不知购房者还可以按照涨价幅度要求赔偿损失。根据本律师实务经验,杭州地区不同法院的审判标准把握不太一致,尤其是在赔偿损失的举证责任及证据的证明力问题,因此,买房者要求赔偿损失的,应当注重房屋涨价损失的举证。

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————杭州房产律师   联系电话:13958161478

 

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