《行万里路》曾经让我放弃了律师职业的案子

2002年，我工作的第二年。那时候还跟冯正元律师、陈海波律师在一个所。那天在办公室接待当事人，来了一位30岁左右的男人，个子不高，皮肤黑黑的。见面后，就聊起他的事情。他曾经在韩国工作回来长沙，妈妈买了一套房，开发商是湖南双银置业有限公司，房子买了快两年了，房子虽然建成了，但是因为各种原因无法入住。更别说权属证的办理了。谈了大概不到一个小时，互相都很愉快，约定第二天，带资料和他妈妈本人一起来。第二天，他和他妈妈如约而至。第二次见面，情况基本清楚了。被告湖南双银置业公司，是由湖南省工商银行和湖南建设银行两个单位共同成立的，顾名思义叫双银。开发的商品房其中大部分是给银行职工居住，少部分作为商品房出售。该当事人就是普通的商品房购买者。

    等到正式承接案件，已经是上次见面后得一个月了，期间，又经过多次沟通，我也有请教法院的朋友。该案有个非常棘手得问题，就是是否超过诉讼时效。该标的也就是购买得房子，在销售得时候就没有预售许可证，这是明知得。既然明知没有预授权，当事人购买了，而且从预售合同到我承接案件已经远远超过了两年时间。诉讼时效问题，我认为知道今天还是没有书对，从立法角度考虑，诉讼时效应该还是从善意保护权利人出发的。时任最高人民法院副院长黄松有在某一年的民商事研讨会上提出得观点就是，权利人只要有一定证据证明自己催告过相对方，并且没有超过最长时效的20年，原则上法院应该保护权利人，也就是应该认定没有超过诉讼时效。该案，被告双银一直没有办理房产权属证，就应该还在诉讼时效保护期内。其次还有个焦点问题，就是违约金，如果严格按合同约定来计算延期交房的违约金，那么违约金超过本金一倍多。在那个时候，我们除了《民法通则》、《合同法》就再没有适用法律了。今天《最高院关于商品房。。。解释》，国务院颁布的《商品房销售管理办法》以及商品房案件得激增，都有更多的参照。

    案件很顺利的立案了，承办人是雨花区人民法院民一庭的罗政法官（现在刑庭），审判长刘中立法官（现在还在民一庭，很多同行都尊称“立叔”）。立案以后，申请财产保全，因为被告的房产都没有产权，我们保全了将近10套房产。诉请是解除合同，退还已付购房款22.5万，支付违约金50万。案件进入审理阶段，被告没有派任何人参加庭审。很快进入判决，为给当事人争取更多得利益，合议庭就违约金进行了多次合议。两派意见非常鲜明：1、违约金绝对不能超过本金，否则有失公平；2、违约金既然有合同约定，就从约定，照合同条款计算，延迟一天支付每天违约金*钱，算至庭审已经50多万了，就应该支持。作为原告得代理律师，毫无疑问是支持第二个意见。合同法有约定，违约金过高或者过低可以请求法院调整，但是本案得被告没有参加庭审，判决肯定是缺席判决。既然被告没有参加庭审，就不存在有请求调整违约金得概念。既然如此，合议庭意见应该支持我们的违约金要求。但是当时我找不到任何一个判例，为解决分歧，雨花区法院就该案向中院的民二庭请示汇报，中院经过讨论以后，回复，违约金不能超过本金，理由还是如前：我国民法和合同法的基本原则就是补偿，而不是赔偿，不是惩罚性条款。既然如此，我另提一个思路给合议庭，商品房也是消费品，是不是可以适用假一赔二？这个理念在今天已经颁布施行的《最高院关于商品房买卖纠纷解释》里已经明确。消费者权益保护法限制了两类商品为特殊商品，一个是商品房，一个是汽车。从起诉到此时，已经快六个月了，最后，法院依据合同法判决“解除合同、退还购房款22.5万、被告支付违约金22.5万、承担一切诉讼费用”。判决以后，双方均未上诉，很快就生效了。该案件被时任长沙市消费者权益保护处（12315消费者保护中心主任）处长曾满城知道了，要求登录到02年的《消费者权益公报》。