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钱某、王某与杨某、钱某房屋买卖合同纠纷再审案维持,其判决主文洪雨律师

来源:洪雨律师
发布时间:2014-12-08
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钱某、王某与杨某、钱某房屋买卖合同纠纷再审案维持,其判决主文
作为被申请人钱某的再审代理人北京盈科(成都)律师事务所律师洪雨,在再审过程中,及时到成都市住房档案馆查阅复制杨某的房屋信息,直接显示2006年8月8日在成都购房登记。然后,又到成都市公安局、金牛区分局查阅申请人钱某父子的户籍信息,直接显示2007年6月15日将原出售房屋的户籍迁入成都购房住址。为了进一步证实申请人钱某夫妇协商迁移,钱某知晓杨某成都购房要求市公安局复制迁移档案材料,但该局不同意。故以特快专递方式向四川省高级人民法院审监二庭秦某主审法官递交调取证据申请书。不久,电话回复没有必要调取。同时,又亲自到平昌县出售房屋现场查看并拍照,对钱某提交的商品房买卖合同所涉门市位置进行拍照,能直接证实房屋的位置、结构、建修年代,没有可比性。2014年5月13日公开开庭审理,庭审过程中递交代理词,庭审后递交补充代理意见。2014年5月25日,依法维持。其判决主文如下:
四川省高级人民法院2014年5月25日作出(2014)川民提字第297号终审判决,本院再审认为,(一)虽然《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定,共有房产,未经其他共有人书面同意的,不得转让。但该规定系一管理型规定,而不是效力性强制性规定,并不能以此否定双方签订合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条并结合最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条的规定,只要买受人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示和有理由相信行为人有代理权,其交易安全即应受到法律的保护,在相对人善意且支付合理的对价后,所签订的合同就应被认为在相对人与被代理人之间发生法律效力。否则,出卖人就可能据此恶意毁约,从而不利于社会诚信的构建。(二)本案中,钱某并非基于对房屋产权登记簿的信赖与杨某签订《售购房合同》,而是基于共有人之间的关系而与杨某进行房屋买卖。合同签订后,双方按约定交接了房屋,由王某、钱某出租并收取租金。案涉房屋虽然没有办理房屋变更登记手续,但房屋已交付王某、钱某管理和使用,且在长达5年时间中,钱某、杨某均未提出异议。钱某称与杨某夫妻感情破裂,自2002年初就与杨某分居,至2010年春节钱前均不知道杨某卖房,杨某与钱某系恶意串通损害其利益,其售房合同应当无效,但钱某没有提供相应的证据予以证明。钱某的母亲一直在诉争房内居住,钱某在卖房后相当长时间内一直未与其母联系也不符合常理。同时,钱某与杨某对夫妻关系以及是否存在联系等方面的事实,在一审、二审中的陈述也存在不一致和不真实的情况。根据本案查明的事实,杨某在诉争房屋签订买卖合同后,于2006年在成都购买商品房一套,但对该商品房的购买和使用,钱某、杨某在一、二审中的陈述又存在明显差异。钱某的户籍迁至成都并将住址落在杨某所购房屋,且仍称其不知道杨某在成都买房,有违常理。如钱某知道杨某在成都买房,按常理来推定,其也应知道杨某卖房。另外,钱某陈述在2010年快过春节时知道房子已被出售,但并未提供有主张出售行为无效,要求返还房屋的证据。故钱某关于杨某签订卖房合同后又在成都买房的事实,钱某是明知的辩称,更于接近和还原事实的本身,本院予以支持。钱某关于杨某出售房屋其不知情,杨某、钱某所签订合同无效的理由不能成立。(三)房屋的价格因房屋的新旧程度、地理位置和买卖双方的目的等多种因素不同而不同,差异较大。钱某再审中提交的相邻近房屋赵某的商品房买卖合同并不能证明当时该诉争房屋交易价格不合理,且钱某对该证据不予认可。故钱某关于该房屋买卖未支付合理对价,且显示公平的理由不能成立。(四)再审查明,王某、钱某虽在一审中提交了何某的证言,但一、二审判决并未予以采信,故钱某关于一、二审判决采信何某的证言是非法调取和伪造的理由不能成立。
综上,二审判决认定事实清楚,适用法律正确,审判程序合法,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:维持四川省巴中市中级人民法院(2012)巴中民终字第06号民事判决。本判决为终审判决。
 
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