逾期交房与强行交房法律问题讲座提纲

逾期交房是当前房地产市场上屡见不鲜的现象，也是购房人投诉较多的问题。虽然房屋交付后还会遇到各种问题，例如面积误差、质量问题、开发商擅自改变规划设计、不能办理产权证等等，但开发商能按约按时交房是解决这些问题的前提，也是衡量开发商是否履行合同义务，是否构成违约的重要判断标准。

　　现在出现较多的情况是开发商没有按合同约定的时间交房，或者其交房的时候并不符合主管部门规定的交房条件等。

    遇到这些情况，购房人必须了解四个问题：1.目前的交房条件有哪些？2.依据交房条件，哪些情况属于开发商逾期交房？3.遇到逾期交房怎么办？4.虽然延期交房，但是不能追究开发商的违约责任的情况有哪些？

一、什么情况下，开发商可以交房 （交房条件）

　　1、法律法规规定：按照此前有关规定，房地产项目必须经综合验收合格方能交付使用；未经综合验收或验收不合格的，不能交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

《城市房地产开发经营管理条例》第十八条将综合验收标准细分为五项：（一）对涉及公共安全的内容，必须经工程质量监督、消防、人防等部门验收；（二）符合城市设计规划条件；（三）配套的基础设施和公共设施的落实情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理与落实情况。

　　2004年下半年，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，之后，山西省建设行政主管部门发出了《山西省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收与备案管理暂行规定》，规定了房地产开发项目必须满足其中的十款条件且备案完毕后方能交付。这十款备案条件包括：(一)完成工程设计和合同约定的各项内容。(二)施工单位在工程完工后对工程质量进行自检，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并向建设单位提出工程竣工报告。该报告应当经项目经理和施工单位负责人审核、签字、盖章。(三)对委托监理的工程，监理单位对工程全过程监理情况进行质量评价，提出工程质量评价报告。该报告应当由监理工程师和监理单位有关负责人审核、签字、盖章。未委托监理的工程，由建设单位履行上述职责。(四)勘察、设计单位对勘察、设计文件及设计变更进行检查，并提出质量检查报告。该报告应当由该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核、签字、盖章。 (五)有完整的工程项目档案资料，包括监理资料、施工质量保证资料、管理资料和评定资料，并符合本省城建档案业务技术的标准。(六)有市政基础设施工程的质量检测和功能性试验资料。(七)有施工单位签署的工程质量保修书。 (八)有规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。 (九)建设行政主管部门责令整改的问题全部整改后，有经建设或监理单位等认可的整改结果资料。(十)建设单位已按合同支付工程款。第九条建设单位应当自工程竣工验收合格后15日内，持有关资料向县级以上地方人民政府建设行政主管部门或其委托的工程质量监督机构(以下简称备案机关)备案。

2、合同约定

合同第八条约定：出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

1．该商品房经验收合格。

2．该商品房经综合验收合格。

3．该商品房经分期综合验收合格。

4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5．______________________________________。

分析：

第一项指的是建设单位也就是开发商自行组织勘察、设计、监理、施工四家单位进行的验收，这种约定符合《建筑法》以及《建设工程质量管理条例》的规定，是有效的，但是根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，商品房除了通过工程质量验收外，还应通过监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或者单位验收合格方可交付，所以，如果开发商和买房人约定第一项交付条件，开放商的责任明显减小，由于还没有通过除质量以外的其他验收，很可能给将来的正常居住使用带来不利的影响。

第二、第三项不可用。因为其要求更为严格且已经失去了操作可能。综合验收和分期验收是根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，上面已经讲过，国务院已经取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，使这两项成为了空中楼阁，不具操作性。

第四项，内容不明确且很少有人用。

第五项是空白项，开发商可以和买房人自行协商，律师建议此空白项最好能填写“该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》”

《建设工程竣工验收备案表》，该表除了能够反映工程竣工验收报告的内容外，还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件、绿化验收认可文件等许可文件内容，这是对购房人权利最大的保护，但是由于现在对工程竣工验收采取备案制度，这需要由建设单位分别组织多个部门的验收工作，使得验收工作更加费时费力，由于房地产的开发经营和施工涉及政府各个部门，特别是水、电等项目外部配套工程必须由政府指定的企业施工，开发商无法自主把握，加大了开发商逾期交房的风险，购房人和开发商约定此条款的难度较大，这就需要购房人尽力争取。

二、常见的逾期交房违约情况

1、开发商在商品房买卖合同约定的交付时间没有取得工程主体质量验收合格而不能交付，从而造成逾期。从最高人民法院关于商品房解释和现有的任何有关房产开发销售的规定来看，工程主体质量验收合格这一条都是强制性规范。

　　2、工程主体质量验收合格了，但尚未取得规划、消防、人防等有关安全居住方面的验收。这种情况实践中比较多，针对此类情况，购房人完全可以拒绝收房，因为是没有具备强制性安全性的基本交房条件而导致的，所以该期间理应属于开发商的逾期。诉讼实践中，该类观点是比较明确的。

3、工程主体质量经工程质量主管部门验收通过，但约定规划范围内的基础设施及公共配套设施未建设完毕。有关这一条的辨别是最模糊的，这也成了很多开发商打交房擦边球的借口。但只要合同和开发商的广告里及原始规划里已经规定或约定的项目，开发商应该完成。如果因此造成购房人拒收的，也属于开发商的逾期。

三、逾期交房赔偿问题

案例：张先生买了某房地产公司开发的商品房，房子是在2008年12月交付的，张先生于09年1月去办交房手续，付清了面积差价和维修基金。但是去现场验房时发现多处渗水和漏雨（顶楼），还有开裂。张先生要求物业通知房产公司立即维修，修好通知他。但是直到现在还没消息。目前张先生房产证已办出，但验房一直进行不下去。张先生认为可以认定开发商延期交房，但开发商方面否认这是延期交房，只承认有责任。

　　在张先生的案例中，很明显，商品房没有经过工程质量主体验收，属于上面提到的第一种情况。但是，由于张先生已办理了交房手续，不能认定开发商延期交房。不过张先生可以要求开发商维修，或者自己找人修，从收房后到维修完毕的损失由开发商承担。

　　事实上，如果购房者遇到如上提到的三种常见逾期交房违约情况，购房人均可拒绝收房，直至达到法定和约定交付条件为止。对于逾期造成的损失，可以根据合同第九条规定： （1）逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行；

 （2）逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金。

如果合同当中没有约定违约金怎么办，我们购房人也不用怕，可以根据商品房买卖合同司法解释第十七条规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　需要强调的是，适用上述条款的前提是合同有效，如果购房时或起诉前开发商没有取得预售许可证或销售许可证的，商品房买卖合同无效，合同无效时，合同中约定的违约责任也就不能应用，对因合同无效的损失，应按过错承担相应责任。我个人认为业主可以主张银行同期货款利息。此处应是缔约过失责任，故不能要求按过去与现在的差价要求赔偿损失，缔约过失责任只赔实际减少的损失而不赔预期可得利益损失。但如果能够证明开发商存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明这种欺诈行为时，如解除合同则可要求双倍赔偿。

四、何种情况下开发商可免责

案例：王先生购买的某楼盘二期整整延期了六个月才交付。按照此前签订的购房合同规定，逾期交付这么长时间，应赔偿各位业主20万元左右的违约金。但该开发商给业主们发了一纸通知，表示因为逾期交房，业主们可以免交一年的物管费，至于赔偿问题则绝口不提。业主们质问时，开发商称是因为规划部门延迟验收造成了逾期交房，责任在于规划部门，属于免责范围。

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的；

这个案例牵涉到开发商的免责问题，根据合同第8条第二款规定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的；

合同当中约定的是开发商遭遇不可抗力免责的情况，当出现了法律规定的不可抗力，并且开发商及时履行了告知义务，是不需要承担逾期责任的。

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力的要件为：(1)不能预见，即当事人无法知道事件是否发生、何时何地发生、发生的情况如何。对此应以一般人的预见能力为标准加以判断；(2)不能避免，即无论当事人采取什么措施，或即使尽了最大努力，也不能防止或避免事件的发生；(3)不能克服，即以当事人自身的能力和条件无法战胜这种客观力量。不可抗力的范围：不可抗力一般包括以下几种情形：(1)自然灾害，如台风、洪水、冰雹；(2)政府行为，如征收、征用；(3)社会异常事件，如罢工、骚乱。在常先生的案例中，开发商把规划部门延迟验收作为不可抗力是值得商榷的。

另外还有两种情况开发商是不承担责任的：

　　情况一，是购房者违约在先，如提出一些原合同中没有约定的特殊要求或没能按时付款，致使开发商在合同约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者，这种情况开发商是不需要承担逾期责任的。

情况二，如果是购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件而拒绝收房，实际开发商已具备合同约定的交房条件，取得了《建筑工程竣工验收备案表》，这种原因致使购房者延期收房，开发商也不承担逾期交房的违约责任。

强行交房

有些开发商为了及时交付房屋、逃避迟延交房的违约责任，在还没有取得《建筑工程竣工备案表》的情况下就强行交付。为此，他们往往是不出示或拒绝出示《建筑工程竣工备案表》，或以伪造的《建筑工程竣工备案表》欺骗购房人。

 购房人的对策：

1、业主办理入住手续时应坚持要求开发商出示《建筑工程竣工备案表》原件，对于那些没有取得《建筑工程竣工备案表》、不具备交付条件就强行交付的“霸王交付”行为，不但业主应该坚决拒绝收房，还可以通过交涉、提起诉讼等方式要求开发商承担迟延交房的违约赔偿责任。2、对于故意伪造《建筑工程竣工备案表》的，已经构成犯罪，我们应该向公安部门举报，要求追究开发商伪造国家公文罪的刑事责任。