[裁判要旨]

    房地产开发公司在明知未取得商品房预售许可证而情况下，与买受人订立房屋买卖合同，其主观上有故意行为，客观导致了合同无效，买受人要求“双倍赔偿”购房款符合法律规定，法院依法应当予以支持。案情：黄淑华于2001年3月6日与宣汉县西城建司（以下简称西城建司）项目经理程依政签订了《集资联建（住房）合同书》，以4.5万元的价格购买宣汉县东乡镇石岭路十八湾集资综合楼前单元七楼一号住房一套，合同签订后，黄淑华预交了20 000元购房款。因西城建司不具备房地产开发资质，该工程修至一楼盖板时便停止了修建。2001年7月24日，由西城建司经理朱鸾弟、张颂江、张安达共同出资申请成立了达州市虹强房地产开发有限公司（以下简称虹强公司）。虹强公司接手对该工程进行开发和对外销售，但未与西城建司进行结算。虹强公司项目经理胡显桃负责修建该工程，在修建中先后收取黄淑华下差购房款共计24 000元。2004年2月胡显桃将房门钥匙交给了黄淑华，黄淑华收到钥匙后便外出务工，未对房屋进行装修。

    2005年11月12日，虹强公司却将该房屋以600元/平方米的价格与代远淑签订购房合同，代远淑交付了60 000元购房款。该公司将已交付给黄淑华钥匙的门锁予以更换，并将更换的钥匙交给代远淑，代远淑对房屋装修后进住，并获得了政府颁发的“土地使用证”。黄淑华得知自己购买的房屋被他人占用后，向法院提起诉讼，要求被告西城建司、虹强公司双倍返还其购房款。

    被告西城建司辩称：虹强公司承接修建该商品房后，与西城建司已经进行了结算，原告与西城建司之间的债权债务也随之转移到了虹强公司，且虹强公司向原告收取了购房款，西城建司在本案不应承担责任。

    被告虹强公司辩称：该楼至今都还没有办理预售房许可证，也没有验收，原、被告签订的房屋买卖合同属无效合同，被告只应退回本金，不存在双倍偿还。西城建司属违法建房，应承担相应责任。

[裁判]

    宣汉县人民法院审理后认为，本案争议的焦点是：一、本案的性质是于集资联建房屋还是商品房买卖合同纠纷；二、本案是否适用商品房买卖的双倍赔偿的惩罚原则；三、被告西城建司是否应当承担连带清偿责任；关于本案的性质是属于集资联建房屋还是商品房买卖合同纠纷的问题。被告西城建司的项目经理程依政与原告黄淑华签订了《集资联建（住房）合同书》，并收取了原告购房款20 000元，双方形成所谓的集资建房合同关系。后因国家对房地产市场的调整和规范，西城建司因不具备开发资质，经宣汉县计划委员会批准将该房地产开发划规给被告虹强公司继续开发，并由虹强公司取得了该工程的国有土地使用权，故虹强公司的开发行为属于商品房开发经营。被告虹强公司承接该工程后，由其项目经理胡显桃负责修建和对外销售房屋，先后三次在原告处共收取下差房款24 000元。根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律>若干问题的解释》第一条规定：“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会预售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。被告虹强公司即出卖人是房地产开发企业，故本案应属于商品房买卖合同纠纷。关于本案是否适用商品房买卖的惩罚性赔偿的问题。被告虹强公司在该工程竣工后，至今未对该开发房屋进行验收，也没有办理《商品房预售许可证》，其违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条（四）项和《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项关于商品房买卖应当办理商品房预售许可证的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”以及《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律>若干问题的解释》（以下简称解释）第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效”之规定，原告与被告虹强公司之间形成的买卖商品房合同属于无效合同。被告虹强公司系房地产开发企业，明知未取得商品房预售许可证而与买受人订立房屋买卖合同，其主观上有故意行为，客观导致了合同无效，对此应承担相应的法律后果责任。根据《解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及资金利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）项故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的规定，被告虹强公司应返还原告黄淑华购房款及资金利息，并承担44 000元的赔偿责任。关于被告西城建司是否应当承担连带清偿责任的问题。被告西城建司在与原告黄淑华签订了集资建房合同后，又与他人对同一套住房签订了集资建房合同，明显的造成一房二次销售，导致原告无法取得房屋，使其合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益。庭审中被告西城建司以“与虹强公司已经进行了结算，债权债务也随之转移给了虹强公司，西城建司不应承担责任”为由抗辩，由于被告虹强公司承接了该幢楼的继续修建，双方至今并未结算，且该结算也不能对抗原告黄淑华，其抗辩理由本院不予采纳。故被告西城建司应当承担本案的连带责任。综上所述，程依政作为被告西城建司的项目经理，按被告西城建司的委托履行职务，其行为应当认定为被告西城建司的行为。胡显桃作为被告虹强公司的项目经理负责继续修建十八湾综合楼和对外签订销售房屋的合同，该行为是职务行为。在修建中胡显桃先后三次向原告收取下差房款，随着虹强公司的接手和继续收取下差房款而转化成了典型的商品房买卖合同。由于被告虹强公司的故意行为导致了该房屋买卖合同无效。与此同时，被告虹强公司明知十八湾前单元7楼1号住房系黄淑华所有，而再次将该房出售给代远淑，造成该房的多次出售，其目的就是从根本上不履行与黄淑华之间的合同，对此该应承担相应的法律责任。被告西城建司与原告黄淑华签订了集资建房合同后，又将同一套住房与他人签订了集资建房合同，明显的造成一房二卖，严重损害了原告的合法权益，故被告西城建司应当承担连带责任。原告黄淑华请求要求返还购房款及资金利息，并赔偿已付购房款一倍44 000元的请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条一款（四）项和《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条一款（四）项及《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项以及《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律>若干问题的解释》第二条、第九条一款（一）项的规定，作出如下判决：一、被告达州市虹强房地产开发有限公司与原告黄淑华签订的商品房买卖合同无效；二、被告达州市虹强房地产开发有限公司返还原告黄淑华购房款44 000元及资金利息（按中国人民银行同类贷款利率计算至付清时止），并承担44 000元的赔偿责任；被告四川省宣汉县西城建筑安装工程公司承担连带清偿责任。

本案案号为：（2006）宣汉民初字第893号

案例编写人：四川省宣汉县人民法院  余静