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“全流通”—中国房地产发展的必由之路
作者:庄志明发布时间:2011-03-26 浏览量:128
  

庄志明

“全流通”并不是房地产业的术语,它源于中国资本市场。大家都知道中国的股市曾长期股权分置,开创股市以来股权分置一直是困扰股市发展一个历史性问题。所谓股权分置,是指上市公司的一部分股份上市流通,另一部分暂不上市流通。股权分置造成上市公司的股权结构极不合理,被人为地割裂为非流通股和流通股两部分,非流通股股东整体持股比例较高,约为三分之二,并且通常处于控股地位。其结果是,同股不同权,上市公司治理结构存在严重缺陷,容易产生一股独大、甚至一股独霸现象,股市成了赌场,而且是没有游戏规则的赌场,使流通股股东特别是中小股东的合法权益遭受损害。同时由于上市公司的大部分股票不流通,只有少部分股票在流通,使得股票成了有限资源,成了非流通股股东的取款机,有限的流通股的股价难以凸显市场价值内涵,在恶意和蓄谋操纵下,股市历来是跌宕起伏,坎坎坷坷,所以在中国经济发展进程中,股市作为经济的晴雨表一直难以体现。而股权分置改革正是针对以上弊端的有效举措,股权分置改革,则是指上市企业非流通股东支付一定的对价给流通股东,以取得股票的流通权。非流通股取得流通权后,则和原流通股同股同价,整个资本市场的股票进入“全流通”时代,流通股股东特别是中小股东取得了法律意义上的平等地位。

前文所讲,上市公司的股票在被人为划分为流通股和非流通股后,那么在资本市场上实际可交易可炒作的只有流通股。由于大部分股票无法交易,只留少部分股票在市场,那么少部分的流通股必然容易被庄家、控股方人为操纵、炒作、拉升,股价在相当大的程度上是远远脱离其真正价值的。有限的流通股股价提升了,非流通股的股权方则可坐享其成,大发横财。在股权分置改革转折时期的前前后后,中国股市从2005998点到20076124点,再回到20081664点,其后再曲折上升至今。这其中的原因因素很多,但有一点至关重要,那就是在进入(包括准备进入)“全流通”时代的阶段,股市正在远离迷茫、找回自己,这是一个重要的价值修复过程。在“全流通”的情况下,股票才有条件接近或相当其本原的价值,反之,在非“全流通”的情况下,股票并不能反映其真正的价值。这个道理不仅股市适用,其他市场包括房地产市场同样适用。

房地产业内深谙其理,在房地产营销策略上采用了“饥饿营销法”,也就是使房地产供应市场上始终处于饥饿,在饥饿状态下,消费者往往是饥不择食。怎么才能做到“饥饿”状态呢?房地产商(其实也不排除地方政府)做的很尽心,房屋出售不是急于一步到位,最妙的办法是分步到位、逐步释放房源。根据自身资源和能力,把能做的事先做起来,在做的过程中创造条件、条件成熟了再走向第二步、第三步,最后达到目标。囤地囤房是第一步,这是最关键的一步,这一步做不好,一切都是空谈。和上面所说的如出一辙,房地产商将房与地人为地划分成“非流通”和“流通”,“非流通”的房与地坚决不动不售,比如房地产商可以不惜天价买地囤地,这样一下子将市场供应量降低了。供应量低了,市场紧缺,所以消费者觉得饥饿,诱发食欲大开,房价自然提升,“流通”房的价格提升了,那原先原封不动的“非流通”房当然就跟着提升,房地产商又可以在这个更高价位上发售,如此循环周而复始。当然这说起来简单,做起来还是比较复杂的,相应的做法是通过舆论、媒体炒作、经济学家分析、概念炒作等等。房地产商的此番做法能够成功的奥秘就在于房地产商面对黎民苍生、物欲横流做到了淡定自若,箭在弦上,引而不发,而普通民众则成了“惊弓之鸟”,惶惶不可终日。

房地产的“非流通”不单在房地产商对市场的供应上,还有在房屋的保有环节上。一个不容忽视的现状,中国目前商品房空置率很高,空置房已成严重的社会问题。这带给我们两点深思:一是社会贫富差距悬殊;二是房屋空置成本太低。当大量的房地产资源不进入开发、交易流通,当大量的房子买来后却在空置,你说下剩的流通的房地产价格能不扶摇直上吗?中央政府老是说调控调控,可总不见效,这个根本性的原因不解决,怎么解决房地产泡沫的系列问题?调控政策不是隔靴挠痒,就是虎头蛇尾,倒使得房地产商产生很强的“抗药性”,实际上最终反过来起到了助纣为虐的作用。房地产必须“全流通”,房地产要按期及时开发出售,具体到房地产一、二级市场上是一个“快” 字,土地快开发、工程快开工、房屋快交付。“全流通”反映在房地产三级市场上则是一个“活”字,搞活房地产再次转让、出租、置换、赠与、抵押等交易活动,同时确保住房成为有活气的住房,而不是空置。还有像小产权房、经济适用房、公有住房、央产房等特殊住房都应该快马加鞭进入流通领域。小产权房如果它的原始建造合法,为什么不可以上市转让?非要对买房主体限制干嘛?经济适用房无需对转让有期限限制,关键工作是抓买入审批,只要是经济适用房的买方符合经济适用房的购买条件,就可以经济适用房对价买他人的经济适用房。至于公有住房、央产房,更是应该放开搞活,一般来说原先能享受公有住房或央产房的人经济条件本来就不错,他们很多都拥有几套住房,所享有的公房或央产房对他们来说已显得居住条件简陋,不适用了,与其让它成“死产”,束之高阁,不如将这部分房释放到市场中让有这方面需求的人购买。房地产“全流通”了,欲购房民众的选择就多了,房价自然会回调到合理的价位。

解决住房制度弊端的问题,是个至关重要的大问题,民众(特别是中低收入者)充满期待。为什么民众总是对住房和房地产商眼含泪水(有伤心也有愤恨),是因为他们爱(或恨)的深沉。要知道的是当下民众缺乏对房地产市场的正确了解,我们恐惧房子稀缺,害怕房价永远上涨,从而就陷入了任人宰割的陷阱。我们要学会像房地产商一样的淡定,任你各种调控,胜似闲庭信步。“你见,或者不见我,我就在那里,不悲不喜; 你念,或者不念我,情就在那里,不来不去; 你爱,或者不爱我,爱就在那里,不增不减 。” 我们要淡泊住房的挚爱,因为爱不会因你的恐慌而增加。我们要正视了解房地产新权贵,无需对他们恐慌敬畏,要做到沉着应对。让我们共同努力,催生和迎接房地产“全流通”时代的尽快到来!

作者 庄志明,自由撰稿人,资深律师。手机:13004316734。作于2011326日。     

 

 

 

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