张女士在2010年4月1日购买了**花园一套120平方米的房子，准备给儿子以后结婚用。合同约定首付款30%其余贷款，并在签订合同时支付了5万元定金。房产新政出来后，根据新政要求，张女士的购房属于二套房，首付款要提高至50%，并且利息也要提高。张女士找房产公司要求解除合同，退还定金，但是，房产公司提出是张女士违约，要没收定金。张女士夫妇都只是普通的工薪阶层，5万元对他们来说是个大数字，非常着急，向律师咨询。

首付提高、利息增加、贷不出款，是房产新政出台后卡在合同履行过程中的3个最根本的问题。那么，碰到这样的情况应该怎么处理呢?如果买家要退房，是否需要支付违约金或者是不能退回定金呢？

本律师认为，买家是否需要承担违约责任，首先要看合同的约定。“合同有约定的，按照合同约定。”这是基本原则，即合同中若约定过，因政府或者银行政策发生变化，导致贷款审批或者比率发生变化的，买方必须补差价的，必须按照合同约定处理，不得以新政为名要求解除。

如果合同没有约定的，是否需要承担责任则要根据具体的情况。一般情况下适当增加贷款首付、提高利率，不会导致买方不能继续履行合同。如果合同有条件履行，还是要履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。但是如果买方能举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致买方无法正常生活，可提出解除合同。

张女士就是这样的情况，她与房产公司签订的合同中对于该情况没有约定。但是，由于房产新政的实施，如果要继续履行合同确实不现实，首先张女士夫妻存款有限，连30%的首付款也要向亲戚举债，50%根本无法支付，而且由于贷款利息增加，张女士夫妇每月支付贷款后仅余不足1500元，根本无法维持一家三口的生活需要。本律师认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。张女士符合该条的约定，律师建议她把她家庭储蓄情况，每月收入状况带上，再去找房产公司谈，最后顺利解除了合同，拿回了定金。

在房产新政出台后，房产纠纷迅速增加。基本上都是买方要求解除合同，卖方要求继续履行合同。房产交易合约中一般会有“碰到不可抗力或情势变更，可以解除合约”的条款，而房产新政是否属于不可抗力或情势变更，这也成了多方关注的焦点，也成为违约金是否成立的关键。本律师认为是要根据具体情况，区别对待（合同未约定时）：

情况一，因国家政策原因，首付款增加、利率提高，可以解除合同吗？

本律师认为，一般情况下适当增加贷款首付、提高利率，不会导致买方不能继续履行合同。如果合同有条件履行，还是要履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除合同。

情况二，因国家政策原因无法贷款而解除合同，是否需要支付违约金？

本律师认为，这个问题也要具体分析，比如“外地人、三套房”等，属于“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”，买卖双方任何一方都可以提出解除合同，无需支付违约金。但如果因为买房资信等个人问题无法贷款，买方应当承担违约责任。

情况三，合同中明确指定的银行贷不出款怎么办？

本律师认为，合同中已约定了指定银行，如果因政策原因，导致买方在指定银行贷不了款，如果其他银行能够办理，买方也不可主张解除合同。

 

律师的忠告：这一次房产新政后的引起争议其实和合约的不严谨有很大关系，因为合约内容只要不和法律抵触一切以合约为准。无论是对于买方还是卖方，合同事先有约定会减少以后很多麻烦。